Об’єм ринку земельних хабарів у столиці – один мільйон доларів на день
Якби київська влада передала на доброчинність ті гроші, що стікаються до неї за один день невтомної турботи про громадян, вийшла б сума, втричі більша, ніж вторгували на недавньому аукціоні вживаних іномарок.
Розпродаж муніципальних машин урочисто відкрив сам Леонід Черновецький: «Як людина, яка знає життя, я стверджую, що це тільки початок боротьби з корупцією».
Мій співрозмовник – будівельник, який працює на київському ринку вже понад 20 років і також знає, що таке життя: «Я підрахував, скільки за останні п’ять років заніс бабла: $6 млн. Хочеш дізнатися обсяг корупційного ринку? Це просто. Припустімо, у місті вводиться до 1 млн м2 житла, собівартість метра – 1000 баксів. З них $300–400 ти віддаєш. Це якщо брати лише 2007 рік. Грубо – $1 млн на день». За умови збереження анонімності, Олег погодився розповісти про те, як працює система. Його розповідь стосується локального рівня, але цілком можна припустити, що у всій вертикалі влади питання вирішуються за аналогічним сценарієм. Про це свідчить ставлення чиновників по всій країні до своєї роботи. Вони вважають її бізнесом, нічим не гіршим за будь-який інший. Та що там гіршим – такої рентабельності, яку отримують люди при владі, в жодній іншій галузі немає.
Корупційне єдине вікно
Чиновники начебто разом, але кожен сам за себе. Мій співрозмовник розповів історію, як до чиновника прийшов інший і каже: «Ось цей шматок землі мій, я його собі відводжу».Той йому у відповідь: «Давай півмільйона доларів». – «Ти що, це ж особисто для мене!» – «Нічого не знаю, у нас же бізнес».
Ми їдемо на машині Олега на ділову зустріч з людьми, які можуть вирішити питання щодо однієї з проблемних ділянок. Фірма мого співрозмовника збирається будувати там офісний центр. Спеціально для такого випадку я вдягнувся значно краще, ніж зазвичай і навіть змінив зачіску. На зустрічі я буду керівником проекту, який бажає почути ціну з перших рук.
Олег стисло розповідає про майбутнє будівництво і дає інструкції, головна з них – якнайменше говорити і якнайбільше збивати ціну. Ми під’їжджаємо до невеликого ресторану на Нивках. Його власники – знайомі високопосадовців із Київради, які стверджують, що можуть вирішити всі питання і з сесією, і з дозволами. Або просто ще одні посередники у довгому корупційному ланцюжку.
«У мерії є три основні гравці на цьому полі, – пояснює Олег. – Неважливо, яка у кого з них посада, він може бути хоч двірником, але без нього не вирішується нічого. За Омелі було простіше і дешевше. Також давали хабарі, однак суми були разів у десять менші».
Ми заходимо в приміщення. Ще далі, вглиб, в іншу кімнату. Там до нас приєднуються троє: двоє чоловіків середнього віку та жінка, яка протягом усієї розмови не скаже ні слова. Чоловіки, як це зазвичай буває, грають у доброго і поганого поліцейських. Вітаємося. «Це Іван, я вам про нього розповідав – він веде проект», – рекомендує мене Олег. Сідаємо за стіл і починаємо торгуватися.
Життя девелопера складне, скаржився за день до того Олег. Фактично всі на цьому ринку вже давно перетворилися на лобістів. Щоб побудувати, потрібно пройти трьома колами пекла: відведення землі, проект та його експертиза.
Перший етап після подачі клопотання про відведення землі – отримання згоди. Вона означає зелене світло, тобто ти можеш готувати частину документів для сесії. Відносно недавно почали просити гроші й за неї. А згода – це лотерейний квиток. стовідсоткової гарантії того, що ти отримаєш землю, ніхто не дасть. Спочатку брали хабарі тільки за сесію. Коштувало тоді рішення від $50 тис. до $100 тис. за ділянку. «Потім зрозуміли, що краще починати брати гроші з самого початку. Навіщо брати лише наприкінці? Найбільше з того, що я платив за згоду, – це $400 тис.», – розповідає Олег.
Протягом останніх півроку вирішити всі проблеми можна в одному місці. «Це – корупційне єдине вікно, така собі вертикально інтегрована компанія, – говорить він. – Платиш $1–1,5 млн за гектар й отримуєш усе: висновки, дозволи, рішення. До цього у них була «дірка» з архітектурою, вони не могли її під себе прибрати. Але зараз вона цілковито під ними».
Тепер, щоб потрапити на архітектурну раду, потрібен підпис одного з трійки. «Серйозний проект, приміром, – від 10 тис. м комерційної площі. З кожного метра запланованої площі заплати $40. Інакше не отримаєш листа-погодження проектної документації, тебе не пустять на сесію, нічого не зроблять, ти не отримаєш жодного папірця».
