Поки повномасштабна війна триває, український ринок нерухомості адаптується до нової «нормальності» — автономності та безпеки. Покупці й орендарі дедалі частіше питають не скільки метрів до метро, а чи витримає будинок обстріли й чи працюватиме світло під час блекауту. Саме тому у першій половині 2025-го на ДІМ РІА зʼявився цілий пласт оголошень зі згадками «встановлено генератор» і «є укриття», а рієлтори додають ці параметри в перелік must-have навіть для бізнес-класу. Власне, автономність стала новим маркером ліквідності для тих, хто бажає зняти або купити нерухомість.
Фактори, що підживлюють попит
Відразу після повномасштабного вторгнення ринок фіксував «панічне» переукладення заощаджень у квартири на заході України. Тепер поведінка стала раціональнішою, але критерії безпеки лише посилилися.
● Енергонезалежність. Періодичні атаки на енергомережу зробили генератор чи хоча б точку під його підключення ключовою перевагою житла.
● Інженерний захист. Після ухвалення Закону про обов’язкове облаштування бомбосховищ у новобудовах забудовники мусили вбудовувати сертифіковані укриття й подавати їх у проєктній документації.
● Нова регуляторика. Постанова КМУ № 1074 від 20.09.2024 запустила облік та перевірку фонду захисних споруд, що сприяло прозорості й формуванню «білого списку» житлових комплексів із повноцінними укриттями.
● Економіка блекауту. Квартира, що тримає тепло й інтернет під час відключень, спрощує життя орендодавцю: добова ставка в Києві взимку 2024/25 була на 10–12 % вища, коли в оголошенні згадувався генератор або сонячні панелі.
У підсумку критична інфраструктура в будинку перетворилася на реальну конкурентну перевагу, а не маркетинговий бонус.
Статистика та динаміка запитів у 2024-2025 рр.
Аналітика профільних порталів підтверджує зсув пріоритетів:
● У 2025 р. попит на квартири без автономного опалення або генератора впав до 15 %, тоді як на об’єкти з такими системами зросла ціна або принаймні збереглась на тому ж рівні.
● Середній термін експозиції оголошень із маркером «генератор» скоротився.
● Кількість пошукових запитів «з генератором» у внутрішній статистиці DIM.RIA для офісів і житла зросла до понад 250 за добу по Києву — це у 4 рази більше, ніж на початку 2023-го.
Інакше кажучи, ринок чітко нагороджує забудовників та власників, які інвестували в автономність, — навіть у сегменті «комфорт» різниця в ціні сягає 150 $/м².
Цінова премія за автономність
Сам факт наявності генератора чи сертифікованого укриття — це вже грошова надбавка. Нині премія коливається у межах 8–15 % залежно від класу та локації. Наприклад, у прифронтовому Запоріжжі квартири з автономними системами виросли у вартості на 10 %, тоді як аналогічні об’єкти без них втратили до 15 % ціни.
Новобудови vs вторинка: хто швидше адаптувався
Профільні банки констатують: на первинному ринку попит зрушив убік ЖК, де передбачено укриття, консьєрж-сервіс «2-в-1» (електрик із генератором + черговий цивільного захисту) й запас води у технічних підвалах.
● Первинка. Забудовники масово додають кімнати безпечного перебування на -1 поверсі й рекламують швидкісні ліфти, що живляться AC/DC від 25-кіловатних генераторів.
● Вторинка. ОСББ у будинках 2000-х років встановлюють дизель-«бочки» у дворі, але це вирішує лише базові потреби (освітлення, ліфт), не закриваючи питання повноцінного сховища.
Серед покупців перемагає варіант «новобудова з бомбосховищем», навіть попри вищу ціну за квадратний метр.
Регіональний зріз
Якщо нанести запити «генератор + укриття» на карту країни, одразу видно: географія формує різні правила гри. Десятки тисяч внутрішніх мігрантів, логістика фронту й стабільність енергосистеми по-різному впливають на платоспроможний попит, тож одна й та сама «фішка» додає до ціни різний відсоток залежно від міста.
● Захід (Львів, Івано-Франківськ). Тут автономка стала стандартом, а житло без неї продається із суттєвим дисконтом.
● Київ і передмістя. Найвищі ціни та конкуренція; ОСББ інвестують у сонячні панелі плюс потужні генератори.
● Центр (Вінниця, Черкаси). Попит стабільний, але вирішує не стільки генератор, скільки наявність сертифікованого укриття поруч із будинком.
● Південь та Схід (Одеса, Запоріжжя). Коливання цін сильніше; нерухомість без сховища втратила до 15 % ринкової вартості, тоді як об’єкти з укриттями тримають планку.
Отже, регіональна сегментація лише посилюється, а різниця в ціні між «захищеним» та «звичайним» житлом буде зростати. Інвесторам і покупцям варто від самого початку оцінювати локальний баланс ризиків: те, що у Львові стало must-have, у Вінниці поки бонус, а в Одесі — вирішальний аргумент під час торгу.
Законодавчі зміни: гра за новими правилами
Після набуття чинності Закону про обовʼязкові бомбосховища (листопад 2024) Державна інспекція архітектури й містобудування не приймає проєкти без розділу «Інженерно-технічні заходи цивільного захисту», а забудовники з класом наслідків СС2-СС3 мусять забезпечити укриття на 100 % майбутніх мешканців. Це формує природний «барʼєр входу» для малих компаній та підтягує якість забудови в регіонах.
Прогноз на друге півріччя 2025 р.
Справжню стійкість тренду на автономність покаже саме осінньо-зимовий сезон, коли потенційні блекаути й активність фронту традиційно підіймають градус попиту. Аналітики закладають у моделі кілька сценаріїв, однак у базовому — «обережний оптимізм» — усі цифри рухатимуться в бік подальшої монетизації автономності:
1. Частка оголошень із маркером «генератор» або «укриття» на ДІМ.РІА перевищить 20 % у Києві й 10 % у містах-мільйонниках;
2. Премія за автономність стабілізується на рівні 10% і поступово увійде в базовий прайс-лист забудовника;
3. У вторинному фонді сформується окремий сегмент «апгрейд під укриття» — інвестори вкладатимуться у переобладнання підвалів і встановлення резервного живлення, щоби вийти на ліквідну планку ціни.
Підсумовуючи, друга половина 2025-го стане лакмусовим папірцем: якщо генератор і сертифіковане укриття залишаться головними аргументами під час торгу, значить ринок остаточно визнав їх новим стандартом.
Ринок житла в Україні 2025-го чітко демонструє: генератор і бомбосховище вже не опція, а новий стандарт. Покупці готові платити за безпеку та енергонезалежність, а забудовники — будувати з урахуванням норм цивільного захисту. Не важливо, що для вас актуально, оренда чи покупка, головна порада одна: у технічному паспорті квартири тепер варто шукати не лише площу і матеріал стін, а й пункт про автономні системи та сертифіковане укриття — і краще робити це саме через перевірені оголошення на DIM.RIA.