Звертаючись до українців з нагоди першої річниці свого президентства, Віктор Янукович заявив, що 2011-й стане останнім роком існування в державі земельного ринку без права купівлі-продажу ділянок сільськогосподарського призначення. Президент сказав – президент зробив. Слухняні народні депутати вже проголосували проти продовження мораторію на їх реалізацію до 2015-го. А заступник голови Державного агентства земельних ресурсів Микола Калюжний повідомив, що законопроект «Про ринок землі» узгоджено з урядом і найближчим часом буде подано до парламенту. Його ухвалення, по суті, легалізує процес купівлі-продажу сільськогосподарських наділів. Як і прогнозували експерти, від цього виграють структури, які за безцінь орендують землю в громадян. Однак станеться це після прийняття ще одного базового законопроекту «Про державний земельний кадастр» (як очікується, до червня 2011-го), без якого ускладнена фіксація прав власності.
Зацікавлені сторони
За даними Держкомзему, станом на 1 січня 2011-го в країні було зареєстровано 15,91 млн документів прав власності на землю всіх категорій, зокрема 15,41 млн видано фізичним особам.
Водночас 4,2 млн га сільськогосподарських ділянок (десяту частину загальної площі землі цієї категорії), за інформацією аналітиків, орендують-контролюють близько 70 компаній. Наприклад, «Миронівський хлібопродукт» освоює 180 тис. га, «Астарта-Київ» – 166 тис. га. Торік 225 тис. га землі, підконтрольні «Ілліч-Агро», увійшли до бізнес-імперії Ріната Ахметова разом із ММК імені Ілліча.
Чинне вітчизняне законодавство передбачає можливість сплати ренти за оренду землі в грошовій, натуральній і відробітковій (наданням послуг) формах. За офіційними даними, протягом останніх кількох років близько 60–70% рентних виплат здійснювали в натуральній формі (переважно вирощуваною продукцією: зерном, овочами, картоплею, олією) або ж шляхом надання послуг орендодавцям (розчищення доріг, оранка городів, утримання сільських клубів, шкіл та інших об’єктів соціальної інфраструктури тощо). За словами експертів, в угодах оренди ділянок трапляються й такі екзотичні форми розрахунків, як ритуальні послуги, але згадані випадки є поодинокими. Загалом дохід із середньостатистичного паю (4,1 га) зазвичай не перевищує 1–1,5 тис. грн на рік. Типовими є ситуації, коли власники землі не лише здають її в оренду, отримуючи мізерну ренту, а ще й працюють на орендарів.
60% договорів оренди укладено на термін до п’яти років, але навіть по його завершенні селяни навряд чи зможуть розпоряджатися ділянками на свій розсуд, адже в більшості випадків орендарі зафіксували переважне право на їх викуп в угодах із власниками, створивши плацдарм для придбання землі. Чинним законодавством передбачене обмеження: одна особа не може купити більше ніж 100 га, проте і його легко обійти, оформивши ділянки на пов’язаних осіб.
Status quo
Ухвалення законопроекту «Про ринок землі», по суті, створює нормативне підґрунтя для фіксації status quo. Зокрема, згідно зі статтею 22 документа, орендарі чи користувачі ділянок отримують переважне право на їх купівлю. Завадити їм може хіба що держава, яка теж має аналогічне переважне право, підсилене п. 4 цієї статті: «У разі, якщо намір реалізувати переважне право купівлі […] ділянки сільськогосподарського призначення за оголошеною ціною висловили кілька осіб, пріоритет на реалізацію права має держава в особі спеціалізованої установи…» Фактично це означає, що чиновники зможуть цілком легально заблокувати придбання будь-якої ділянки. Напевно, деякі латифундисти-орендарі муситимуть ділитися з владою в процесі оформлення прав власності на паї, але це дещо інша історія.
