Україні 30 років. Для будь-якої людини це вік серйозних рішень. Коли юнацький максималізм уже вивітрився, а молодеча емоційність трішки вляглася, настає усвідомлення обмеженості власних фізичних можливостей і спроможність зважувати довготривалі наслідки своїх дій. Людина стає готовою робити свідомий вибір і самотужки скеровувати власне життя. У когось цей етап настає значно раніше, в інших — дещо пізніше, але, мабуть, для багатьох приблизно в цей час у житті відбувається переломний момент.
Дуже символічно, що саме в цьому «віці» незалежної України у нас запрацював ринок землі. Наша країна зробила свій вибір. Вона дуже довго зважувала, відкладала це рішення, поневіряючись у темних кімнатах страхів та упереджень, але таки зробила цей крок. І нині, всього через кілька тижнів після запуску ринку землі, ми вже фактично живемо в новій реальності, хоча досі ще до кінця не розуміємо, яка вона. Як і в кожному подібному випадку, реальність — це сумарний результат дій мільйонів людей. Тож вона буде такою, якою ми з вами її зробимо. Визначальними в ній будуть наші інтереси, схильності та обмеження. Вони вже зараз формують фундаментальні тенденції, у наслідках яких можна розгледіти контури майбуття українського ринку землі.
Глобальне середовище
Головна світова тенденція, що визначатиме розвиток ринку землі в Україні, — збільшення чисельності населення Землі. Щороку кількість мешканців нашої планети зростає на понад 80 млн осіб або на трішки більше ніж 1%. На цей темп приросту не надто вплинула навіть пандемія коронавірусу. Зараз у медіа можна часто почути, мовляв, чисельність населення планети зростатиме, а оскільки всі хочуть їсти, то і продовольство дорожчатиме, і земля як основний ресурс для його виробництва ставатиме дедалі дефіцитнішою, а отже, і дорожчою. І так, і ні. Щоб продовольство зростало в ціні, треба, щоб зростав саме платоспроможний попит на нього. Бідні люди та країни не почнуть споживати більше, поки не матимуть чим заплатити за додаткову їжу. Саме тому в 1990-х роках ціни на продовольство падали, хоча щорічний приріст населення Землі був навіть вищим, ніж зараз. І тому за останні 20 років ціни на продовольство подвоїлися, оскільки дуже багато країн, що розвиваються, здійснили помітний економічний стрибок і почали виводити своє населення з бідності, що передусім проявилося у зростанні якості та кількості споживаної їжі.
Читайте також: Земельний момент істини
Станом на сьогодні більшість країн Південно-Східної Азії, передусім Китай, фінансово спроможні задовольнити левову частку внутрішніх потреб у продовольстві. І хоча їхні економіки продовжують зростати найвищими темпами у світі, від них складно очікувати значного додаткового попиту на їжу. Тому найближчі 10 років ціна продовольства, а відтак і землі залежатиме не від них, а від того, чи спроможуться поки ще бідні країни — передовсім Індія, Пакистан, Бангладеш, більшість країн Африки, сумарне населення яких перевищує 2,5 млрд осіб, — розвинути свої економіки настільки, щоб ті забезпечили власних мешканців купівельною спроможністю для придбання достатньої кількості їжі. Це нетривіальне питання. Адже хоча для цього є чималі шанси — у багатьох із цих країн темпи зростання ВВП доволі високі, — наразі потенціал їхніх економік виглядає доволі обмеженим, тож високі темпи зростання в майбутньому їм не гарантовані.
Утім, експерти в українських медіа часто лише чули дзвін, але не знають, де він. Вони в унісон ретранслюють просту для сприйняття ідею, що земля тільки дорожчатиме, бо населення Землі зростає. І цього досить, щоб українці сформували в своїй свідомості образ землі як довгостроково привабливого активу, ціна на який лише зростатиме. Це, мабуть, головна, хоча поки що здебільшого психологічна потенційна причина підвищеного попиту на українську землю впродовж наступного десятиліття, яка в підсумку справді може штовхати ціну на неї вгору та приваблювати на цей ринок людей, абсолютно далеких від землі. За логікою «мені не потрібно, але, може, буде треба в майбутньому». Ось принцип, яким під впливом медіа керуватимуться ті, хто має гроші й не знає, куди їх вкласти.
