Тема земельної реформи, а особливо зняття мораторію на продаж сільськогосподарських угідь, залишається одним із фетишів українського політичного життя. Мало хто з публічних діячів дозволить собі не перейматися загрозою «скуповування за безцінь» землі в селян у разі зняття мораторію на її продаж. Хоча насправді в такий спосіб уже друге десятиліття обслуговують інтереси великого агробізнесу, господарі якого мають змогу привласнювати левову частку земельної ренти, а справжнім власникам наділів перепадають крихти.
Майже 7 млн селян, які отримали паї по кілька гектарів у власність, уже півтора десятиліття залишаються чи не найбільш знедоленою частиною суспільства. Ведучи мову про загрозу майже дармового продажу землі в Україні в разі появи ринку, ігнорують той факт, що нині власники змушені здавати її в оренду приблизно по 1 грн за сотку щомісячної плати.
Відсутність ринку землі ставить власників паїв у нерівні з агрофірмами умови з погляду можливості отримання кредиту на техніку, насіння чи добрива. Адже великому агробізнесу нічого не дасть ринок землі в сенсі перспектив отримати кредити на розвиток та інвестиції. Угіддя належать не йому, а власникам паїв. Щоб могти здати землю в заставу за кредит, спочатку доведеться її викупити, а для цього або витратити великі власні кошти, або взяти гроші під її ж таки заставу в банку.
Натомість селяни, які є власниками паїв, без можливості взяти під заставу землі кредит зазвичай не можуть залучити гроші для належного самостійного її обробітку. А коли й продати наділи немає змоги, залишається єдине: здавати їх на дискримінаційних умовах агрофірмам, котрі зазвичай є монополістами на ринку оренди в окремих населених пунктах. Адже, якщо земля тривалий час пустуватиме необроблена, власник паю може бути звинувачений у нецільовому використанні ділянки й утратити своє право на неї.
Читайте також: Тарас Кутовий: «Держава може бути ефективним власником в одиничних випадках»
У цих умовах саме агробізнес привласнює основну масу земельної ренти, наголосимо, від чужої землі. Дані бюлетеня Держстату «Основні економічні показники виробництва продукції сільського господарства в сільськогосподарських підприємствах» свідчать, що із загальних витрат агрофірм на виробництво рослинницької продукції, які становили 2015 року 156 млрд грн, на оренду земельних паїв пішло тільки 18,24 млрд. А чистий прибуток прибуткових агрофірм, які займаються лише рослинництвом, сягнув того самого року 109,4 млрд грн. Таким чином, зі 127,7 млрд грн, одержаних від обробітку української землі, лише 14,3% отримали її власники, а 85,7% — господарі агрофірм-орендарів.
Ситуація, коли левову частку земельної ренти привласнюють не ті, кому вона за правом має належати (власники паїв), а агробізнес, провокує появу стихійного ринку прав оренди. Як наслідок — суб’єкти, які перед тим нав’язали власникам паїв дискримінаційні умови довгострокової оренди, можуть монетизувати свій успіх, продавши право на отримання ренти вже відповідно до її реального розміру третій стороні.
Право оренди вже сьогодні коштує значно більше, ніж орендна плата. Хоч це ненормально і свідчить про обкрадання селянина через недоплату йому її реальних обсягів. Зараз воно реалізується шляхом продажу корпоративних прав (компанії, яка орендує угіддя за договорами).
Така ситуація настільки вигідна агробізнесу, що саме він уже 15 років активно опирається запровадженню ринку землі, який загрожує похитнути його монополію і змусити платити в рази вищу орендну плату власникам паїв.
Одначе, як це традиційно буває і в інших царинах українського життя, власні меркантильні інтереси прикривалися нагнітанням фобій селян та населення країни загалом, а також лобіюванням затягування земельної реформи на рівні законодавчої та виконавчої влади. Перша саботувала ухвалення необхідних законів та виділення коштів на інституційне забезпечення ринку землі. Друга — повноцінний запуск потрібних для нього інструментів, особливо єдиного електронного Державного земельного кадастру.
Як наслідок — те, що за наявності інтересу галузевого лобі та політичної волі еліт могло бути зроблено за три-п’ять років, не стало реальністю й досі. І останні коментарі відповідальних чиновників свідчать, що навряд чи стане навіть до 2019–2020 років.
Безперечно, прогрес із запровадженням системи державного земельного кадастру є. У 2013 році було запущено його електронну версію, а від 5 жовтня 2015-го відкрито доступ усім охочим до електронної бази даних власників земельних ділянок — Публічної кадастрової карти.
