Протягом найближчих двох-трьох років термін придатності щонайменше 80% комунальної інфраструктури в Україні вичерпається. Держава вже 20 років сіє правовий хаос, не вирішуючи головного питання – майнового права на багатоквартирні будинки, у яких мешкає більшість українців, і дозволяє монополізувати цю сферу спритним дільцям, що не хочуть брати на себе відповідальність за інфраструктурні комунікації. Усе це супроводжується тотальною правовою безграмотністю населення та апатичним ставленням до власних помешкань.
Інфраструктурна монополія
«Скоро весь наш ЖКГ у буквальному сенсі завалиться, якщо терміново не змінити цивільне законодавство в цій галузі, що дасть людям змогу взяти управління на себе, тобто на власників, – каже
адвокат Тетяна Монтян, яка спеціалізується на майновому праві та керуванні спільним. – Точка неповернення вже так близько, що, здається, навіть відповідальні за це чиновники того не розуміють».
Із середини 2000-х років ситуація в ЖКГ стала стрімко погіршуватися. Нині більшість катаклізмів стаються через зношеність інфраструктури та фактичну безгосподарність комунальних комунікацій і власне багатоквартирних будинків у містах, які становлять 64% всього житлового фонду. При цьому питання майнових прав на них абсолютно не вирішене, як і те, хто відповідає за комунікації. Приміром, у мікрорайоні Тополя Дніпропетровська п’ять будинків уже три роки не мають нормального опалення взимку. Проблема в тому, що тепло місцеве обленерго подає, але труби такі зношені, що воно просто не доходить до місця призначення. На всі спроби мешканців достукатися до керівництва енергетичної компанії та відповідає, що це не в її компетенції. Те саме каже ЖЕК. Харків’яни також скаржаться на такі проблеми. «Труби в моєму будинку взагалі нормально не прогріваються, – каже С. із Харкова. – Он Кернес (міський голова), коли приїздив до нас агітувати за себе на останніх виборах, пообіцяв, що все буде гаразд, але нічого не змінилося. Наш водоканал пояснює, що вони все роблять правильно, але ж тепло губиться дорогою через старі труби».
Читайте також: Чорна дірка. ЖКГ загрожує здоров'ю українців
ЖКГ – це галузь, що перебуває у власності місцевих громад. І вона в нас у такому самому стані, як і місцеве самоврядування. Тобто у вкрай занедбаному. «ЖКГ – абсолютно радянська сфера, – зазначає економіст Віталій Мельничук. – Якщо в інших галузях економіки за 20 років хоч якісь зміни відбулися, то тут і кінь не валявся. Житлово-комунальне господарство – муніципальна (комунальна) власність, або, як ще кажуть, власність територіальних громад в особі місцевих рад. Останні розпоряджаються майном, призначають директорів об’єктів ЖКГ тощо. Тобто рада (а це як колгоспні збори в найкращому разі) для підприємства житлово-комунального господарства виконує функції і власника, і наглядової ради, і загальних зборів. До того ж вона призначає заступника голови виконкому з ЖКГ, начальника управління ЖКГ, які цих директорів підприємств «ведуть». Тобто, наприклад, міськводоканал, на якому працює понад тисяча осіб, фактично має статус цеху, а не самостійного підприємства. Він навіть позбавлений елементарної господарської самостійності. Це як у СРСР до введення госпрозрахунку в 1965 році. А тарифи неринкові, та й підприємство не має жодного впливу, а піднімати міськрада їх не хоче, бо «любить свій народ» і просить грошей у центру, а там їх бракує, та й центр не проти грати в цю гру – лише створення Міністерства ЖКГ чого варте… Одне слово, повний «соціалізм совєтіко».
Водночас є облгази та обленерго, які відповідають, своєю чергою, за постачання палива, електрики й тепла і вже давно перебувають у приватних руках, змінивши за 20 років кілька власників. Утім, і далі користуються всіма монопольними перевагами державної компанії. Вони укладають безальтернативну концесію з міськрадами на постачання газу чи води, але наразі є відповідальними тільки за сам факт поставки для будинків, але не за те, як і де це буде зроблено. Тим більше не за стан комунікацій у будинку.