Загалом процес земельної реформи в Україні (зокрема, і її завершення) нагадує ваучерну приватизацію промислових підприємств. Ще 1999 року, коли тодішній президент Леонід Кучма підписав Указ «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки», сертифікат на право на земельну частку (пай) було визнано головним правовстановлюючим документом на землю – аналогом ваучера. Однак на практиці держава позбавила власників ділянок права вільно користуватися ними через зволікання з виведенням паїв у натурі, нарізання їх вузькими смугами тощо. До речі, Закон «Про оренду землі» було ухвалено ще 6 жовтня 1998 року, до того як розпочали її нормативне розпаювання. Для довідки: якщо 1999-го в Україні орендували 3,7 млн га землі, то 2000-го – 29 млн га. А після набрання чинності новим Земельним кодексом (1 січня 2002-го) більшість власників ділянок були остаточно приречені передавати їх в оренду: держава визнала підставою для відчуження нецільове використання землі (таким може бути визнане і її простоювання). Водночас обробляти її деякі українці просто не мали і не мають фізичної можливості. Зокрема, за підрахунками Держкомзему, 40% власників паїв – пенсіонери.
Офіційні дослідження свідчать, що кожен десятий власник наділу готовий його продати. Але в разі імплементації законопроекту «Про ринок землі» сподівання реалізувати ділянку будь-якій структурі, яка не має переважного права на її купівлю, можуть виявитися марними. Відповідно до нормативних правил, продавець, по-перше, може бути зобов’язаний письмово повідомити орендаря та державу про наміри продати землю (вказавши ціну та інші умови). А по-друге, будь-яка особа, котра вважатиме, що порушено її переважне право на купівлю, зможе подати судовий позов «про переведення на неї прав та обов’язків покупця». Ця норма дозволить чиновникам оскаржити будь-яку угоду купівлі-продажу, зокрема й придбання ділянки орендарем: держава – ще раз нагадаємо – законопроектом визнається рівнішою поміж рівних покупців землі.
Аналіз-прогноз
Наявні в законопроекті «Про ринок землі» нормативні обмеження щодо можливості її вільного продажу (по суті, обмеження конкуренції покупців), законодавчі передумови для зловживань з боку чиновників (ще більше зменшення попиту на землю), напевно, істотно знизять вартість ділянок сільськогосподарського призначення. Складно, майже неможливо чітко встановити справедливу ціну чорноземів за відсутності цивілізованого ринку. Наприклад, в асоціації «Земельний союз України» (до якої входять землевпорядні організації, оцінювачі сільгоспугідь та аграрії) зазначають, що нині під вартістю землі мають на увазі ціну прав на оренду, якими торгують компанії (шляхом купівлі-продажу фірм-орендарів). «Так, гектар ділянки родючої землі в пристойному місці коштує приблизно $200–600. У ціну включено і домашню худобу, і будівлі, і решту майна, що перебуває на балансі фірми, – розповідає президент асоціації Андрій Кошиль. – Однак це ж лише права оренди!»
По суті, єдиний ціновий орієнтир – мінімальна вартість, визначена Державним агентством земельних ресурсів. 2010-го держава оцінила гектар чорнозему в 12 тис. грн, а 2011-го планує підвищити цю планку до 25 тис. Оцінювачі кажуть, що показник орієнтовний, якісь ділянки можуть коштувати й дорожче (наприклад, поблизу великих міст), якісь значно дешевше (зокрема, з невисокою родючістю). Якщо вважати офіційну вартість землі точкою відліку, неважко підрахувати, що купівля ділянки площею 3 тис. га обійдеться орендареві в 75 млн грн. Навряд чи українські аграрії готові вивести такі кошти з обігу – тактично землекористування є економічно доцільнішим, аніж придбання прав власності. «Договори оренди вже укладено. Зараз наші юристи працюють над їх пролонгацією», – підтверджує це припущення топ-менеджер великого східноукраїнського агрохолдингу. Водночас можливість отримати землю у власність є стратегічно важливою для компаній АПК. «Ніхто не вкладатиме великі гроші в сільгоспвиробництво, не маючи прав власності на землю… Є ризик, що завтра прийде селянин і поставить інвестора перед фактом, що знайшов якогось іншого орендаря. Середній термін оренди – п’ять років. За цей час землю лише виснажують», – наголошує директор компанії «Проагро» Микола Верницький. Для підприємств АПК права власності на землю – можливість отримати банківський кредит під заставу, збільшити капіталізацію тощо.
