Оптимістичний сценарій
Комплекс законодавчих та виконавчих заходів влади, вжитих протягом першої половини 2007 року, «розблоковує» ринок нерухомості. На нього виходять нові гравці: новостворені вітчизняні фірми та іноземні будівельні компанії.
Активним учасником ринку стає створена Урядом України Національна акціонерна будівельна компанія, що здійснює будівництво житла для соціальних потреб – з чітко встановленою собівартістю квадратного метра та відсотком прибутків.
Як наслідок, у 2008–2009 роках різко (на 40–50%) зростуть обсяги будівництва в Україні. Конкуренція змушусить «старі» будівельні компанії знизити ціну. Загальне падіння цін зумовить «викидання» на ринок значної кількості квартир, раніше придбаних із метою спекулятивного перепродажу, що знизить ціни ще більше.
Рентабельність продажу нового житла стабілізується на рівні 10–15%, вартість квадратного метра у столиці стане меншою 1000 дол. На ринку з’являться нові пропозиції в сегменті нерухомості, такі як таунхаузи (секційні будинки на кілька родин) та будинки, квартири в яких призначені для здавання в оренду.
Стагнація
На ринку нерухомості зберігається нинішній стан речей. Бюрократичні та корупційні перешкоди блокують появу нових будівельних компаній. Реальної конкуренції немає.
У зв’язку із недоступністю для кінцевого покупця цін на житло і відсутністю попиту спостерігається незначний спад обсягів будівництва – близько 5% на рік. Ціни на нерухомість не підвищуються – час від часу відбувається корегування «вгору», пов’язане з інфляцією, або ж, навпаки, «акційне» зниження цін на 5–10%. Житла у великих обласних центрах коштує майже як у столиці.
Основний попит зміщується в сегмент індивідуального будівництва у 20–50-кілометровій зоні навколо великих міст. Це є причиною подорожчання земельних ділянок та появи значної кількості інфраструктурних проблем – транспортних, енергопостачання, каналізації, освіти та охорони здоров’я та інших.
Кризовий сценарій
Внаслідок продовження політичної конфронтації, що співпала з різким підвищенням цін на енергоносії, в Україні стрімко підвищиться рівень інфляції та знизиться рівень доходів населення. Особи, що придбали житло в кредит, не зможуть його оплачувати.
У банківському секторі спостерігатимуться ознаки іпотечної кризи, аналогічної до тієї, що відбувається нині в США. Велика кількість банків, що кредитували нерухомість, опиниться перед загрозою банкрутства.
Будівельні компанії у зв’язку із проблемами з фінансуванням «заморозять» свої об’єкти, і в Україні різко зросте кількість «довгобудів».
Ринок житла заблокований: власники квартир «притримують» їх до кращих часів, а обсяги будівництва нового житла зменшуються на 50–70% . Посилюються еміграційні процеси: активна частина населення виїжджає за кордон, оскільки не бачить реальних шансів придбати власне житло в Україні.