Маючи доступ до інтернету, незважаючи на своє місце перебування, будь-хто може дізнатися, чи правильними є відомості про адресу, площу, кадастровий номер, цільове призначення та конфігурацію земельних ділянок.
Доступ до інформації про право власності й речові права на земельний наділ можливий за умови ідентифікації особи, яка його дістає, з використанням електронного цифрового підпису чи альтернативного засобу ідентифікації, як-от банківська картка. Власник або користувач земельної ділянки, своєю чергою, повинен мати право на інформацію про осіб, які діставали доступ до даних про право власності й речові права на цей наділ.
Якщо використання Публічної кадастрової карти не підтверджує права власності на землю або має деякі недоречності (ділянку чи її кадастровий номер не знайдено, форма не відповідає дійсності, помилкова адреса, неправильно вказане цільове призначення, наділ перетинається своїми межами із сусідніми тощо), можна скористатися функцією «Зворотний зв’язок». Проте, якщо проблема серйозніша (присвоєння того самого кадастрового номера різним земельним ділянкам, виявлення двох і більше власників одного наділу тощо), доведеться звертатися до суду.
Читайте також: Олексій Павленко: «Якщо сьогодні дати дозвіл на продаж землі, це призведе до суцільного безладу в суспільстві»
Цього року Держкомзем розробив програмне забезпечення для автоматичного обміну даними з Мін’юсту щодо власників земельних ділянок, яке має через вилучення людського фактора покращити оперативність наповнення бази Держкадастру і зменшити корупційні ризики в цьому процесі.
Запроваджено практику оприлюднення на Публічній кадастровій карті 100% наказів щодо розпорядження землями, щоб уможливити громадський контроль за цим процесом. Там видруковують не тільки рішення про передачу угідь у власність, а й заявки від громадян щодо їх отримання.
Однак до повноцінного виконання Державним земельним кадастром своїх функцій іще далеко. Насамперед під час його створення припустилися низки помилок, що помітні на Публічній кадастровій карті України. Недостатньо забезпечується повнота відомостей про всі земельні ділянки. Не завжди застосовуються єдина система просторових координат і система ідентифікації наділів. Не запроваджено єдиної системи земельно-кадастрової інформації та її достовірності. Потрібно провести нову оцінку сільськогосподарських земель.
Повільно на тлі масштабів роботи, яку має бути виконано, посувається й наповнення інформацією Держземкадастру. У лютому 2016 року тодішній міністр агрополітики Олексій Павленко заявляв, що електронну базу даних заповнено лише на 20%. За вісім місяців 2016-го було зареєстровано лише 552 тис. земельних ділянок на заяви громадян і видано 765 тис. витягів із кадастрової системи про земельні ділянки. За оцінками керівника Держгеокадастру, всю відсутню інформацію про земельні ділянки можна буде зібрати аж «за два-три роки».
Хай там як, але через півтора десятиліття після накладення першого мораторію на продаж землі керівник Держгеокадастру заявляє, що держава все ще юридично не готова до такого ринку. А міністр агрополітики — що голосів за необхідні для запуску повноцінного ринку землі законопроекти в парламенті теж не буде. Натомість обидва пропонують специфічні альтернативи.
У Держгеокадастрі пропонують спочатку зняти мораторій на продаж землі, яка все ще залишається в державній власності. І тільки за кілька років (якщо не знайдеться підстав знову відтермінувати) — тих земельних паїв, що перебувають у приватній.
Читайте також: Рух за течією. Потенціал нових пріортетних галузей
У Мінагрополітики, своєю чергою, ідуть іще далі, пропонуючи замість повноцінного ринку землі запровадити сурогат — торгівлю правами оренди та емфітевзисом (правом на землекористування).
Власники паїв — зайва ланка
Коли уважніше прислухатися до того, як аргументує запровадження сурогатного ринку землі очільник Мінагрополітики, стає зрозуміло: його ініціатива — це відчайдушна спроба узгодити категоричні вимоги МВФ про запровадження торгівлі землею сільськогосподарського призначення та лобістський тиск українського агробізнесу, який прагне будь-що зберегти свою монополію на привласнення ренти.
Чинне земельне законодавство України не дає змоги повноцінно розпоряджатися правом оренди (землекористування) на чужі угіддя сільгосппризначення. Суборенда, тобто здача землі в оренду орендарем, також можлива лише за умови, що на це погодився її власник і такий варіант прописано в договорі.
