Питання захисту права власності є базовим для ухвалення будь-якого інвестиційного рішення. В Україні ніхто не застрахований від експропріації землі і з огляду на надмірну розпливчастість законодавства, яке регулює це засадниче питання, і з урахуванням, м’яко кажучи, непростої історії набуття прав власності на ділянки. Якщо помножити ці проблеми на недолугість і корумпованість системи земельного обліку держави, то не пов’язаним із владою інвесторам можна дати безкоштовну пораду: сім разів переміряти землю, перш ніж один раз купити. Інакше є ризики її втратити, навіть якщо ви сумлінний покупець і отримали акт права власності на ділянку під будівництво (лише ними в Україні торгують цілком легально) на підставі договору купівлі-продажу.
Ризик №1.
Суто нормативний
У Земельному кодексі України є дві універсальні підстави примусового припинення права власності (користування) на ділянки будь-якої категорії:
– суспільні потреби;
– нецільове використання.
Із посиланням на будь-яку з них орган місцевої (державної) влади може ухвалити рішення про вилучення землі, що перебуває в постійному користуванні, – ст. 144, 149 ЗК. А примусове припинення права власності (розірвання договору оренди) припустиме лише за рішенням суду – ст. 143 ЗК. Для суспільних потреб (наприклад, будівництва соціально значущих об’єктів, реалізації інфраструктурних проектів) ділянки вилучають нечасто, у таких випадках держава своїм коштом компенсує власникам утрати – частково чи повністю, в тій чи іншій формі.
А ось підстава «нецільове використання» – знахідка для будь-якого рейдера. Юристи-практики зауважують, що саме після звернення третьої сторони (юридичної чи фізичної особи) до органів влади в чиновників з’являються претензії до власників. У вітчизняному законодавстві немає ані чіткого визначення терміна «цільове використання», ані критеріїв, за якими воно може бути кваліфіковане як нецільове. Таким чином, суди, визначаючи долю землі, керуються здебільшого не нормами, а переконаннями. Власники, які не освоюють ділянок або роблять це не за призначенням, ризикують їх утратити.
Ризик №2.
Нормативний поглиблений
Парадокс: використання землі за призначенням, указаним в акті права власності (скажімо, будівництво житла чи об’єкта інфраструктури, наприклад логістичного центру), не гарантує, що чиновники (самі або мотивовані рейдерами) не доведуть протилежного. Цільове призначення ділянки, зафіксоване в акті права власності, не обов’язково й не завжди збігається з тим, яке фігурує в рішенні органу місцевого самоврядування (особливо якщо призначення було змінено). Отже, перед ухваленням рішення стосовно придбання землі в Україні доцільно ретельно ознайомитися не лише з правоустановчими документами, які надає продавець ділянки і які перевіряє нотаріус, а й із протоколом засідання місцевої ради стосовно неї, висновками землевпорядної експертизи щодо проекту зміни цільового призначення землі тощо.
Ризик №3.
Адміністративно-правовий
Навіть надзвичайно ретельне вивчення правоустановчих документів продавця землі й рішень органу місцевого самоврядування щодо її цільового використання не убезпечує будь-якого сумлінного інвестора від виникнення проблем, пов’язаних із правами власності чи навіть оренди. Суто теоретично підставою для визнання договору купівлі-продажу або оренди ділянки нечинним може бути судове рішення, яке встановить нелегітимність будь-якого переходу прав власності на землю (аж до оскарження результатів розпаювання). І це у випадку з Україною не гіпербола. Річ у тім, що після оприлюднення 3 грудня 1999 року президентського указу (який мав пришвидшити реформування аграрного сектору) в державі розгорнувся процес шаленого розпаювання та відчуження колгоспно-радгоспних земель. Граничним терміном виконання вимог цього документа було визначено квітень 2000-го, культурно нарізати паї за кілька місяців було практично нереально, а під загрозою відповідальності керівники органів місцевої влади (технічно-земельних відділів адміністрацій) робили це поспіхом. Очевидці засвідчують, що на межі ділянок ніхто особливо не зважав. Юридичні особи-правонаступники колгоспів-радгоспів (та їхніх земель) змінювалися мало не щодня. На ринку активно торгувалися пайові сертифікати (які засвідчували право власників володіти, користуватися, розпоряджатися землею) – їх купували, просто кажучи, за пляшку; можна було придбати навіть відмови цілих колгоспів-радгоспів від ділянок. Зрозуміло, що така історія приватизації земельного фонду істотно знижує його інвестиційну привабливість і гіпертрофує ризики.
Ризик №4.
Адміністративно-географічний
Безпосереднім наслідком-підтвердженням нецивілізованого розпаювання землі є ситуації, коли права власності на одну й ту саму ділянку є в кількох (!) юридичних чи фізичних осіб або ж відсутність у натурі (!) самих наділів. Ідеться не про підроблення актів права власності на землю, а про недбалість землевпорядників, несправедливість територіальних спорів між різними органами місцевої влади, а за великим рахунком, про відсутність у державі земельного кадастру, що був би адекватний реєстрові землевласників. Досі законодавчо не визначено, хто патронуватиме облік землі: Мін’юст чи Держкомзем. Натомість у межах наявної системи обліку та реєстрації прав власності є купа інстанцій та відомств (на рівні села, району, міста), безліч корупційних лазівок і водночас розмита відповідальність. Ще 2005 року між укладанням договору купівлі-продажу ділянки під забудову й підтвердженням прав власності державою (на всіх рівнях) був часовий лаг, який перевищував півроку. Згодом нотаріусам дозволили під час оформлення угод змінювати відомості про власників ділянок безпосередньо в державних актах, однак це лише частково послабило напруження інвесторів. Без перебудови нинішньої системи реєстрації прав власності на землю та її обліку формування цивілізованого ринку землі не відбудеться.