Ринок, якого немає

Останні два місяці Тарас, молодий дизайнер, без­успішно намагається купити квартиру в Києві. У житло він готовий вкласти трохи більше $35 тис. «На початку кризи я чекав, що ціни на житло суттєво знизяться. Але цього не сталося. Однокімнатні квартири в більш-менш нормальному ста­­ні коштують від $50 тис. За $35 тис. можна знайти варіант у передмісті, але це буде квартира в споруджуваному будинку, а влізати в можливий довгобуд не хочеться», – розмірковує Тарас.

Кон’юнктура

У другій половині липня 2010-го середня вартість квадратного метра на вторинному ринку столиці опустилася до $1595 (за даними АН «Планета Оболонь»). Житло дешевшає на 0,6–2% на місяць. Майже будь-яку квартиру в Києві можна купити з дисконтом – 10–15% від ціни пропозиції. Проте навіть із урахуванням цього попит на нерухомість украй невисокий: за даними Союзу фахівців із нерухомості України, в червні 2010-го на столичному ринку було укладено лише 300 угод – майже в 2,5 рази менше, ніж у квітні, й у 6–7 разів менше, ніж у червні 2008-го. Попри низький попит, ціни все одно знижуються значно повільніше, ніж прогнозували експерти.

 Директор одного зі столичних рієлтерських агентств зізнався Тижню, що ціни тримає головним чином уперте небажання його колег і забудовників, які звикли до надприбутків за час кредитного буму, йти на поступки. Локальні ринки нерухомості в околицях Києва сегментовані – рієлтерські агентства, що працюють у тісній зв'язці з девелоперами й заробляють 2,5–5% комісії від ціни квартири під час продажу, практично не конкурують між собою. Тож типова ситуація для зданих в експлуатацію і майже порожніх новобудов Бучі, Українки, Петровського та інших столичних передмість – дозоване виставлення рієлтерами квартир на продаж, аби уникнути зростання обсягів пропозиції, наслідком якого може стати зниження цін.

У столиці ситуація дещо інша. «Забудовники рідко користуються послугами рієлтерів, у більшості компаній є власні відділи продажів, – каже Всеволод Жоголєв, голова комітету аналітики й статистики Союзу фахівців із нерухомості Києва. – Притримувати квартири – стандарт­­на практика забудовників. Як правило, вони виставляють на продаж менш ліквідні об'єкти, залишаючи гарні в надії на зростання цін».

Чинники

Звуження пропозиції бачимо й на вторинному ринку нерухомості Києва:  в червні – липні 2010-го, за оцінками рієлтерів, на продаж виставлено близько 20 тис. квартир – удвічі менше, ніж за аналогічний період 2008-го. Почасти така ситуація обумовлена спадом після кредитного буму – в 2005–2008 роках із залученням позикових коштів купували 80–90% квартир, багато з них зараз неможливо виставити на продаж, позаяк вони перебувають у заставі. За найскромнішими оцінками, станом на початок 2010-го в заставі виявилося близько 100 тис. київських квартир – приблизно восьма частина житлового фон­­ду столиці. Коли б ці об'єкти не були виключені з обігу, житло дешевшало б динамічніше.

Другий чинник цінової стабільності в умовах обмеженого попиту – відсутність дисконту на заставні квартири, вилучені банками за непогашення кредитів. Як кажуть в Українській національній іпотечній асоціації, навесні 2010 року частка проблемних боргів фізосіб становила 5,8%, так чи інакше реструктурували 19,1% позик. Таким чином, за оцінками експертів, близько 25 тис. квартир ще в 2009 році могли виставити на продаж банки, що сприяло б зниженню цін. Однак цього не сталося, що цілком зрозуміло, адже падіння вартості нерухомості загрожує стабільності багатьох фінустанов. У 2005–2007 роках банки, з одного боку, щедро кредитували забудовників, а з іншого – активно видавали іпотечні кредити. Щоб уникнути паніки, Нацбанк не розголошує конкретних даних із приводу структури банківських кредитних портфелів, проте самі банкіри зізнаються, що ситуація плачевна. Логічне падіння цін на нерухомість, яка практично не користується попитом, змусить вітчизняні фінустанови переоцінити кредитні ризики й резерви, що, своєю чергою, неминуче позначиться на ліквідності банківської системи в цілому.