Як наслідок — агрофірми-орендарі, котрі нав’язали власникам паїв довгострокові договори оренди на дискримінаційних умовах, не можуть відчужувати (продавати, обмінювати, дарувати тощо) свої права, а отже, обмежені в можливостях їх монетизації — конвертації в живі гроші.
Пропоновані Мінагрополітики зміни передбачають внесення коректив до низки статей Земельного та Цивільного кодексів, законів «Про оренду землі», «Про іпотеку» «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Читайте також: Чим загрожує Україні зосередження на АПК
Зокрема, ст. 25 Закону «Про оренду землі» передбачають доповнити нормою про право орендаря «продати право оренди земельної ділянки або передати земельну ділянку в суборенду». А зі ст. 8 збираються виключити необхідність прописування такої можливості в договорі оренди чи отримання спеціальної згоди власника паю.
Відтепер агрофірми можуть перепродувати одна одній право оренди землі вільно в межах терміну дії договору оренди з власником. Для цього не потрібно буде продавати компанії — вистачить обмежитись окремими ділянками тощо. Найголовніше, що це буде цілком легально, і право оренди відтак використовуватимуть для застави в банку під отримання кредитів.
А власника достатньо буде лише поставити перед фактом (наприклад, що його землю здано за вищу в рази ціну комусь іншому): суборендар «протягом 14 робочих днів після державної реєстрації права суборенди письмово повідомляє орендодавця про набуття права суборенди із наданням витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
При цьому всьому можливості власника паю розірвати кабальні умови договору оренди фактично відсутні. Ст. 30 Закону «Про оренду землі» передбачає, що зміна умов договору здійснюється за згодою сторін, а в разі її прогнозованого недосягнення спір вирішується в судовому порядку. Проте ст. 32 «Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання» визнає такі можливості в односторонньому порядку за орендарем, але не дає навіть у судовому порядку їх власникові паю, за винятком ситуації, коли його партнер по угоді порушить умови договору.
Тобто забрати землю з оренди її власникові може не вдатися до завершення терміну договору навіть через суд і навіть за умови компенсації збитків. Закон про «Оренду землі» в такому разі цілком на боці орендаря.
Пропоновані зміни до ст. 102-1 Земельного кодексу передбачають, що ділянка, яка перебуває в оренді, відтепер не може бути передана її власником іншій особі за емфітевзисом — правом користування чужою землею сільськогосподарського призначення. Це дасть нинішнім орендарям змогу за бажання нав’язати власникам паїв договори емфітевзису саме з ними й відповідно тільки на їхніх умовах. Таким чином, агроформування
убезпечуються від загрози конкуренції за орендовані нині землі.
Емфітевзису, який є дещо відмінним від права оренди землі, також присвячена значна частина змін до законодавства, пропонованих Мінагрополітики. Однак їхня загальна суть аналогічна: емфітевзис виставлятимуть на торги, продаватимуть, заповідатимуть і заставлятимуть у банку. Власник цього права також може передавати пай в оренду. А сама угода про продаж прав оренди та емфітевзису обмежується 50 роками. Водночас кожен перепродаж права емфітевзису передбачає виплату власникові землі «бонусу» — 10% початкової ціни, за яку його було в нього придбано.
Світова практика свідчить, що торгівля правом оренди землі чи емфітевзисом використовується лише в тих державах, де заборонено її продаж. А там, де право повноцінної торгівлі сільськогосподарськими угіддями існує, цілком закономірно, не може бути й мови про купівлю-продаж права оренди. Ціна права оренди землі — це не що інше, як сума, на яку штучно занижено обсяг самої орендної плати власникові паю за певний період. Простіше кажучи, яку вкрадено у власника через нав’язані йому кабальні умови оренди.
Читайте також: Жан-Жак Ерве: «Одна з ознак демократії – коли громада вимагає відповідального ставлення до землі»
Саме мораторій створив умови для заниження орендної плати за землю та перерозподілу ренти від використання угідь на догоду орендарям. Що дешевша оренда, причому не абсолютно, а порівняно з рентою, яку дає земля, то дорожчою стає вартість права цієї оренди.
Зрештою, ринок купівлі-продажу землі навіть у нинішніх умовах України був би об’єктивно значно більш конкурентний, аніж оренди. Землю, наприклад, могли б купувати для дальшої здачі в оренду по кілька паїв. Натомість орендувати її зацікавлені лише достатньо значними масивами.