Технологічний контраргумент
Як відомо з фізики, на кожну дію існує протидія. На сьогодні людство в режимі реального часу спостерігає за бурхливим розвитком технологій, завдяки якому з нуля виникають цілі нові галузі економіки. Цілком імовірно, що стрімкий технологічний прогрес помітно трансформує й сільське господарство. Ізраїль практично не має родючої землі: хто був у цій країні, той бачив, що тамтешній ґрунт — це пустельна суміш чогось на кшталт піску і глини. Утім, завдяки передовим технологіям ця країна — потужний експортер їжі, частина вивезеного нею продовольства потрапляє навіть до України, наприклад фініки та авокадо. Можливо, за їхніми моделями функціонування сільського господарства і буде майбутнє.
У всякому разі ми зараз спостерігаємо тенденцію бурхливого розвитку різного роду технологічних способів виробництва продуктів харчування. Від повністю автоматизованих теплиць, що працюють у звичний спосіб на землі, до вертикального рослинництва, штучного м’яса, теплиць у закинутих станціях метрополітену Лондона й багато чого іншого. Якими темпами у світі розвиватиметься урбанізація та зростатиме частка мешканців міст, такими й збільшуватиметься попит на землю не як на ґрунт для рослинництва, а як на територію, бажано розташовану неподалік від мегаполіса або в його серці, де будуватимуть вертикальні агрокомплекси, що вирощуватимуть їжу без жодної жменьки землі. На сьогодні мешканці великих міст уже привчені до напівштучної їжі: йдеться про далекий від натурального смак продуктів харчування, на який можна натрапити в багатьох мегаполісах світу. Що розвинутіша країна, то справедливіше для неї це твердження. Україна також рухається в цьому напрямку, бо, наприклад, на київському ринку в широкому переліку овочів і фруктів домінують екземпляри з доволі віддаленими від природних смаком, кольором, запахом. Ця тенденція пошириться й на інші міста. Це створить передумови для стійкого попиту на технологічне агровиробництво, якому не потрібно аж так багато землі.
Читайте також: Небезпечний атавізм
Деякі країни навчилися вирощувати продовольство у вкрай несприятливих кліматичних умовах. Існують хрестоматійні приклади того, як вирощують їжу на Алясці чи в Аравійській пустелі. Можливо, ця тенденція теж поширюватиметься, особливо з огляду на те, що в процесі технологічного поступу витрати на таке виробництво знижуватимуться, а деструктивні кліматичні зміни робитимуть подібні проєкти не винятками, а базовими моделями агровиробництва. У всякому разі, на сьогодні існує дуже багато прикладів того, що виробництво продовольства чимраз зменшує свою залежність від кількості та якості землі. Складно оцінити швидкість цих процесів, але цілком може статися так, що через десять років у глобальному масштабі українська земля вже не буде таким критичним ресурсом, як вона здається сьогодні. Зрозуміло, що це може підірвати її привабливість як довготривалого інвестиційного активу. Поки що таке припущення може сприйматися як елемент невдалого, притягнутого за вуха футуризму. Але хіба в наш час навіть менш імовірні події не перетворюються на щоденну реальність?
Структурні зміни
Утім, вплив технологічного розвитку агровиробництва на ринок землі не зовсім однозначний. Ще класики світової економічної думки писали, що вартість конкретної земельної ділянки формується орендною платою (тісно пов’язаною з рентою) та відсотком (вартістю капіталу). Перша зароджується в сільському господарстві, друга — в фінансовому секторі транзитом через усю економіку.
Сьогодні українська земля приносить своїм власникам дуже невисоку орендну плату — у середньому приблизно $150 з гектара. Це результат відсталих традицій ведення сільського господарства практично по всій території країни та домінування великих агрохолдингів, бізнес-модель яких зводиться до вирощування зернових та технічних культур із акцентом на ефекті масштабу. За період незалежності обробіток землі масштабованим агробізнесом — це було краще, ніж нічого, бо він приніс в Україну трактори з GPS-навігаторами, високі врожайності, певний порядок у землекористуванні й багато чого ще. Але на сьогодні його потенціал практично вичерпаний: великі агрокомпанії у своїй масі вже не здатні дати Україні чогось більшого. Тому якщо їхній контроль над українською землею збережеться надалі (а за останні роки вони набули чималого політичного впливу, який можуть спробувати використати в таких цілях), то значного зростання орендної плати з нинішніх рівнів може не статися. І це обмежуватиме привабливість української землі та темпи зростання її ринкової ціни.