«Всією власністю територіальної громади в нас розпоряджається абсолютно безконтрольна міська рада, яка захищена колективною безвідповідальністю, – каже Тетяна Монтян. – Вона просто не зацікавлена стежити, щоб будь-який інвестор чи власник інфраструктурних об’єктів виконував свої зобов’язання. Тому будь-якому інвесторові, чи то пак концесіонерові, у цій сфері вигідніше просто підкупити місцевих чиновників, ніж реально виконувати свої функції. Ми не знаємо, над чим живемо, адже в монополістів просто немає карт комунікацій – вони їм не потрібні. А й справді, навіщо їм платити за ремонт чужого майна? Так само цих карт немає в міськрад. Тобто десь вони є, але їх потрібно виймати з архівів, переводити в електронний формат тощо. Але це нікому не вигідно, адже грошей на тому не вкрадеш, а ось ресурсів треба витратити дуже багато». Як стверджують експерти, всі комунікації мають бути внесені до спеціальних кадастрових карт, де має бути чітко вказано, кому вони належать і хто за них відповідає.
Читайте також: Знову загралися. Режим Януковича потрапив у чергову іміджеву пастку
«Діяльність підприємств ЖКГ надто зарегульована державою, – стверджує Олена Бабак, директор Інституту місцевого розвитку. – Ліцензуванню підлягає робота всіх суб’єктів господарювання, що працюють в інфраструктурних галузях: водо-, електро-, газо-, теплопостачання, водовідведення. Тарифи встановлюють на всі без винятку види ЖКП. Навіть на техобслуговування ліфтів і систем диспетчеризації Держцінінспекція надає висновки про економічну обґрунтованість витрат. Умови договорів між споживачами та виконавцями послуг також мають відповідати типовим, які затвердив Кабмін. Держава, намагаючись через засоби держрегулювання нібито захистити споживача, гальмує розвиток усієї галузі. Гаразд, водо-, газо- чи електропостачання за своєю природою є монопольними ринками щонайменше тому, що пов’язані з інфраструктурними об’єктами: ТЕЦ, електростанціями тощо. Але через зарегульованість немає місця для домовленостей між споживачем і надавачем послуги, для формування вільних цін на ринках, які є потенційно конкурентними. Це ринок управління житлом, вивезення сміття, виробництва теплової енергії».
2006 рік – з 22 січня по 2 лютого через аварію на котельнях повністю без тепла лишився 60-тисячний Алчевськ Луганської області
Згідно із законодавством ціни в державі на монопольних ринках регульовані, а решта вільні. Проте на практиці ця політика ніколи не реалізувалася. Заграючи з виборцями, можновладці не змінюють тарифів роками, змушуючи утримувати їх на рівні п’ятирічної давності, як, наприклад, нещодавно сталося в Полтаві. А відтак послуги погіршуються, гроші людей спрямовуються лише на оплату праці співробітників ЖЕКів, а не на, приміром, якісне прибирання належними мийними засобами, поточні ремонти чи регулярне вивезення сміття. «Тариф – це взагалі неправильне слово, – вважає Тетяна Монтян. – Ніяких тарифів на комунальні послуги не існує, натомість є вартість товару, який надають монополісти на кшталт Київенерго. Є вартість, наприклад, кубометра води, який встановлює національний регулятор у цій галузі, вартість кіловата електроенергії, який визначає вже інший регулятор – НКРЕ. Саме вони і тільки вони можуть встановлювати вартість товару. Решта в тій ціні, яку ми маємо у своїх платіжках, – витрати на утримання для кожного конкретного будинку, що повинні так само рахуватися окремо для кожної споруди. Міськради натомість прописують тарифи для всього населеного пункту за принципом «середня температура по лікарні, враховуючи морг».
Величезним простором для зловживань є й гігантська кількість комунальних пільг і цільових субвенцій з бюджету, що мають компенсувати ті пільги надавачам послуг. За словами експертів, саме на цьому етапі переважно й відбувається нецільове використання коштів у ЖКГ. «Якщо у вас мешкають чотири бабусі із субсидією в будинку, то це прекрасно, – каже бухгалтер одного з ЖЕКів Києва. – Що більше субсидій, то більше відшкодувань із бюджету, які можна досить легко скерувати туди, де вигідніше».