При цьому конкуренція покупців на ринку землі обмежена формальним недопущенням на нього іноземних гравців. «Ми передбачили, що тільки громадяни України, а також Фонд земель держвласності, який буде створено, дістануть право на приватизацію землі сільськогосподарського призначення. А іноземні особи зобов’язуватимуться протягом року на аукціоні позбутися такої ділянки. Якщо цього не буде зроблено, то… в проекті закону прописані примусові заходи щодо позбавлення…» – відверто визначив інвестиційний орієнтир Микола Калюжний. Хоча лазівку для іноземців залишили у формі спільних підприємств.
Отже, очікуване скасування мораторію на торгівлю землею навряд чи істотно поліпшить фінансове становище сільських домогосподарств. Ділянками, на думку експертів, активно торгуватимуть лише поблизу Києва та міст-мільйонників, де ціна землі з осені 2008 року, після згортання кредитування, знизилася в десятки (а іноді й сотні) разів. Проте цікавість до наділів може бути зумовлена радше прагненням перевести їх до іншої категорії – «під забудову» – з подальшим спорудженням на них логістичних центрів, котеджів et cetera. Профільним аграрним компаніям просто нецікаві дрібні сільськогосподарські ділянки площею 2–4 га. І це, до речі, ілюструє зневажливе ставлення великого бізнесу до справжніх власників землі. Й пов’язане воно з тими законами, які сьогодні дозволяють орендувати в селян тисячі гектарів за безцінь, а завтра дадуть змогу скуповувати їх оптом під контролем і за участю чиновників, так би мовити, на паях. Допуск іноземних гравців на український ринок (нехай навіть формально) стимулював би вітчизняних олігархів не лише поважати чуже право власності, а й платити за землю адекватніші гроші. Тим більше, що в світі існує достатньо механізмів не допустити зловживань з боку іноземних власників.
ЕКСПЕРТИЗА
ПРО ТЕ, КОГО ЗАХИЩАТИ
Андрій Мартин,
член ради асоціації "Земельна спілка України":
член ради асоціації "Земельна спілка України":
– Україна відновлює позиції провідного світового виробника продовольства. Й усім цим пишаємося і розуміємо, що в найближчому сторіччі такі позиції дорого коштуватимуть… Агрохолдинг – дуже ефективний бізнес: продав за кордон – заробив гроші. Але ж що лишається після цього на селі? Мені здається, що суто теоретичноантимонопольний комітетуже зараз мав би звернути увагу на проблему концентрації землі. Чиновники весь час говорять про захист селян. А чи є когось захищати?.. Власники земельних паїв, які в Україні отримали землю, – це на 80% пенсіонери і люди передпенсійного віку.
ПРО ТЕ, ЩО НЕ ВИЗНАЧЕНО
Олександр Паливодський,
юрист, виробнича фірма "Софія":
– Із законопроекту "Про ринок землі" зрозуміло, як купувати ділянки.Питання в тому, як їх продаватимуть? Є законодавство про приватизацію земельдержавної та комунальної власності.Однак у який спосіб держпідприємство (я розумію, що воно цим займатиметься) буде продавати? Лише тим, кому потрібно? Тільки тим, хто кращий?
