Земля без волі

Наприкінці минулого року Верховна Рада ухвалила закон, який продовжує мораторій на продаж земель сільськогосподарського при­значення ще на два роки – до 1 січня 2012-го. Чинним законодавством визначено, що вільний обіг ділянок мав бути легалізований після ухвалення базових Законів «Про ринок землі» та «Про державний земельний кадастр». Пролонгація мораторію (вже четверта з 2004 року) унеможливлює формування цивілізованого земельного ринку навіть за умови прийняття базових нормативних актів до 2012-го.

Фактор страху

У кулуарах Верховної Ради продовження мораторію пояснюють турботою про селян: мовляв, щойно земля стане товаром, її скуплять за безцінь. Так, автор ухваленого закону Олександр Тимченко (фракція КПУ) стверджує, що у разі скасування заборони в січні 2010 року українські чорноземи могли бути продані за цінами, у 70 разів нижчими від їхньої реальної вартості. Якщо дотримуватися такої логіки, то можна довести ситуацію до абсурду і взагалі заборонити власникам земельних паїв користуватися грошима – все одно проп’ють. Адвокат Вік­тор Кобилянський, який спеціалізується на земельних питаннях, переконаний, що гроші на селі завжди вміли рахувати, а за останні роки навчилися цінувати землю: «До кризи збити ціну на ділянки під забудову під Києвом або обласними центрами було неможливо. Та й тепер, коли земля подешевшала, її не поспішають продавати, чекаючи на кращі часи».

Висновок Інституту проблем законодавства імені Ярослава Мудрого – земельний мораторій суперечить одразу кільком статтям Конституції, ключовою з яких є 41-ша: громадянин має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Водночас визначення реальної вартості землі (до якої апелюють народні депутати) неможливе в умовах дії мораторію, а фактично в умовах відсутності легального земельного ринку. Радше навпаки, законодавча заборона обігу ділянок сільськогосподарського призначення знецінює їх, оскільки позбавляє власників можливості не лише продавати землю за прийнятною ціною, а й використовувати ділянки як заставу тощо. Власне кажучи, цим і користуються структури (зокрема, пов’язані з народними депутатами), які купують землі за тіньовими схемами або орендують за копійки.

 

Тіні ріллі

Українське законодавство забороняє і фізичним, і юридичним особам відчуження в будь-який спосіб землі сільськогосподарського призначення (а саме ділянок для ведення товарного виробництва та паїв), за винятком передачі її у спадок та вилучення для суспільних потреб. Водночас стаття 22 Земельного кодексу встановлює ще одну форму земель сільськогосподарського призначення – особисті селянські господарства (ОСГ), які можна купувати та орендувати. На практиці ця лазівка давала змогу обходити заборону на продаж паїв і «товарки» шляхом переведення землі в категорію «ОСГ» і далі «під забудову» (торгівля нею дозволена). За даними Держкомзему, в 1994 році загальна площа сільськогосподарських ділянок в Україні становила 41,89 млн га, у 2002-му (коли запровадили мораторій) – 41,80 млн га, у 2009-му – 41,63 млн га. Відповідно за час дії мораторію було змінено цільове призначення 170 тис. га землі. Особливого розмаху цей процес набув у передмістях Києва та великих обласних центрів. Координатор коаліції громадських організацій «Прозора земля» Станіслав Ігнатьєв розповів Тижню, що в одному з престижних районів поблизу Харкова 2006-го площа ріллі в рази перевищувала аналогічні показники в інших адміністративних одиницях. Згодом кілька «фермерів» за сприяння місцевої влади скупили за безцінь угіддя у власників (розпаювання здійснювали вузькими смугами, щоб здешевити землю) і зараз займаються на цій території готельним, ресторанним і девелоперським бізнесом.  

Також до грудня 2004 року була поширена схема продажу паїв за договорами міни (міняти землю в Україні можна було на будь-що, навіть на гроші), але 2005-го парламент заборонив нотаріусам засвідчувати угоди міни ділянок сільськогосподарського призначення. Після цього їх почали продавати «за борги». Зокрема, власники паїв надавали потенційним покупцям боргові розписки із зобов’язанням повернути гроші через визначений термін, по його завершенні на продавця-боржника подавали позов. І судді приймали майже типове рішення: «Передати кредитору в забезпечення позовних вимог право власності на ділянку, визнати це право і зобов’язати відділ земельних ресурсів місцевої райдержадміністрації видати державний акт на право власності». Права власності на паї переходять покупцям за згодою сторін й іменем України.

Ще одна тіньова схема відчуження землі – підписання ф’ючерсних контрактів. Відповідно до статті 635 Цивільного кодексу України продавець і покупець взаємно зобов’язуються укласти договір купівлі-продажу в майбутньому на заздалегідь визначених умовах. Такі угоди набули поширення після імплементації в березні 2006 року заборони укладення договорів оренди землі з правом викупу.

