Нащупати дно

Від початку кризи квартири в Україні втратили в ціні 40,5%. Якщо в серпні 2008-го квадратний метр житлової нерухомості в більшості обласних міст коштував у середньому близько $1400, то тепер менше ніж $1000.

«Еталоном» середнього показника зниження цін став Дніпропетровськ: тут за півтора року квадрат житла подешевшав на 40,5% – із $1883 восени 2008-го до $1120 навесні 2010-го. Абсолютним чемпіоном падіння виявився Сімферополь, де квартири втратили більш 52,7% вартості – з $1628 до $770/м2. Найменше криза вплинула на ціни в Чернівцях: тут ціни на квартири зменшилися лише на $200 – з $1100 до $900 за квадрат.
Півтора року тому – на піку цін – практично ніхто з ріелторів чи аналітиків не заперечував того факту, що український ринок нерухомості вкрай перегрітий. Думки експертів не збігалися лише щодо того, наскільки завищені ціни в тому чи іншому регіоні. Найрадикальніші прихильники цінової корекції стверджували, що внаслідок кредитного буму вартість квартир завищена вдвічі-втричі; стриманіші в оцінках називали 20–30%.
Крапку в суперечці дворічної давнини поставила нинішня криза. У більшості обласних міст заморожування банками кредитування знизило ціни на 40–50%.
Чи триватиме падіння цін у регіонах? Останні дані щодо цінової динаміки дають цікавий результат. Ринки нерухомості в регіонах можна поділити на три групи: ті, що пройшли пік падіння цін, близькі до стабілізації та ті, де нерухомість і далі дешевшає високими темпами.

Якщо взяти до уваги ціни весни 2010-го й серпня 2008-го, то щонайменше в дев’яти українських містах пік падіння, схоже, пройдено. Так, порівняно з весною минулого року нерухомість подорожчала в Тернополі (+28% за рік), Івано-Фран­ківську (+19,4%), Дніпропетровську (+12%), Ужгороді (+10,8%), Чернігові (+10,3%), Полтаві (+7,3%), Харкові (+6,7%), Хмельницькому (+5%), Чернівцях (+4,7%), Сумах (+4%), не змінилася вартість у Луганську (0%). Щоправда, голова правління Союзу консультантів із нерухомості Олександр Бондаренко вважає деякі цифри завищеними, оскільки вони враховують тільки ціну пропозиції (без урахування торгу), але не заперечує цінової стабілізації у названих містах. Характерно, що в цих регіонах вартість житла після обвалу на 20–50% стабілізувалася на рівні $750–850 за квадратний метр – саме цей діапазон можна вважати нормою за відсутності на ринку кредитних коштів.

Другу групу – за ціновою динамікою в 2009–2010-му – становлять такі міста, як Луцьк, Миколаїв, Рівне і Черкаси. За останній рік вартість житла в цих обласних центрах просіла менш ніж на 12% (середній показник за всіма містами України) – ринки нерухомості в названих регіонах близькі до стабілізації. Щоправда, падіння цін тут припиниться лише після того, як вартість квадратного метра знизиться до прийнятного з погляду покупців рівня. Причому для цих міст «прийнятний» рівень цін буде ближчим до нижньої межі, тобто до $700–750 за квадрат. Річ у тім, що ні в Миколаєві, ні в Черкасах, ні в Рівному, ні в Луцьку немає розвиненої промисловості й високих доходів, як у Харкові чи Дніпропетровську. Місцеві мешканці не можуть похвалитися великими заощадженнями, як, приміром, івано-франківські, тернопільські чи ужгородські заробітчани, котрі повернулися з Європи.
До третьої групи належать Він­ниця, Донецьк, Житомир, Запоріжжя, Київ, Кіровоград, Львів, Одеса, Севастополь, Сімферополь та Херсон. Тут ціни на нерухомість за останній рік знизилися в середньому більш ніж на 20%. І падіння, найімовірніше, спостерігатиметься в найближчому майбутньому, хоча багато ріелторів переконують у протилежному. Беручи до уваги приклад Дніпропетровська, Харкова та інших міст із відносно стабільною ціновою ситуацією, можна очікувати, що середня вартість квадратного метра в містах-мільйон­никах зупиниться на рівні $900–1100, а в решті обласних центрів знизиться до $700–850. Ціновий прогноз для Києва – $1100–1500.

Звісно, всі ці викладки можуть бути справедливими тільки тоді, якщо ситуація в будівництві, кредитуванні та економіці найближчим часом кардинально не зміниться (ні на краще, ні на гірше). Найімовірніше, у 2010–2012 роках кредити залишатимуться дорогими й недоступними (за нинішньої ставки 30% річних у гривні позикові кошти не впливають на обсяги ринку), а рівень доходів потенційних покупців суттєво не зміниться. А ось у галузі будівництва можливі зміни.

Річ у тім, що внаслідок кризи будівельники значно зменшили свої апетити: багато хто готовий працювати з рентабельністю 5–10% річних, як і колеги в країнах ЄС. За собівартості будівництва, що за кризи у більшості регіонів зменшилася до $400 за квадрат, це означає ціну реалізації $450–500. Але знизити ціни до цього рівня забудовникам не дають висока вартість землі та побори місцевої влади – в сумі лише ці два фактори піднімають ціни в новобудовах майже вдвічі. Зараз асоціації та об’єднання будівельників прощупують ґрунт, пропонуючи новій владі гарантоване зведення великих обсягів дешевого житла економ-класу в обмін на земельні преференції (див. тут ). Якщо лобізм будівельників увінчається успіхом, поява на регіональних ринках нерухомості квадратних метрів за ціною $450–500 може надовго поставити хрест на щонайменшому зростанні цін.