Ось вам приклад: якось у мене виникла палка дискусія з одним працівником великого агрохолдингу про те, чи вигідно Україні запускати ринок землі. Той із піною на вустах доводив, що у нашій країні не може зростати орендна плата за землю, бо максимально можлива EBITDA (прибуток до вирахування відсотків, податків та амортизації) з гектара у нас становить $200. На що я йому відповів: як же тоді так сталося, що в Нідерландах і Данії середня орендна плата становить 500 євро з гектара? Просто там домінують інші бізнес-моделі та культура сільського господарства, і вони забезпечують принципово інший рівень віддачі від землі та надходжень її власникам. Якщо агрохолдинги оголосять священну війну технологічному та нішевому сільському господарству, Україна може втратити від цього дуже багато. І ринок землі теж.
Але є й альтернативний сценарій. Якщо розвиток сільського господарства відбуватиметься технологічним чи нішевим шляхом, зі зростанням доданої вартості, то зростатиме й рента, і інвестиційна привабливість українських земель. Парадокс такого розвитку агробізнесу полягає в тому, що завдяки ньому продовольство саме по собі може дешевшати, ставати доступнішим, але водночас забезпечувати власникам землі вищі ренти. Для цього потрібно, щоб сільське господарство у країні розвивалося швидше й різноманітніше, ніж у середньому в світі. Це створюватиме різницю потенціалів, яка й формуватиме підвищену ренту. Якщо Україна піде таким шляхом, то бурхливий розвиток агротехнологій піде на користь ринку землі та українським землевласникам. Для цього є певні передумови: наприклад за останні 10 років валова додана вартість сільського господарства України зросла майже на 27%, водночас ВВП знизився на понад 4% (через війну та пандемію). Тобто агробізнес в Україні може розвиватися випереджальними темпами, але для цього потрібно, щоб у ньому постійно з’являлися нові (технологічні та нішеві) бізнес-моделі, а поки що гостро бракує і їх самих, і їхніх адептів в особі підприємливих українців. І великий агробізнес цілком може перешкоджати їх появі на національному рівні.
І другий чинник формування вартості землі — відсоткова ставка. Що багатша та стійкіша економіка, то більше в ній заощаджень і нижча відсоткова ставка. Тут Україна зробила помітний крок уперед, навіть якщо порівнювати з тим, що було лише 10 років тому. Але якщо порівняти з нашими західними сусідами, то є ще куди рухатися: якщо в Україні облікова ставка становить 8,0%, то у Польщі — 0,1%, Чехії — 0,5%, Угорщині — 0,9%, Румунії — 1,25%; якщо десятирічні суверенні єврооблігації України торгуються з дохідністю до погашення близько 6,5%, то Польщі — 1,5%, Чехії — 1,8%, Угорщини — 2,8%, Румунії — 3,7%. Економічний розвиток передбачає значні структурні зміни в економіці, але в цілому він невідворотний: питання тільки в тому, якими будуть його темпи (тут я доволі песимістичний). Тому в довготривалому періоді відсоткова ставка в Україні знижуватиметься. У підсумку це формуватиме зростання попиту та ціни на всі активи, зокрема й на землю.
Міграція та євроінтеграція
У найближчому десятилітті розвиток ринку землі України визначатимуть іще дві фундаментальні тенденції — міграція та євроінтеграція. Перша з них має двоякий вплив. З одного боку, що більше людей виїжджає за кордон на заробітки чи просто переїжджає туди жити, то менше їх залишається тут, щоб обробляти землю. Це може стати чинником консервування того способу обробітку землі великими агрохолдингами, що домінує сьогодні. У такому разі ні ринок землі, ні динаміка цін на неї не розвиватимуться стрімко. З іншого боку, зараз можна спостерігати, як ті, хто їздив на заробітки за кордон і працював у сільському господарстві, перейняли там прогресивні агротехнології й повертаються, щоб тепер організувати щось подібне на своїй землі. Наразі не можна сказати, що це масова тенденція, але якщо так робитиме навіть один на 10 чи 20 тих, хто їздили на заробітки, то завдяки цьому українські село та сільське господарство можуть змінитися. І тоді можна буде стверджувати, що вплив трудової міграції на розвиток українського агросектору та ринку землі виявився цілковито позитивним. Поки що важко однозначно спрогнозувати, який із названих векторів впливу міграції візьме гору в підсумку, але немає сумнівів у тому, що ця тенденція — одна з визначальних.