Орендовані латифундії

Утім, найбільше від продовження мораторію на продаж с/г землі виграють бізнесмени, які орендують ділянки за копійки. Ще в жовтні 1998 року Верховна Рада ухвалила Закон «Про оренду землі», що заклав підґрунтя для масового надання земель КСП (колишніх радгоспів і колгоспів) в оренду. За даними Держкомзему, на січень 2010-го в оренду було передано 64% усіх розпайованих земель. Неможливість розпорядитися паями іншим чином змусила власників землі укладати договори оренди з власниками засобів виробництва (екс-головами колгоспів, місцевими чиновниками та депутатами тощо).

«Великі аграрні підприємства мають активне земельне лобі у Верховній Раді», – переконаний Станіслав Ігнатьєв. Президент Українського клубу аграрного бізнесу Алекс Ліссітса уточнює, що близько 80 народних депутатів так чи інакше пов’язані з великим аграрним бізнесом. «Біз­нес­менам-аграріям вигідніше орендувати, а не скуповувати землю, – вважає пан Ігнатьєв. – По-перше, не всі власники паїв погодяться продати ділянки, що перетворить великі угіддя на шахові дошки. По-друге, придбання значних площ землі потребує величезної інвестиції, набагато вигідніше сплачувати невисоку ренту».

Закон «Про оренду землі» передбачає можливість сплачувати ренту в грошовій, натуральній і відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Останні дві найпоширеніші в Україні. За даними Держкомзему, 73% рентних виплат відбувається у натуральній формі, переважно вирощуваною продукцією (зерном, овочами, картоплею, олією). При цьому, за офіційною статистикою, вартість такої продукції приблизно на 20% вища від середньоринкової. Відробіткова форма розрахунку з орендодавцями, за інформацією коаліції «Прозора земля», здебільшого зводиться до розчищення доріг узимку та утримання сільської інфраструктури (клубів, шкіл тощо). У договорах оренди ділянок трапляються й такі екзотичні послуги для рантьє, як, наприклад, ритуальні. «За такої моделі відносин із реальними власниками землі орендарі стають панами, – каже Станіслав Ігнатьєв. – Особливо з урахуванням того, що більшість селян працюють на тих самих підприємствах, які орендують у них ділянки». Утім, навіть якщо власник паю домовляється з латифундистом-орен­да­тором про грошову форму розрахунку, то отримує мізерну ренту. За даними Держкомзему, лише третина орендованих ділянок оплачується за ставкою понад 3% їхньої нормативної вартості. Тоді як середній розмір орендної плати – 260,2 грн/га на рік. З огляду на те що середній розмір паю становить 4,1 га, неважко визначити річну ренту його власника – 1 тис. грн.

59% договорів оренди укладені на термін до п’яти років, 10,4% – понад десять років. «По завершенні терміну оренди селянин не зможе розпоряджатися ділянкою на власний розсуд навіть у разі скасування мораторію, адже орендатори мають переважне право на її викуп, – каже Максим Федорченко, директор інформаційно-ресурсного центру «Реформування земельних відносин в Україні». – Щоправда, є законодавче обмеження – одна особа не може придбати більше ніж 100 га землі. Проте його легко обійти, оформивши ділянки на пов’язаних осіб».

Загалом юристи та фахівці із земельних питань зазначають, що на завершальному етапі земельної реформи мають бути розроблені такі механізми, які дозволяли б максимально захистити права рантьє. Та головне – реформа повинна відповідати інтересам держави: сільськогосподарська земля має використовуватися за призначенням, забезпечуючи країну продуктами харчування. Інакше українські чорноземи можуть засіяти рапсом для виробництва біопалива або/та перетворити на великий будівельний майданчик. Площі сільськогосподарських угідь стрімко скорочується вже зараз, навіть в умовах дії мораторію.

 ВІХИ ЗЕМЕЛЬНОГО РИНКУ

1970 рік – прийнято Земельний кодекс. Де-юре земля вважається державною і надається підприємствам, організаціям та установам у безстрокове користування. Громадяни можуть отримати ділянку в користування з обов’язковою приміткою – «без застосування найманої праці». Фактично ділянки купують шляхом придбання розташованої на них нерухомості.

1988 рік – ухвалено Закон «Про кооперацію в СРСР», що визначає три форми земельних орендних відносин: колективну, сімейну та індивідуальну.

1990 рік – прийнято новий Земельний кодекс. Суб’єктами права на землю визнаються колгоспи, а не колгоспники, що досі відгукується нездатністю колективних селянських господарств (спадкоємців колгоспів) виділити ділянки в натурі членам КСП.

1992 рік – Верховна Рада легалізувала колективну і приватну форми власності на землю. Саме тоді закладається підґрунтя для приватизації с/г ділянок. Колишні колгоспники дістали право на отримання частки землі в натурі (на місцевості) у разі виходу з КСП. На практиці реалізувати це право неможливо.

