Запровадження нових державних будівельних норм(ДБН, набули чиності з 1 вересня) почалося зі скандалу. Одна ландшафтна фірма подала позов до суду, і дію цих норм Фемідою було призупинено. Також наряду з цим було подано ще чотири позови від інших компаній-девелоперов. Віце-прем’єр Геннадій Зубко пояснив ситуацію так: «Зупинити (рішенням суду) наказ міністерства про впровадження нових державних будівельних норм (ДБН) можна, але введення в силу ДБН — неможливо, тому що вони опубліковані і вступили в силу 1 вересня. ДБН було оприлюднено ще в квітні, було надано перехідний етап, щоб попрацювати над цим питанням».
Різні лінії обмежень
На чому ґрунтуються ДБН і що вони регламентують? Так, приміром, згідно з ними планувальники міської забудови повинні враховувати так звані «голубі», «зелені» та «жовті» лінії. Перша з них обмежує висотність забудови, визначаючи таким чином силует міст, «зелена» лінія обмежує зведення будинків в зелених зонах (парках, скверах, лісопарках тощо), а «жовта» — забезпечує шляхи для евакуації людей у випадку руйнування будинків.
Громадськість різних міст та селищ часто-густо виступала за обмеження висотності будівель. Все це призводило до масових конфліктів, позовів до судів тощо. Також «голубі» лінії регулюватимуть хаотичність забудівлі. Крім того, нові ДБН регламентують питання парковок, енергоефективності будівель, спорядження будинків сміттєпроводами, а також облаштування входу до них спеціальними пандусами для людей з обмеженими фізичними можливостями.
Читайте також: Громадський бюджет проти забудовників
У чиїх інтересах були прописані нові ДБН? Як зазначає громадській діяч із Дніпра, який чимало років бореться зі свавіллям компаній-забудовників, Костянтин Більцан, звісно, що, в першу чергу, введенням таких норм треба завдячувати саме простому людському загалові. «Ми постійно брали участь в різного роду засіданнях, «круглих» столах на тему будівництва, надсилали свої пропозиції до Мінрегіону та плекали надію, що це найближчим часом станеться. Тому громадськість у Києві та регіонах стоячи вітає нові ДБН, які докорінно можуть змінити невизначеність та хаос на ринку первинного житла в Україні. Це початок довгого шляху, скерованого на викорінення практики незаконного будівництва в нашій державі», — вважає він.
Також ці норми, зрозуміло, з самого початку їхнього обговорення підтримував й уряд України.
Слово девелоперів
У розробці та лобіюванні схвалення нових ДБН також брали активну участь так звані «чесні» компанії-забудовники. Чому? Та тому що чимало з них, живучи зі «старими» нормами, практично виконували вже протягом багатьох років те, що прописано в нових.
Те що, в розробці та просуванні в життєдіяльність нових норм брали не лише громадські активісти, а й успішні компанії-забудовники,.
«Ми вважає, що цей документ є правильним. Утім, дехто з компаній-девелоперів та забудовників виступає проти його введення в практику. Приміром, вони відмовляються від проектування та постановки сміттєпроводів у багатоквартирних будинках. А це, згідно з новими нормами, є так би мовити, обов’язковим «елементом програми», — зазначає менеджер проектів будівельної компанії «Ковальська» Єгор Русаков.
Читайте також: У Києві викрили незаконну забудову
Незадоволеними новим ДБН лишаються в основному невеликі компанії, які чимало економлять, зводячи житло. І слід сказати, що вони часто-густо є дуже низької якості. А тут, ще влаштовуй пандуси для інвалідів та сміттєпроводи — все це чималі витрати для них. Хоча серед них є і великі девелопери, які також не пристають на нові ДБН.
Щільно впритул вже не буде
Головні претензії компаній-забудовників полягають у межах максимальної щільності забудови, адже для одного мікрорайону, згідно з новими ДБН, треба, щоби в будинках, розташованих на одному гектарі, мешкало не більше 450 людей. Зрозуміло, що таке дратує забудовників. Адже останніми роками вони звикли зводити щільно впритул один до одного висотні будинки, де мешкає значно більше людей. Для прикладу, тут можна сказати про столичні райони Осокорки, Позняки, навколо метро «Вирлиця» тощо. Цим не гребують і забудовники, що працюють на правому березі Києва, приміром, в Оболонському районі. Такий же безлад панує й в інших великих містах України.