Ризикована справа
Ми продовжуємо переговори. Запитую: «Скільки коштує повний пакет – рішення сесії плюс усі дозволи та підписи?». Названа ціна – більше ніж мільйон доларів. Рішення сесії коштуватиме $900 тис. Ми намагаємося використати кризу як аргумент, щоб збити розцінки. «У Київраді кажуть, що їм криза не заважає, земля не псується», – відповідають нам власники ресторану.
Як розповів до цієї розмови Олег, якщо сторгувалися, розрахунок відбувається готівкою. «Це може бути звичайний пакет із McDonald’s або пластиковий із супермаркету».
Олег продовжує: «Бабки особисто в руки тим, хто зверху, я не віддавав, хоча були випадки, коли домовлявся безпосередньо з ними. Приносив їх партнерам по бізнесу – у них є магазини, фірми. Приносиш туди пакет з грішми, розраховуєшся – і вперед. Або на фірму якусь приїздиш і віддаєш. Бувало, кидав на заднє сидіння авто, навіть не перераховуючи. Звісно, без будь-яких розписок. Так, це фізичний ризик для мене. Але за нього платять – я отримую відсоток суми хабара саме за нього. За кожне вирішене питання».
«Які гарантії того, що тебе не кинуть?» – запитую я. «Жодних гарантій немає, це стовідсотковий ризик. Якось у мене були не найкращі часи, коли я заніс дуже значну суму, а результатів довго не було. Все будується на репутації – моїй і моїх контрагентів. людям, з якими я не працював і які обіцяють нижчі ціни, я кажу так: приносиш папір, що я потрапив до порядку денного, після цього будуть гроші. До того не дам».
Та повернемося до «рестораторів», з якими ми обговорюємо бажаний результат, які саме папери замовник отримає на руки. Більш балакучий «поганий слідчий» уточнює деталі. Я вже знаю від свого досвідченого партнера, що потрібно одразу домовлятися про те, щоб отримати рішення сесії на руки. Інакше через дев’ять місяців вони анулюються. «Якось у нас дуже дешево пройшло питання – за $60 тис. Я дивувався: чому так? А потім п’ять місяців не міг отримати рішення. Вийшло, як в анекдоті про дешеву машину і дуже дорогі колеса до неї. Я знаю випадки, коли люди були змушені другий раз іти і платити».
Півгодинна розмова закінчена. Ми виходимо на вулицю. Результат швидше позитивний – наші контрагенти погодилися подумати про зменшення ціни. Криза все ж таки. Схоже, для них це просто черговий пересічний епізод їхнього бізнесу.
«Краще я куплю суддю»
У машині Олег продовжує про ринок. Інший шлях, без «єдиного вікна», довший, але може бути дешевшим. Після отримання згоди на відведення землі потрібно збирати висновки щодо проекту. Санепідемстанція, екологи, архітектура, охорона пам’яток історичної спадщини (з останніми двома важко сторгуватися), районна адміністрація. У кожному районі по-своєму – від $25 тис. до $100 тис. «Якось у районі за просте питання попросили 25 тис. баксів. Я кажу: «Ви знущаєтеся!» А вони: «У нас це мінімальна такса. Треба всім фракціям роздати». Тобто якщо я там побудую атомний реактор, це $25 тис., якщо ларьок – теж $25 тис.? Вони кажуть: «Так, нас не цікавить, законно це чи ні. Але $25 тис. – це мінімум».
Олег розповідає, що з екологами, якщо ти не хочеш зрізати дуб Тараса Бульби, можна домовитися за невелику ціну. З охороною пам’яток історичної спадщини, якщо це правий берег, просто біда. «На Печерську я робив проект – довелося заплатити $500 тис. У них такса зростає, чим ближче до Лаври або Липок. Головна фішка – висотність. Проект скандально відомого будинку на Грушевського передбачав 9 поверхів, зараз – 18. Уявляєш, скільки вони заплатили? Усі змушені підвищувати рентабельність, збільшуючи площу. Занадто багато хабарів».
Після того як нова команда цілковито підібгала під себе Головархітектуру, весь бізнес у шоці. Це зроблено для того, щоб усіх задавити. «Зараз неможливо потрапити навіть до районного архітектора. У єдиний прийомний день там стоїть натовп людей, пройти неможливо, люди кричать: «Беремо вила і йдемо викидати у вікна!» Я нагадую Олегу про дефенестрацію, демократичну традицію у середньовічній Празі, коли громадяни викидали можновладців-хабарників з вікон ратуші. Тих, хто вижив, добивали внизу, на бруківці.