Колективна безвласність
Чернівчанка Ольга Н., яку кілька років тому травмувала штукатурка, що впала на неї з будинку, не може навіть зрозуміти, хто ж відповідав за його стан. «ЖЕК каже, що відповідає тільки за прибудинкові території, а капітальний ремонт – то вже справа міськради, – розповідає зі сльозами на очах жінка. – Цей будинок нібито перебуває на комунальному балансі, то мені тепер у суд на міськраду подавати? А я на своє лікування вже витратила більше ніж 15 тис. грн, тоді як пенсія в мене – тисяча. Якби не діти, то, мабуть, калікою лишилася б. До суду не ходила – нічого там не доведу».
2007 рік – 13 жовтня внаслідок вибуху побутового газу в Дніпропетровську обвалився житловий будинок, загинули 23 людини, з них 17 дітей
93,7% українців живуть у приватизованих помешканнях, але чомусь і досі вважають, що про якість комунальних послуг у їхніх оселях та будинках має турбуватися держава. У разі неполадок із водою чи електрострумом громадяни звикли звертатися в більшості випадків до ЖЕКів, навіть не усвідомлюючи всього абсурду нинішньої системи, коли насправді за те, що немає води в квартирі, ніхто не відповідає. Люди не розуміють, що ЖЕКи в сьогоднішньому вигляді є радянським анахронізмом, адже в оригіналі обслуговували державне майно від імені держави. Не бажають вони й розбиратися в юридичних тонкощах створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) та укладення договорів із надавачами комунальним послуг.
«Поки є альтернатива не створювати ОСББ і наявність архаїзму «балансоутримувач житлового будинку», який дає право органам місцевого самоврядування називати будинки, у яких все житло приватизоване, будинками комунальної власності й виділяти на них фінансування, нічого не зміниться», – каже Олена Бабак.
При цьому в самих ЖЕКах ситуація дуже складна: керівництво знімає «вершки», тоді як рядові працівники є заручниками нинішньої системи. «Найгірше, що нас змушують фактично вибивати квартплату з людей, – розповідає пані Тетяна, бухгалтер одного з ЖЕКів у Сімферополі. – Щомісяця я бігаю по квартирах і прошу: ну заплатіть, будь ласка, придумую будь-які приводи й отримую за це півтори тисячі гривень. Воно мені треба?»
2008 рік – 25 грудня в Євпаторії (АР Крим) через вибух балонів для зварювання з газовою сумішшю, які зберігалися в підвалі, були зруйновані два під’їзди п’ятиповерхового будинку. Загинули 27 осіб, із них троє дітей
За словами експертів, ЖЕКи мають перетворитися на організації, яких повинні наймати ОСББ для керування всім комунальним господарством у будинку. «Повірте, якби в нас були нормальні керуючі компанії в галузі ЖКГ, то моє ОСББ ніколи не займалося б такою марудною справою, як власноручне адміністрування цієї сфери, – розповідає Тетяна Монтян. – Уклали б договір раз на рік, вибравши найкращу компанію на ринку і горя не знали б. Однак їх немає, тому змушені наймати на кожну послугу окремі компанії. Наприклад, сусідній ЖЕК обслуговує наші ліфти та внутрішньобудинкові комунікації і робить це якісно, бо інакше ми йому не заплатимо. А в сусідніх будинках, які перебувають нібито на комунальному балансі, він не робить абсолютно нічого, бо незалежно від результату отримає гроші від їхніх мешканців».
Безальтернативна альтернатива
Нещодавно уряд оголосив, що в перспективі в усіх будинках мають бути створені ОСББ, що повинні замінити ЖЕКи. У теорії ідея непогана – власники квартир проводять збори, обирають собі голову й бухгалтера, які потім самі безпосередньо шукають на ринку комунальних послуг найкращі компанії та укладають із ними договори. Звичайний мешканець має просто вчасно платити гроші й раз на рік приходити на збори. Утім, на створення ОСББ погоджуються здебільшого жителі новобудов, адже ті, хто мешкає в застарілих радянських будинках, вважають, що їм самотужки доведеться оплачувати дуже витратні роботи. Вони зазвичай кажуть, що, лобіюючи створення ОСББ, держава фактично намагається перекласти зношений житловий фонд часів СРСР на плечі громадян, адже одна справа – оплатити поточне фарбування під’їзду в новій висотці, інша – ремонт даху в хрущовці. «Ці люди не хочуть зрозуміти, що, хоч би яким було їхнє майно, то все одно тільки їхнє майно і ніхто на засадах альтруїзму замість них його не ремонтуватиме», – каже пані Монтян. Ще одна проблема полягає в тому, що нормально створити ОСББ за нинішнього законодавства можуть тільки особливо підкуті та сповнені ентузіазму люди.