1995 рік – постановою уряду затверджено форми сертифікатів на право на земельну частку (пай). Протягом п’яти років 98% селян отримають документи, що підтверджують права власності на абстрактні частки майна КСП. Сертифікати, скористатися якими фактично неможливо, продають ледь не за пляшку.

1998 рік – ухвалено Закон «Про оренду землі», що стимулює масове надання земель КСП в оренду.

1999 рік – підписано президентський Указ «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки». Документ мав на меті пришвидшити земельну реформу, зокрема забезпечити членам КСП право вільного виходу з підприємства з отриманням ділянок у натурі. Корумповане розпаювання земель відбувається під керівництвом голів колгоспів, сільрад і райдержземів. Активно купуються відмови членів КСП від власності.

2002 рік – ситуацію на ринку землі зафіксував новий Земельний кодекс. Документ ліквідував колективну власність на землю: передбачалося, що члени КСП отримають земельні паї. Запроваджено мораторій на продаж ділянок сільськогосподарського призначення, легалізовано торгівлю землею категорій «ОСГ» та «під забудову». Створено передумови для формування тіньового земельного ринку.

2004 рік – Верховна Рада продовжила дію земельного мораторію до 1 січня 2007-го. У 2002–2006 роках загальна площа орендованих земель сільськогосподарського призначення зменшилася з 22 до 17,3 млн га. Таким чином протягом чотирьох років дії мораторію на продаж землі щонайменше 4,7 млн га змінили своїх власників та/або категорію цільового використання.

2006 рік – мораторій продовжено до 1 січня 2008-го.

2007 рік – мораторій пролонговано до 1 січня 2010-го. Фізичним та юридичним особам заборонено переводити землю з однієї категорії в іншу, зробити це можна лише за участю місцевої влади.

2009 рік – Закони «Про державний земельний кадастр» і «Про ринок землі», необхідні для скасування мораторію, відхилила ВР. Заборону купівлю-продажу ділянок с/г призначення продовжено до 1 січня 2012-го.

ЧУЖИЙ ДОСВІД

Мексика
Земельна реформа стала наслідком народної революції 1910–1917 років, ключовою метою якої був перехід від поміщицької власності на угіддя (латифундій) до фермерського господарювання. Наділяли громадян ділянками або на безоплатній основі експропрійованою у великих власників землею, або шляхом колонізації неосвоєних державних угідь. Отримавши землю в користування (право власності залишила за собою влада), селяни організовувалися у виробничі общини – ехідос. До 1980 років головною складовою аграрної політики Мексики був державний патерналізм щодо ехідос – общинам активно надавали пільгові кредити бюджетним коштом. Ця модель не дала бажаних економічних результатів і призвела до корупції в АПК. Зрештою мексиканська влада відмовилася від права власності на землі ехідос, і 1992 року власниками ділянок було оголошено селян, які отримали можливість продавати їх, передавати в оренду та використовувати як заставу

Німеччина
У 1990 році розпочато земельну реформу з метою врегулювати відносини між селянами та сільськогосподарськими виробничими кооперативами (СГВК). У результаті реформи німці-землевласники отримали право на виділення їм ділянок, якими раніше користувалися СГВК. Зараз компанії – правонаступники реформованих СГВК використовують 75% приватизованих сільськогосподарських земель, переважно на правах оренди. При цьому члени кооперативів, які не забажали долучитися до діяльності нових підприємств, регулярно отримують законодавчо визначену грошову ренту.

Чехія
Наприкінці 1980 років земельний устрій країни був типово соціалістичним: угіддя були державними, господарювання – колективним, система управління АПК – адміністративно-командною. Внаслідок ліберальної трансформації 1991 року в Чехії розпочалася земельна реформа, кінцевою метою якої було відновлення права приватної власності на землю шляхом реституції земель громадянам, які постійно проживали в країні. На базі розподілених угідь було створено сільськогосподарські кооперативи – добровільні об’єднання приватних осіб. А спеціальним законом було розпочато внутрішню приватизацію – відновлення прав власності членів кооперативів на земельні ділянки. Зрештою землевласники отримали право без будь-яких перешкод вступати і покидати виробничі об’єднання з власним земельним паєм.

 

За інформацією відкритих джерел, на кінець 2009 року до першої п’ятірки найбільших латифундистів-орендаторів увійшли такі підприємства:

330 тис. га – «Українські аграрні інвестиції» (основний бенефіціар — Стівен Дженнінгс, співвласник «Ренесанс Капітал»)

225 тис. га – ММК імені Ілліча (пов’язаний з екс-депутатом Володимиром Бойком)

200 тис. га – «Нафком-Агро» (асоціюють з Олександром Леонідовичем Кравчуком)

180 тис. га –«Миронівський хлібопродукт» (основний акціонер Юрій Косюк; пов’язують також з Ігорем Тарасюком, головою ДУС)

166 тис. га –«Астарта-Київ» (власники Віктор Іванчик і Валерій Коротков)