«Усіх районних архітекторів понизили на посадах, усіх технічних працівників, які могли брати за вирішення технічних питань $200–300, просто «вбили». Всюди встановили камери, прослуховування, щоб вони нічого не могли взяти. Бо пацанам треба брати більше і в одному місці», – розповідає Олег про боротьбу з корупцією у Києві.
«За лист-погодження технічної документації у мене вимагали $800 тис. І я прогнозую, що люди перестануть ходити до чиновників взагалі. Будуватимуть самі. Без документів, без нічого. Захоплюватимуть землю і будуватимуть. А виходу немає – я краще куплю за $100 тис. суддю».
«Третій етап – експертиза, – продовжує Олег. – З’їли попереднього керівника. З’їли красиво, обхідним маневром. Створили іншу контору, якій надали право проводити експертизу. Ось там пацани взагалі дуже прості, з Донецька. Отже, вони призначили людину на посаду і виставили рахунок. З цієї посади у партійну касу має надходити $300 тис. на місяць. Я знаю випадки, коли вони телефонували людям і просили терміново провести експертизу будь-якого проекту з дисконтом, лише, приміром, за $50 тис. Що сталося? Та просто терміново наприкінці місяця не вистачає $50 тис. віддати в партійну касу».
Олег розказує, що девелопери симпатизують донецьким хлопцям, тому що вони зрозумілі, з ними можна легко сторгуватися. «Бізнесу неважливо, скільки хабарів ти платиш. Він завжди намалює свою, потрібну рентабельність. А київські цілковито відірвані від реальності, – скаржиться мій співрозмовник. – З ними дуже важко торгуватися – вони тебе ніколи не чують».
Про чесних хлопців
Ще є пожежники, але вони взагалі дуже прості люди. «Приходиш: хлопці, скільки? $5 тис. Відрахував і розійшлися. Для них є мінімальний рівень нахабства, через який не можна переступати, наприклад, не заливати солярку в систему для гасіння пожеж». Але є інша фішка: кожен забудовник віддає місту відсотки житла. Якщо пожежникам не відводять їхньої частки, вони просто закривають усі експертизи або не підписують актів держкомісій.
«Управління економіки – ти маєш заплатити їм гроші на соціальний розвиток, – продовжує Олег. – Це при тому, що коли Київенерго, Київводоканал дають техумови, то також покладають на тебе додаткові навантаження. Умовно кажучи, щоб звести будинок, просять спорудити також Саяно-Шушенську ГЕС. Якщо будуєш офісний центр, деруть по-максимуму. Якщо соціалку, то можна поторгуватися. І ти у будь-якому разі виконаєш необхідний мінімум робіт, щоб у будинку була вода».
Про рівень розмов мій співбесідник розповідає такий реальний анекдот: «Водоканал сам зробив гідророзрахунок і повідомив, що на Харківському масиві у деяких будинках від’ємний тиск води у трубах. Тому треба трубу діаметром 1800 дотягнути від станції метро «Чернігівська» до «Позняки». «Від’ємний тиск? Що таке нульовий, – кажу, – я розумію – це коли з крана вода не тече. А що таке від’ємний? Це коли вода з банки втягується назад у кран? Дайте мені ваші розрахунки. – Не дамо! – У мене сто квартир у проекті. Як я вартість цього водогону на них розкидаю? Вони ж будуть золотими! – Добре, добре, зробіть нам хоча б реконструкцію ось цього колодязя».
«Якщо у мене є $1 млрд, я можу прийти і сказати: зараз перекрию Хрещатик і побудую там лазню. І вони мені дозволять це зробити», – запевняє Олег. З таким рівнем корупції вміли боротися лише китайці, які свого часу кожні 20 років страчували всіх чиновників із найпоширенішим прізвищем. У нас досвід державотворчості значно менший, тому я запитав у Олега, чи немає іншого способу повернути наших чиновників до «служіння народу».
Його рецепт простий і навіть банальний: «Архітектура визначається Генеральним планом, цільове призначення і вимоги закріплюються за ділянкою до того, як вона продається. Ділянка є товаром, готовим до продажу. Всю роботу із землевідведення виконано, навіть підведено комунікації. Завдання девелопера – втілити проект і продати. Якщо він якогось монстра з гівна побудував, його просто ніхто не купить».
Розказують, що знайома одного з київських девелоперів багато років тому виїхала до Бельгії і там вийшла за бізнесмена. На одній із вечірок власник місцевої мережі супермаркетів запитав у неї, чи знає вона таких київських бізнесменів: Супруненко, Басс і Довгий. Начебто вони звернулися, щоби купити його бельгійську мережу. Вона відповіла: «Знаю. Але це звичайні чиновники, які сидять на зарплаті. Вони доволі чесні хлопці, тому навряд чи у них є гроші для такої угоди».