Читайте також: Від застою до кризи
І другий тренд — євроінтеграція. Зараз мало хто забігає настільки наперед, але в межах 10 років закінчаться всі перехідні періоди, зазначені в Угоді про асоціацію України з ЄС. Якраз сільське господарство — одна з галузей із найдовшими перехідними періодами та найбільшою кількістю тимчасових обмежень. Через десятиліття від сьогодні практично всі вони не існуватимуть. Це не просто розв’яже руки українському агробізнесу в його роботі на об’єднаному ринку Євросоюзу. Дуже імовірно, що на той момент рівень інтеграції між Україною та ЄС буде настільки глибоким, що європейські фермери масово приїжджатимуть сюди, привозитимуть технології та вироблятимуть таку звичну для громадян Європи продукцію продовольчих груп, постачаючи її прямісінько на євроринок. Оскільки відповідно до законодавства питання продажу землі іноземцям може бути вирішене лише шляхом проведення відповідного референдуму, до якого українці, очевидно, будуть готові нескоро, то йдеться про те, що європейці утворюватимуть щось на кшталт спільних підприємств і тим самим можуть дати помітний поштовх для розвитку українському сільському господарству в цілому. Для ринку землі та її ціни це був би дуже сприятливий чинник розвитку. Тоді йшлося би про зворотну міграцію, дуже продуктивну за своєю суттю. Сьогодні це виглядає неможливим, але в довготривалій перспективі немає нічого неможливого.
Чинник держави
Залежно від того, якою буде державна політика в сільському господарстві, останнє може або отримати вагомий поштовх для розвитку, або опинитися в репресивній чи навіть депресивній ситуації. Багато говорять про те, що щоб конкурувати з європейськими фермерами на об’єднаному ринку, українські агровиробники повинні отримувати дотації такого самого розміру. Це доволі сумнівне твердження. Якщо поєднати українські зарплати зі світовими технологіями та європейськими цінами на продукцію, то можна заробляти дуже непогані гроші навіть за європейськими мірками. Це доводять чимало українських фермерів, які купили собі автомобілі преміум-класу та вчать дітей за кордоном, і чимало українських сіл, які завдяки місцевому агробізнесу та толковим керівникам місцевої влади вибудували доволі комфортні умови для життя своїх мешканців.
Наразі українським фермерам потрібні не так фінансові пільги від держави, як точки зростання й розвитку, появу яких вона може простимулювати. У багатьох випадках достатньо лише навчання, постійного доступу до технологічних консультацій, у крайньому разі — до пільгового фінансування інвестиційних проєктів (хоча з запуском ринку землі доступ до фінансування повинен з’явитися). У такий спосіб держава може дати новий поштовх до розвитку українського агробізнесу, якого вже зараз бракує. Тоді доволі невеликі, точкові, але правильні фінансові вливання від держави можуть у підсумку зумовити жвавий розвиток ринку землі та зростання її вартості. Утім, усі ми знаємо, якою була Українська держава в період незалежності, тому мало хто очікує від неї бодай якоїсь підтримки агробізнесу, не кажучи вже про те щоб вона була конструктивною, ефективною та не зводилася до чергового способу марнування коштів платників податків. Складається враження, що у сприйнятті сільського господарства кожен новий уряд має замилений погляд, зміщений надмірним впливом агрохолдингів. Якби в формуванні державної агрополітики можновладці керувалися лише неупередженим аналізом із фокусом на можливостях розвитку, сьогодні ми мали би принципово іншу політику підтримки агровиробництва
Самоорганізація та підприємницька ініціатива