ПРО ТЕ, ЧИ ПОТРІБНІ СТОРОННІ
Леонід Козаченко,
президент Української аграрної конфедерації:
президент Української аграрної конфедерації:
– Дуже болюче питання – земля у власності іноземних суб'єктівгосподарювання. Ось приклад – Бразилія. Там законом передбачене обмеження – лише 49% ріллі можуть бути у власності іноземних компаній. І є багато інших речей, які можна було б запозичити. Торік інвестиції в сільське господарство Бразилії чтановили 22 млдр доларів , і там лише 50 млн га у приватній власності (потенційно може бути ще 150 млн га). А що в нас?.. 35 млн га – в обробітку і 40 млн доларів інвесицій. Порівняйте!
ПИТАННЯ-ВІДПОВІДЬ
Чи доцільно скасовувати мораторій на продаж сільськогосподарської землі?
Максим Копейчиков,
адвокат, партнер ЮФ «Ілляшев та Партнери»:
– Днями відбулися парламентські слухання, присвячені проблемам земельного законодавства та шляхам їх урегулювання. Питання продовження дії мораторію на вільний обіг ділянок сільськогосподарського призначення було одним із ключових. Ця тема в Україні є рекордсменом за тривалістю збереження своєї актуальності, адже дискусії стосовно того, чи має бути земля товаром і чи доцільно обмежувати її обіг, ведуться з 2001 року, коли у Верховній Раді обговорювався та був ухвалений чинний Земельний кодекс.
Нагадаю, що Перехідними положеннями ЗК встановлено, що до набрання чинності законами «Про державний земельний кадастр» і «Про ринок земель» (але не раніше ніж 1 січня 2012 року) забороняються:
– внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств;
– купівля-продаж сільськогосподарських ділянок державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
– купівля-продаж (або відчуження в інший спосіб) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також особистого селянського господарства (крім передачі у спадщину, обміну на іншу ділянку та вилучення (викупу) для суспільних потреб);
– зміна цільового призначення сільськогосподарських земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб.
Переконаний, що мораторій слід скасувати після набрання чинності законами «Про державний земельний кадастр», «Про ринок землі» та деяких інших. Відкритість ринку значно звузить поле для зловживань, штучного регулювання питань відчуження земель, а також сприятиме зниженню рівня корупції. Легалізація ринку – це не панацея проти корупції, але, вочевидь, може виявитися дієвими ліками. Формування цивілізованого ринку сприятиме розвитку агробізнесу й ефективнішому використанню ділянок, адже нині аграрний потенціал держави не розкритий, мабуть, і наполовину. Щоправда, є й певні ризики, пов’язані з можливістю надмірної концентрації земель і їх подальшим занедбанням у разі скуповування спекулянтами. Відповідно запровадження ринкових механізмів має відбуватися під контролем держави (за концентрацією – аж до кінцевих бенефіціарів, за використанням – через уповноважені органи).
Загалом не можна і недоцільно штучно стримувати легалізацію земельних оборудок, адже тіньовий і неконтрольований ринок існує давно, а економічний зиск при цьому отримує значно менше людей, ніж могло б бути за умов прозорості схем. Землю потрібно дозволити продавати, але на цивілізованому ринку, такому, що функціонує за чіткими та зрозумілими правилами і не залежить лише від волі чиновників.
Хто зможе купувати сільськогосподарську землю в разі скасування мораторію?
Олег Климчук,
адвокат МЮФ Noerr:
– У разі ухвалення законопроекту «Про ринок земель» та інших документів, необхідних для скасування мораторію, ділянки сільськогосподарського призначення зможуть набувати у власність за цивільно-правовими угодами лише громадяни України, держава (в особі спеціалізованої установи), територіальні громади (в особі органів місцевого самоврядування). Решта будуть зобов’язані здійснити відчуження земель сільськогосподарського призначення протягом року, інакше їх вилучатимуть примусово. Іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та держави не зможуть мати у власності такі ділянки. З одного боку, цей підхід є доволі прогресивним, оскільки загалом сприятиме захисту земель від концентрації. З іншого – структура ринку землі залежатиме, по-перше, від того, який документ ухвалить Верховна Рада, а по-друге, значною мірою від обсягу повноважень, які дістане державна спеціалізована установа. По суті, невідомо, яким чином вплине на ледь сформований ринок землі наявність державного гравця або навіть монополіста. Відсутність в іноземців права отримати сільськогосподарські землі у власність спричинить тенденцію до укладання довгострокових договорів оренди з необхідністю надання орендарям достатнього обсягу прав та гарантій у межах угод. Значно підвищує ризик неможливості плавного пристосування до нових умов відсутність у законопроекті «Про ринок землі» перехідних положень. Також потрібно зазначити, що без ухвалення законопроекту «Про державний земельний кадастр» ринок землі не буде функціональним.