І, нарешті, третій чинник «упертих» цін – скорочення обсягів будівництва: в 2009 році загалом по Україні в експлуатацію ввели 6,4 млн м2 житла – на 40% менше, ніж у 2008-му. У 2010-му ситуація, напевно, не зміниться, попри розрекламовану владою підтримку галузі. В липні забудовники, обрані чиновниками, отримають майже 600 млн грн пільгових кредитів під 12–13% річних для добудови 34 об'єктів із готовністю понад 70% (загальний обсяг передбаченої підтримки – 2 млрд грн). Проте навряд чи це суттєво позначиться на ринковій ситуації. По-перше, 34 об'єкти – крапля в морі 4,3 тис. українських недобудов. По-друге, більшість забудовників не поспішають завершувати роботи, аби уникнути демпінгу, й здають об'єкти в експлуатацію секційно, знову-таки – відповідно до викупу квартир.

Кредити

Деякі банки вже відновили іпотечне кредитування (докладні­­ше – в найближчих числах Тижня), проте ці фінансові струмочки мало впливають на рівень попиту. Адже, з одного боку, українці, обпікшись на кредитах, ставляться до них набагато тверезіше, ніж до кризи, а з іншого – більш виважено оцінюють ризики самі банки, видаючи позики лише до 5 років (перед кризою до 30 років) і вимагаючи великих початкових внесків.

«Короткі іпотечні кредити – це несерйозно, – погоджується Олексій Зеркалов, віце-пре­­зидент ІК Dragon-Capital. – За нашими прогнозами, активне житлове кредитування понови­­ться не раніше 2012 року». Експерт переконаний, що в українських банків достатньо вільних коштів – у цілому по системі понад 20 млрд грн, але фінустанови не готові фінансувати довгострокові проекти. В ІК Dragon-Capital очікують падіння ставок за іпотекою до 13–15% річних у гривні до кінця 2011-го, а пролонгацію погашення кредитів хоча б до 10 років у передбачуваному майбутньому не прогнозують.

Резюме

Порівняно з 2005-2007 роками ситуація на ринку нерухомості докорінно змінилася – кредитний дощ закінчився, настала посуха. Банки майже припинили видавати кредити населенню, покупці квартир почали рахувати гроші, забудовники і пов’язані з ними посередники опинились у стані невизначності. Можна було б стверджувати, що диктатура пропозиції на ринку нерухомості не витримала випробування часом, і очікувати на появу  диктатури платоспроможного попиту. Але ні. Більшість забудовників перестали будувати житло, а армія брокерів – штучно обмежує пропозицію квартир, дозовано виставляючи їх на продаж, не погоджуючись на зменшення комісійних, і місяцями нічого не продає. По суті, ринку нерухомості немає, його учасники паралізовані і чекають нового кредитного дощу, їхня сліпа віра в віртуальні грошові знаки живе, але об’єктивних умов для іпотечного буму немає. І навряд чи вони виникнуть – може статися, що українці, які власним чи чужим досвідом відчули реальну вартість шалених грошей, стримаються від нових кредитних спокус. В такому випадку ціни на нерухомість в Києві можуть впасти до рівня $1 тис./м2 – приблизно стільки пла­­тили зацікавлені покупці в доіпотечний період. «З огляду на низький рівень платоспроможності покупців і ринкову стагнацію ми чекаємо падіння цін на нерухомість на 15-20% до літа 2011 року», – каже аналітик «Ерсте Банку» Віктор Стефанишин.