Після скасування мораторію, хоч би коли воно сталося, може різко зрости орендна плата за землю, а також знизитися вартість права оренди наділів через загострення конкуренції. Тож, якщо зараз буде запроваджено торгівлю правом на оренду землі, агробізнес, банки, які накредитують під це право, а також політичні сили, на які вони обов’язково знайдуть вплив, зроблять усе, щоб мораторій на продаж землі став вічним, адже це питання про шалені гроші.
Агробізнес і навіть банки та МВФ цілком може задовольнити запровадження ринку торгівлі правом оренди й емфітевзисом. Інвесторам та кредиторам досить прогнозованості протягом терміну окупності того чи того проекту, для чого цілком вистачить максимального терміну оренди землі чи емфітевзису 50 років. А право торгівлі цим правом дасть змогу в будь-який момент вилучити вкладені в проект гроші, якщо ситуація чи пріоритети бізнесу зміняться.
Зрештою, для отримання прибутку головне не те, хто володіє власністю, а те, хто нею розпоряджається. Це добре видно на прикладі формально державних підприємств, які зазвичай дають мало користі державі, а натомість забезпечують неабиякі прибутки менеджменту й високопосадовцям, що за ним стоять.
Водночас очевидна перевага квазіринку землі через торгівлю правами оренди, яка вигідна великим агрохолдингам, — це цілковита відсутність обмежень на площу фактично придбаних наділів. Адже ринок купівлі-продажу землі якби й запрацював, то, напевне, наражався б на штучні обмеження для латифундистів: 100, 500 чи навіть 1 тис. га. А тепер можна прибрати до рук право оренди на десятиліття вже й 1 млн чи 10 млн га.
Паралельно торгівля правом оренди землі створює для магнатів можливості заробити великі гроші на посередництві між українськими власниками та зовнішніми кінцевими покупцями права довгострокової оренди.
Міністр агрополітики Тарас Кутовий в інтерв’ю одному з інтернет-видань відверто визнав: «…Коли говорять, що великі холдинги стоять на позиції продажу землі, то це брехня. Вони, навпаки, не хочуть продажу землі, бо не здатні конкурувати з іноземними стратегами, які можуть скупити все як інвестицію. Ті ж самі китайці. Приїдуть і скажуть: $10 млрд на скупку землі в Україні. І холдинги не вистоять».
А ось торгівля правами оренди чи емфітевзисом на 40–50 років дає агрохолдингам змогу реалізувати апробовану в інших сферах української економіки схему збагачення: купити дешевше першими, використовуючи свій статус та переваги національного бізнесу, щоб потім продати дорожче — уже тим самим китайцям, арабам чи будь-якому іноземному інвестору.
Однак у виграші буде вузьке коло ділків, а в програші — 7 млн пайових власників землі. Замість цивілізованого ринку з ефективним механізмом державного захисту від скуповування за безцінь вони дістануть схему купівлі права користування їхньою землею знову-таки майже задарма й будуть усунуті від своєї власності на час до півстоліття.
Читайте також: АПК: хвороби зростання
Натомість для майбутнього України важливо, щоб земельна реформа була завершена в інтересах власників паїв, а не вузького кола магнатів чи банків, як це передбачають нинішні ініціативи Мінагрополітики.
Це чи не єдиний спосіб зробити вигодонабувачами від перетворення України на аграрну наддержаву, яка експортуватиме левову частку продукції, понад 6 млн нинішніх власників паїв і ще численніших їхніх спадкоємців. Вони витрачатимуть ці кошти в країні, створюючи додатковий масовий споживчий попит і додаткові обсяги виробництва.
Водночас рівень обізнаності більшості власників паїв, переважно пенсіонерів, у тонкощах ринкової економіки, біржових котирувань чи формування цін оренди такий, що в цій сфері потрібне суворе державне регулювання.
Зокрема, Антимонопольному комітету час нарешті припинити ігнорувати той факт, що ринок оренди паїв у межах кожного населеного пункту є або монопольним або принаймні олігопольним (коли там існують лічені гравці).
Це означає необхідність втручання наявного регулятора, а може, і створення нового — спеціального — для встановлення мінімальних обсягів орендної плати та пов’язаної з нею ціни землі в тих чи тих адміністративних одиницях.
Інакше левову частку прибутків і надалі привласнюватиме кілька десятків-сотень родин та агрохолдингів, процвітання яких на тлі ухиляння від сплати податків та виведення коштів в офшори супроводжуватиметься зубожінням більшості жителів країни.