2008 рік – 24 вересня у багатоповерховому житловому будинку в Дрогобичі Львівської області стався потужний вибух газу. Одна людина загинула, семеро опинилися в лікарні, більше ніж 90 виселено
Та навіть попри ці суттєві «але», схоже, альтернативи ОСББ немає. «ОСББ – справді ефективний спосіб прийняття рішень, майже як маленька міськрада, тільки в масштабах одного будинку, що призначає компанії, які обслуговуватимуть його, – переконаний Ярослав Рабошук, аналітик Асоціації міст України. – Власне, дуже важливо, щоб люди нарешті усвідомили: все, що є в будинку, перебуває в спільній власності всіх його мешканців». Адже саме нерозуміння того факту, що весь будинок є їхньою співвласністю, й дало міськ- та райрадам можливість провести просто небачений за нахабством дерибан підвалів, горищ, прибудинкових територій, коли всі будинки оголосили комунальною власністю. Наприклад, тільки в Києві, за оцінками фахівців, таким чином продали близько 15 тис. об’єктів вартістю щонайменше $2,5 млрд.
Західний світ знає три типи правовідносин щодо багатоквартирного будинку. Перший – це коли він належить кооперативу як юридичній особі, а його члени мають виключно майнове право, тобто проживання. Другий – класичне квартирне товариство, коли приміщення та квартири є власністю приватних осіб, а все, що за дверима квартир і приміщень, – власність юридичної особи – цього товариства. І третій тип – кондомініум, коли окремі квартири та приміщення є власністю приватних осіб, а решта перебуває у спільній частковій співвласності всіх власників квартир. Оцей класичний кондомініум має особливу правову природу, тобто не має власного майна, хоча є юридичною особою. Фактично всі ці три форми за способами управління майновими правами нічим особливо не різняться й залежать від частки особи у власності.
«У нас же все зробили навпаки, – каже Тетяна Монтян. – Створили нібито кондомініуми, для формування яких достатньо трохи більше ніж третини співвласників квартир у будинку. Однак є проблема: на установчих зборах має бути присутня більш як половина співвласників за кількістю, а не часткою майна, що є абсурдним. Тобто всі мають однакове право: і власник успадкованих 9 м квартири бабусі, і людина, яка викупила три поверхи. Це повний маразм – уявімо собі, що на зборах будь-якого акціонерного товариства однакові права будуть й у власника контрольного пакета, й у власника 1% акцій. Впевнена, що така норма й була прописана, щоб давати можливість забудовникам і після здачі об’єктів контролювати їх та видоювати гроші з людей. Окрім того, хоча в нас ОСББ є юридичною особою, чомусь членство в ньому, згідно з чинним законодавством, є необов’язковим, ніби то громадська організація. Саме тому так мало в нас людей, які можуть щось зробити з цим покручем. Згаданим питанням має займатися Міністерство юстиції, але поки що тиша, як і всі 20 років».
Це, своєю чергою, призводить до постійних спроб забудовників створити так звані фейкові ОСББ. Наприклад, ситуація в Києві на вулиці Раїси Окіпної, 18, де забудовник ще до того, як люди отримали правовстановлюючі документи на свої квартири, з допомогою своїх двох підставних власників, які першими отримали документи, та контори з обслуговування будинку, спеціально створеної під цей випадок, зробив підставне об’єднання «мешканців». Яке потім одразу встановило просто космічні ціни на комунальні послуги. Так, середня квартплата сягала 3 тис. грн. І знадобилося аж три роки та рішення апеляційного суду для знищення цієї фальшивки, протягом яких мешканці були змушені платити.
«Люди мають нарешті зрозуміти, що на місцевому рівні треба голосувати не за ідеологію або прапори, а за те, як мер чи депутати міськради вирішують питання водопостачання, прибирання вулиць, вивезення сміття тощо, – підсумовує Ярослав Рабошук. – І що тільки коли вони самі візьмуть на себе управління власним майном через систему ОСББ, зможуть домогтися ясної, прозорої та якісної системи обслуговування в галузі ЖКГ».