На дні

Київський ринок нерухомості заморожений. У лютому однокімнатні квартири не купували за $60 тис., а в березні не брали і за $50 тис., констатують столичні рієлтери. Ці коментарі містять вичерпну характеристику ринку вторинної нерухомості Києва, що екстраполюється і на ринки інших міст. За оцінками посередників, у березні – квітні 2009-го кількість операцій купівлі-продажу квартир зменшилася у 3–8 разів (залежно від агенції) порівняно з аналогічним періодом 2008-го. Ринок не оживило навіть падіння цін у доларах – столична нерухомість, наприклад, з початку кризи подешевшала на 35–50%.

 

 

На початок квітня, за даними Агенції нерухомості (АН) «Планета Оболонь», середня ціна пропозиції на вторинному ринку столиці знизилася до $1852 за м2. Дисконт за операціями в березні перевищував 22%, а реальна вартість квадратного метра коливалася в діапазоні $1,5–1,6 тис. Квартири в Києві можна було знайти і дешевше. Наприклад, за даними бази пропозицій порталу realt.ua, готельки площею 20–25 м2 (найдешевші об’єкти) продавали за ціною від $30 тис., тобто $1,3–1,4 тис. за квадратний метр.

 

Щоправда, в березні дисконт за угодами і темпи падіння цін зменшилися приблизно удвічі. Якщо в лютому столичні квартири по­дешевшали майже на 10%, то в березні – лише на 5,6%, а знижки під час укладання угод, за даними «Планети Оболонь», зменшилися з 36,8% ціни пропозиції в лютому до 22,7% у березні.

«Сповільнення темпів зниження цін, найвірогідніше, є тимчасовим», – стверджують у компанії «Канзас», що розраховує індекси вартості столичної нерухомості з 2005 року. Аналітики переконані, що падіння цін триватиме, проте прогнозувати темпи не беруться.

 

Сергій Злидень, керівник Комітету з регіональної політики Асоціації фахівців з нерухомості України, впевнений, що падіння припиниться влітку, але за умови стабільності курсу гривні щодо долара. А вже восени, за словами експерта, ціни на квартири знову можуть зрости.

 

 

Прогноз щодо відновлення зростання цін не є безпідставним. В Україні на одного мешканця припадає трохи більше 20 м2 житла. Для порівняння: в країнах Євросоюзу цей показник становить 40–60 м2, у США – близько 80 км2. Саме тому зростання цін на нерухомість у нашій країні є вельми ймовірним – українці скористаються щонайменшою можливістю (у цьому разі зниженням цін), щоб поліпшити свої житлові умови. Питання лише в тому, наскільки подешевшає нерухомість і якими темпами дорожчатиме після того, як ціни сягнуть дна.

 

Згідно з динамікою індексу нерухомості, розрахованим АН «Планета Оболонь», нині столичне житло в доларових цінах подешевшало приблизно до рівня осені 2006-го. За умови збереження нинішніх темпів падіння цін (на 5–6% щомісяця) до серпня індекс буде на рівні $1400 за м2, що відповідатиме показникам 2005 року. Проте зниження цін після цього навряд припиниться.

 

Річ у тім, що до кризи основною причиною зростання цін були доступні кредити – до 90% угод із нерухомістю укладалися з використанням позичених коштів. За даними Української національної іпотечної асоціації, починаючи з травня 2008-го обсяг кредитів різко зменшується. І хоча в січні 2009-го сукупний іпотечний портфель банків зріс до 102,37 млрд грн (на 44,7% рік до року), це пояснюється не активізацією кредитування, а різкою девальвацією гривні. 87% загального обсягу іпотечних кредитів видано в дола рах США і євро. Відповідно припинення кредитування неминуче спричинить повернення цін на нерухомість до рівня 2004 року, коли іпотека лише починала розвиватися.

 

За умови падіння цін на квартири до 30% їхньої докризової вартості (стільки у розпал іпотечного буму позичальники зазвичай оплачували самостійно) сформується платоспроможний попит на нерухомість. Гроші для цього є: за ­даними НБУ, в жовтні 2008-го – лютому 2009-го українці вилучили з комерційних банків понад 40 млрд грн (майже $5 млрд за курсом 8,3 UAH/USD). Отже, вторинний ринок запрацює, якщо нерухомість подешевшає ще на 25–30%. Це означає, що в Києві однокімнатна квартира коштуватиме близь­ко $30 тис. – приблизно $1 тис. за м2. За найдешевші готельки проситимуть близько $25 тис., а за великі однокімнатні квартири в будинках, споруджених після 2000 року, – $40–50 тис. Приблизно стільки нерухомість коштувала до початку іпотечного буму. Надалі зі зростанням реальних доходів населення житло поступово до­рожчатиме – не більше ніж на 10–15% на рік. Повернення до докризових темпів зростання – на 30–60% щороку – можливе лише у разі, якщо іпотечне кредитування в Україні вийде на обсяги рівня 2005–2008 років. Але це можливо лише в умовах надлишку ліквідності у світовій фінансовій системі – власних коштів вітчизняні банки не мають. Якщо іноземні банки відновлять кредитування фінансових установ у країнах emerging markets під 8–10% річних, як це було в 2005–2007 роках, банкіри знову почнуть видавати позики українцям, котрі потребують житла, під 13–15% річних у валюті. У цьому випадку ціни на квартири неминуче почнуть зростати. Однак у найближчі 3–5 років такий сценарій украй малоймовірний. Світовий банк прогнозує, що в 2009-му приплив капіталу в країни, що розвиваються, зменшиться з $1 трлн у 2007 році до $165 млрд.