Не хочуть деякі із компаній-забудовників виконувати обмеження щодо висотності. І це також цілком зрозуміло. Адже так можна заселити на невелику площу, де стоїть «хмарочос» велику кількість мешканців. За землю плати доводиться чимало… Так, в селах де мешкає не більше 1 тисячі люду, дозволено лише присадибну забудову, а де живе більше 1 тисячі мешканців — не вище за 4-ри поверхи. У містах до 50 тисяч населення не можна зводити будинки вищі за 9 поверхів, в містах від 50 до 100 тисяч населення — не вище 16 поверхів.
Цікаве обмеження забудови
Проте, за словами Костянина Більцана, головне досягнення цих норм — обмеження забудови самої ділянки, яку біло відведено під зведення осель. І це дуже правильно. Зауважте, якщо зводиться 3-ох поверхова будівля, то можна використовувати під неї 50% площ, 4-5-ти поверхові будинки — 45%, 6-8-ми поверхові — 40%, а от 11-ти поверхові — лише 30% площі.
Дійсно таке виключає появи так званої «ущільнювальної забудови» і залишається місце для облаштування дитячих майданчиків, скверів, щоби була якась відпочивальна інфраструктура.
Також, приміром, новими нормами дозволено вбудовувати дитячі садки та невеличкі школи у багатоповерхові будинки. Це громадськість вважає великою перемогою, адже така практика є розповсюдженою в Європі та Америці. Хоча деякі архітектори і проти такої практики, вважаючи що таке «вбудування» зробить ще більшими питання «щільності», а також з точки зору пожежної небезпеки в цьому випадку, начебто є проблеми.
Читайте також :Битва за конвалії. Кияни голіруч знесли бетонний паркан на Львівській»
З іншого боку можна зрозуміти і деякі компанії-девелопери, які не хочуть введення цих норм. Представник однієї з таких фірм, який побажав не оприлюднювати свого імені та назви компанії, зазначив, якщо виконувати такі, на його погляд, жорсткі умови, то фірмі буде нанесено дуже великої фінансової шкоди.
«Різко знизиться рентабельність будівництва, ми не будемо отримувати прибутків за окремими об’єктами. Чимало фірм-забудовників взагалі можуть закритися. Йдеться про невеликі компанії. Можливо просто такі норми вводити не на часі. Почекати, коли економічний стан в країні буде більш кращим?!», — зазначив він.
З одного боку такі забудовники кажуть правду, з іншого — чимало з них і так наразі має непогану рентабельність. Звісно, це не 300-400%, які були на піку «розігріву» економіки України до 2008 року. Проте сьогодні чимало компаній має свої «впевнені» 20-50% рентабельності і може дозволити її собі трохи знизити, коли почне виконувати всі накреслення нових ДБН. Нічого страшного з ними не станеться, коли замість 30% рентабельності, вони отримуватимуть 25%. Весь будівельний європейський світ працює на рентабельності 10% і не більше, а то й значно менше. Це в Україні звикли до надвисоких відсотків.
Незаконних будівель поменшає
Також забудовники, які склали позови до судів, або не вписуються у природоохоронні нормативи, або будують житло на околицях столиці та інших великих міст, в тому числі, і на територіях, які прилягають до сільрад. Саме це і заборонено новими ДБН.
Читайте також: Забудовники на марші
Чи зменшать ці нові норми кількість незаконних будівель? Однозначно так. За словами, архітектора Георгія Духовічного, ДБН також вирішують важливе питання щодо землі. Саме вона ставала предметом різних спорів чи відвертого захоплення певних ділянок. Нові ДБН дозволять робити визначення зон обмежень будівництва, які фіксують архітектори. Таким чином, самозахоплень вже практично не відбуватиметься.
Що не було враховано в цих нормах? Активісти та уряд вважають, що практично все, що було задумано і навіть більше, є в цих нормах. Низку забудовників, як ми писали вище, взагалі практично нічого в них не влаштовує і вони сподіваються, що їх буде відмінено судовими інстанціями. Проте в уряді вважають, що компанії-забудовники, які подали до суду свої позови, не виграють їх 100%-во.
Пан Більцан переконаний, якщо надалі все піде саме так, як було задумано, то нові ДБН зроблять свою позитивну справу — українські міста та селища стануть більш європейськими. Тепер при проектуванні міських кварталів по-новому повинно враховуватись питання соціальної інфраструктури, транспортних потоків та інженерних мереж.