ХРОНІКИ ЗЕМЕЛЬНОЇ РЕФОРМИ
1970 рік
Ухвалено Земельний кодекс. Вся земля визнана державною, а установам, організаціям і підприємствам надається у безстрокове користування. Громадяни можуть отримати землю в користування з обов’язковою приміткою – «без застосування найманої праці». Ділянки купують, придбавши нерухомість, розміщену на них.
1988 рік
Закон «Про кооперацію в СРСР» визначає три форми земельних орендних відносин: колективну, сімейну та індивідуальну.
1990 рік
Новий Земельний кодекс визнає суб’єктами земельного права колгоспи, а не колгоспників (!). Наслідком такого підходу нині є фактична неспроможність колективних селянських господарств (спадкоємців колгоспів) виділити ділянки в натурі членам КСП.
1992 рік
Верховна Рада легалізує колективну і приватну форми власності на землю. Цим самим закладається підґрунтя для приватизації сільськогосподарських ділянок. Колишні колгоспники отримують право на ділянку землі в натурі (на місцевості) у разі виходу із КСП. Реалізувати це право практично неможливо.
1995 рік
Уряд затверджує форми сертифікатів на право на земельну частку (пай). 98% селян до 2000-го отримують документи, що підтверджують права власності на абстрактні частки майна КСП. Сертифікатами скористатися фактично неможливо, їх продають мало не за пляшку.
1998 рік
Закон «Про оренду землі» стимулює масове надання земель КСП в оренду.
1999 рік
Президент підписав Указ «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки», який має пришвидшити забезпечення членам КСП вільного виходу з підприємства і отримання ділянок у натурі. Голови сільрад, колгоспів і райдержземів розпочинають дуже активне і корумповане розпаювання земель.
2000 рік
Площа орендованих сільськогосподарських земель зросла до 29 млн га (з 3,7 млн у 1999-му). Формуються перші українські латифундії.
2002 рік
Новий Земельний кодекс легалізує напівдикий ринок. Ліквідовано колективну власність на землю, нібито всі члени КСП отримали земельні паї в натурі. Запроваджено мораторій на продаж ділянок сільськогосподарського призначення, легалізовано торгівлю землею категорій ОСГ (особисте селянське господарство), «під будівництво». Створено передумови для формування тіньового земельного ринку.
2004 рік
Верховна Рада продовжила дію земельного мораторію до 1 січня 2007-го.
До 2006 року
Щонайменше 4,7 млн га землі змінили власників та/або категорію цільового призначення. Типовими є випадки, коли цілі сільськогосподарські поля й окремі ділянки ОСГ навколо міст-мільйонників переводять «під будівництво» і перепродають.
2006 рік
Мораторій продовжено до 1 січня 2008-го.
2007 рік
Мораторій пролонговано до 1 січня 2010-го, проте фізичним і юридичним особам заборонено переводити землю з однієї категорії в іншу, зробити це можна лише за участю місцевої влади.
2009 рік
ВР відхилила законопроекти «Про державний земельний кадастр» і «Про ринок землі», необхідні для скасування мораторію.
2011 рік
Народні депутати не продовжують земельного мораторію, розглядають урядові законопроекти «Про державний земельний кадастр» і «Про ринок землі».