Дуже часто українці довго запрягають, але швидко поганяють. Ще 5–10 років тому перспективи стрімкого диверсифікованого розвитку сільського господарства України виглядали доволі похмурими. Пам’ятаю, як у розмові з одним «традиційним» фермером я переконував його у вигідності вирощування малини або інших ягідних культур. На що його дружина відповіла, мовляв, а куди це все збувати? Справді, тоді в багатьох регіонах, щоб посадити сад і заробляти на ньому, потрібно було десь знайти саджанці, технологію і збут, тобто самотужки пройти весь ланцюжок від поля до приймального пункту переробного заводу. У більшості випадків для однієї людини це був нездоланний шлях. Але зараз усе докорінно змінилося. Україна заповнена високоякісним насінням із Нідерландів, вживаною європейською технікою, сюди регулярно привозять добротні саджанці з Польщі чи навіть із більш віддалених країн та приїжджають люди, які знають, що і як робити в кожній ніші. Нарешті, на більшості базарах у районних центрах з’явилося по кілька торгівців, які в сезон купують нішеві культури — горіхи, квасолю, насіння гарбуза і ще багато чого. Уся ця галузева інфрастурктура практично створена. Вона поки неідеальна, але дозволяє увійти у справу без надмірних зусиль. Це може вказувати на те, що в найближчі 10 років ринок нішевих продуктів (овочів, фруктів, ягід, горіхів) радикально зросте. Якщо таке виробництво стане масовим, воно виграватиме конкуренцію в боротьбі за землю, визначатиме ціни оренди на неї та штовхатиме ринок землі вперед. Для цього на сьогодні є всі передумови.
Читайте також: Випереджаючи решту. В яких галузях найбільша додана вартість?
Україні дуже бракує підприємницької ініціативи: дається взнаки радянський спадок. Сільське господарство — не виняток. Можливо, не варто очікувати, що десятки людей у кожному селі раптово почнуть брати на себе ризик входу в нову галузь. Тому виникають альтернативи. Зараз в інтернеті та соціальних мережах можна натрапити на різного роду рекламу з пропозиціями частки в компаніях, які або самі займаються виробництвом молока, м’яса, лікарських трав, квітів, органічних продуктів та багато чого іншого, або надають всі технології для того, щоб будь-яка людина могла зайнятися цим сама. Це такі собі кооперативи національного масштабу, які дозволяють суттєво зменшити ризики на одну людину. І вони можуть «вистрелити»: щойно українці розсмакують таку форму ведення агробізнесу, їхня схильність до самоорганізації поведе їх у правильному напрямку. Цілком імовірно, що в підсумку й це стане вагомим чинником розвитку ринку землі.
Неприкритий тил
Новий етап свого життя — існування ринку землі — Україна починає не в своїй найкращій формі. У системі соціально-економічних відносин, що склалися у нашій країні наразі, є низка вад, що можуть мати суттєвий негативний вплив як на сам ринок землі, так і на його перспективи в майбутньому. Слабка судова система може стати причиною розквіту земельного рейдерства. Потужне соціальне та матеріальне становище класу державних паразитів на кшталт податківців, митників, суддів, силовиків може зумовити поступовий перехід контролю над цим ресурсом до них, а ці люди зазвичай далекі від ідей розвитку. Величезний політичний вплив агрохолдингів може призвести до гальмування різноманітних розвиткових ініціатив — від деградації державної політики у сфері сільського господарства до встановлення традиції вирішення земельних спорів на користь великих агрохолдингів та концентрації землі в їхніх руках. Зрештою, саме завдяки їм якість ґрунту та його родючість поступово знижується, тож коли цей процес дійде до певної природної межі, його вплив на ринок і на вартість землі може стати визначальним і вкрай негативним.
Існує ще багато інших ризиків, що виявлятимуться у процесі становлення земельних відносин у новій реальності, багато проблем розвитку, які раз-по-раз виникатимуть у майбутньому. Звісно, вони можуть стримувати поступ більшою чи меншою мірою. Але оскільки зараз ми перебуваємо в точці А, для якої характерне нерозвинене сільське господарство й низька вартість землі, і так чи інакше прямуємо до точки Б, у якій розвиток агробізнесу буде принаймні на рівні середнього у світі (у нас є всі передумови, щоб він був вищим), а ціни на землю відповідатимуть адекватним аналогам у світі, то напрямок руху очевидний. Занадто вже велика прірва між цими двома точками. Питання тільки в тому, як швидко відбудеться перехід.