Київський ринок житлової нерухомості майже рік перебуває в напівкоматозному стані. Можливо, що це не дуже помітно для щасливої частини населення України «не зіпсованої квартирним питанням». Це вочевидь, ніколи не визнають керівники і власники будівельних компаній, для яких тема спаду продажу нерухомості та обвалу цін – все одно, що розмова про мотузку в родині вішальника. Натомість дрібні й середні ріелтери, в яких для потенційних клієнтів є незмінний набір мантр на кшталт «купуйте зараз, бо завтра буде ще дорожче», у приватних розмовах зізнаються: погані справи, покупців майже немає.
Зрештою, говорити можна будь-що, але факти залишаються фактами – обсяги продажу житлової нерухомості знижувалися протягом усього 2007 року, а наприкінці осені та на початку зими досягли 25%. Що до зростання цін в цей період на 10–15%, то воно практично дорівнює рівню інфляції – тобто, тенденція постійного здорожчання житла на десятки відсотків, що спостерігалася протягом кількох років і в 2006-му досягла свого апогею. Наразі перестала існувати.
Трагедія «білих комірців»
Чому паралізувало київську нерухомість? Відповідь проста: у більшості потенційних покупців просто не має коштів, щоб придбати житло. Ціна «за квадрат», що нині становить від 2 тис. дол. для первинної нерухомості та від 2,5–3 тис. – для вторинної, давно вийла за межу не лише купівельної спроможності, але й здорового глузду.
Парадоксальна ситуація: в Україні щороку збільшується кількість людей, які за усіма ознаками належать до класичного європейського середнього класу, – з гарною освітою і професійним досвідом, які надають можливість мати високооплачувану роботу. Зі своєї зарплати в 1 тис. дол. і вище ці люди можуть собі дозволити якісне харчування і недешевий одяг, відпочинок на 5-зірковому закордонному курорті та періодичні відвідини ресторанів, придбання сучасної електроніки і нового авта. Однак, якщо в цих «білих комірців» немає свого житла, шансів придбати його в них не більше, ніж у пересічного київського бомжа. Кредит не допоможе: рівень цін та іпотечних відсотків забезпечує кабалу на 15–20 років. Протягом цього періоду «жертва кредиту» буде змушена відмовляти собі в усьому, крім найнеобхіднішого – а на додачу ще й житиме під постійним психологічним пресингом. Зміна роботи, хвороба, одруження, народження дітей – будь-яка типова життєва ситуація загрожує тим, що позичальник не зможе розрахуватися з банком, а отже – втратить житло.
Все частіше люди починають замислюватися: а за що, власне, вони повинні віддавати такі шалені гроші? За «убиту» 1-кімнатну «готельку» площею 25–30 м2, в якій тісно навіть удвох, і за яку довететься виплачуватися десятиліттями? Чи за бетонну коробку з голими стінами у багатоповерхівці з вікнами на «кам’яні джунглі» Позняків чи Троєщини? Відповіддю на це питання стала міграція за місто. Спочатку – у міста-супутники на кшталт Броварів, Борисполя чи Вишгорода. Потім – у дрібніші населені пункти Київщини (Глеваха, Ірпінь, Гостомель, Буча) або й просто у села. А коли й там ціни наблизилися до столичних, розпочався бум на ринку котеджного будівництва, а, відповідно, – і землі. Наслідок – за січень-вересень 2007 року кількість земельних угод, зафіксованих на українських біржах, збільшилася у 503(!) рази. Натомість кількість угод з нерухомістю зменшилася майже вдвічі. Зрозуміло, що біржеві угоди – лише частковий індикатор ситуації, але від цього він стає не менш показовим.
Однак і «котеджна міграція» – тимчасовий варіант, бо відзначається значно меншою щільністю і не в змозі компенсувати суто «урбаністичну» забудову. І хоча споживча якість котеджу площею під 200 м2 за 200 тис. дол. значно вища ніж у 3-кімнатної квартири площею менше 100 м «на масиві» за ту саму ціну, профінансувати таке будівництво під силу небагатьом.
Земельний ринок привернув увагу спекулятивного капіталу, якому на ринку первинної нерухомості зараз робити нічого, і ціни на землю в усіх більш-менш придатних для цього місцях підвищилися в рази. А отже, і цей шанс здобути «дах над головою», схоже, закривається.
Кінець піраміди
Чому в Україні, аж ніяк не найбагатшій країні Європи, ціни на столичне житло сягнули рівня Берліну чи Праги?[30]
Причин називають багато, але реальний сенс має тільки одна: в нашій країні немає нормального ринку будівництва, де попит визначав би пропозицію, а виробники конкурували б за споживача. Натомість є паталогічний симбіоз корумпованих владних органів, що контролюють систему дозволів на будівництво, з вузьким колом «своїх» будівельних компаній, які ці дозволи отримують. Брак конкуренції, тотальна непрозорість дійсних затрат будівельних фірм, колосальні (до 30%) корупційні «відкати» спричинили абсолютно немотивоване підвищення цін. Суттєву роль тут зіграли і спекулянти – адже за наявності вільних коштів протягом року-півтора без жодних затрат можна було заробити більше сотні відсотків, придбавши квартиру на початковому етапі будівництва і продавши на завершальному. Це породило відоме явище «чорних вікон» – коли в нових будинках не заселено третини «інвестиційних» квартир.
Ця схема була дієва, доки був «остаточний покупець», який купить житло для себе, а не для перепродажу. Тепер в основу «піраміди нерухомості» нема кому лягати: рівень цін «остаточним покупцям» не по кишені. Втім, навряд чи варто очікувати, що піраміда обвалиться, а ціни різко знизяться: астрономічний рівень рентабельності дав будівельним компаніям достатній запас міцності, щоб вони могли тримати ціни і очікувати, що ринок знову оживе. Спекулянти теж не дуже хвилюються: без податку на нерухомість володіння навіть двома-трьома «порожніми» квартирами не створює особливих затрат.
Запуск ринку
Нещодавно президент Віктор Ющенко запропонував виділяти на будівництво «доступного житла» 0,5% ВВП, а також компенсувати громадянам третину вартості таких квартир. Однак ринку це не допоможе: від того, що держава компенсуватиме частину невиправдано високої ціни на житло, нерухомість не стане доступнішою.
Натомість діяти потрібно з точністю до навпаки: не створювати «підпорки» у вигляді кредитів, пільг чи «соціального житла», а запускати ринкові механізми. Щоб житло стало дешевшим, його варто будувати більше – збільшення пропозиції та конкуренція автоматично знизить ціну до раціонального рівня. На законодавчому рівні необхідно спростити процедуру будівельних дозволів. Якщо вітчизняні будівельники не зможуть працювати з прибутками меншими 100%, то, можливо, їх цьому навчить прихід іноземних компаній. Адже за наявного в Україні попиту на житло бажаючих заробляти на будівництві точно не бракуватиме.
Метри "стоять" – ціна росте.
За три квартали 2007 року приріст введених в експлуатацію нових площ в Києві становив лише 0.8%. За цим показником столиця України – третя з кінця, меньше тільки в Севастополі та Донецькій області. Зате за грошовими показниками Київ на першому місці – вартість введених в експлуатацію основних фондів зросла в січні- жовтні2007 р. на 31%.