Українці отримали у власність державне житло, в якому вони мешкали, без особливих труднощів. Кожен мав змогу приватизувати свою квартиру безкоштовно. Однак при цьому люди досі перебувають у повній залежності від влади в усіх питаннях, пов’язаних із експлуатацією нерухомості: від встановлення тарифів на обслуговування житла до права використовувати прибудинкову територію. Натомість у Польщі державну та кооперативну нерухомість влада не роздавала задарма, а продавала. І мешканець ставав не номінальним, а фактичним власником свого помешкання – з усіма обов’язками з його утримання, але й з усіма правами.
Мільярд у кошику для сміття
В уяві пересічного громадянина житлово-комунальна сфера, з якою він має справу щодня – всі ці ліниві жеки, аварійні водогони та занедбані смітники, сприймається як щось апріорі неефективне, а отже, й невартісне. Однак мало хто усвідомлює, що упосліджена вітчизняна комуналка щороку генерує колосальні грошові потоки. За найсвіжішими даними Держкомстату, в 2008 році населення сплатило за житлово-комунальні послуги 21,4 млрд грн – суму, яку можна порівняти з виручкою від продажу Криворіжсталі в 2005‑му. Більше того, Криворіжсталь можна продати лише один раз (чи два), а за квартиру її власник платить регулярно.
Звісно, якщо платить. При загалом високому рівні розрахунків населення (95,5% від нарахованих платежів) у грудні минулого року заборгованість зросла порівняно з листопадом майже на 9%. Сьогодні вже понад третина власників житла мають більш ніж тримісячний борг за централізоване опалення.
У боржників є залізний аргумент: а чому ми повинні платити за послуги, які не отримуємо? Чому тарифи на тепло зростають, а батареї холодні? Чому одну й ту саму проблемну ділянку водогону ремонтують тричі протягом одного місяця, щоразу розриваючи і закопуючи яму у дворі? Чому неможливо отримати калькуляцію реальних витрат жеків із детальним обсягом виконаних робіт?
На всі ці запитання у влади одна відповідь – комунальні тарифи нижчі від економічно обґрунтованого рівня, відповідно, грошей на належне обслуговування житла недостатньо. Мовляв, платіть більше – тоді й комуналка стане кращою. Насправді ж виходить навпаки – спроба підвищити тарифи автоматично призводить до зростання неплатежів, а отже, не до збільшення, а до падіння грошових надходжень. Утворюється замкнене коло.
Можна бігати по цьому колу й далі, шукаючи виходу самотужки. Але є й ефективніший підхід – перейняти досвід сусідніх держав. Дуже показовим є приклад Польщі, яка була чи не найближчим побратимом СРСР по соціалістичному табору, а зараз є для України найбільшим союзником у втіленні наших європейських амбіцій.
Платять усі
«Ви якось дивно ставите запитання – такого в нас не буває». Цю відповідь протягом тижневого туру об’єктами житлово-комунального господарства Польщі – від міністерства інфраструктури до краківського сміттєзвалища – довелося чути неодноразово. Від різних людей і не одними й тими самими словами, але суть щоразу залишалася незмінною: такого просто не може бути. Попервах ми навіть грішили на перекладача, але зрештою переконалися – труднощі перекладу тут ні до чого. Для Польщі, яка розпочала процес створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) 15 років тому, сьогодні виглядає повним абсурдом одне з найактуальніших питань аналогічної реформи в Україні. А саме: що робити в ситуації, коли номінальний власник приватизованої квартири відмовляється брати на себе відповідальність за утримання житла. Наприклад, принципово не платить за комунальні послуги або не погоджується проводити загальнобудинкові роботи на кшталт заміни труб чи ремонту даху. «Жоден нормальний поляк не стане так чинити, це ж його власність, і він зацікавлений, щоб вона була в гарному стані», – дивувався польський чиновник.
Для України, де зламані ліфти й загиджені самими ж мешканцями під’їзди є типовою ситуацією і де всі сподіваються, що все налагодить хтось зі сторони, подібний рівень самосвідомості здається фантастикою. Не менш парадоксальною для українців виглядає й система, за якою власник квартири в Польщі повністю і за ринковими цінами сплачує за комунальні послуги. А це чималі гроші наприклад, утримання двокімнатної варшавської квартири площею 56 м2 (без урахування електроенергії) обходиться приблизно в 450 злотих на місяць ($134 за чинним курсом).
Хоч польські зарплати вищі, ніж в Україні – 2200 злотих ($657) в середньому по країні або близько 3000 злотих ($895) у великих містах, для пересічного поляка більше чверті доходів на оплату житла – серйозна сума. Але люди охоче викуповують комунальне і кооперативне житло, попри те, що платити за його обслуговування доведеться більше. Так, Марек Вієлго, колега-журналіст із «Газети виборчої», розповів, що дотепер власниками житла не стали тільки найбідніші верстви населення. Цю інформацію неодноразово підтверджували керівники органів місцевого самоврядування у Варшаві і Кракові: кількість квартир, що перебувають у власності міської громади, різко зменшилася. Більше того, міста відмовилися самостійно обслуговувати навіть це житло: структури, аналогічні до наших жеків, давно передані в приватну власність.
Цінове самообслуговування
Щойно польський громадянин отримує право власності на житло, він, за законом, автоматично стає членом об’єднання співвласників будинку, в якому розташована його квартира. При цьому право власності закріплюється не тільки на квартиру, але й на пропорційну до її площі частку нежитлових приміщень і прибудинкової території, якщо вона є. Ця власність не конкретизується: ніхто не може сказати, що йому належить саме цей метр сходів або підвалу. Але цю площу враховують як при оплаті послуг із обслуговування будинку, так і прибутків від можливої оренди.
Всі співвласники будинку на зборах обирають раду, якій делегують право представляти їх інтереси при підписанні договорів із постачальниками послуг. Цікавий момент: якщо в будинку є квартири, які належать місту, то воно виступає таким самим співвласником, як і всі інші, і мусить виконувати рішення ради. Більше того, навіть якщо кількість неприватизованих квартир перевищує кількість приватних, мешканці можуть провести рішення про те, що місто має лише один голос на зборах.
Але головна особливість і перевага польської системи обслуговувування житла полягає в іншому (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, так звані кондомініуми, є і в Україні): як, за що і скільки платити визначає не держава чи жек, а безпосередньо товариство співвласників. І оплата відбувається не «гамузом» невідомо за що, а суворо за кількістю спожитих ресурсів чи отриманих послуг. Для цього товариство відкриває свій банківський рахунок і безпосередньо контролює надходження та витрати коштів.
Зрозуміло, є статті витрат, які власники помешкань оплачують індивідуально за лічильником, наприклад, електроенергію чи газ, підведений до квартири. Але, приміром, сплата за освітлення сходів «розбита» на всіх. І якщо витрати завеликі, то люди можуть домовитися й установити енергоощадні лампи – заплативши один раз чималу суму, надалі економитимуть ще більшу. Це ж стосується й теплової енергії. Облік тепла ведеться, зазвичай, спільним лічильником на вході в будинок. У новобудовах стояки опалення проходять за межами квартири – відповідно, можна чітко обрахувати, скільки тепла «зайшло» в конкретну квартиру. Якщо ж стояки спільні, то оплата здійснюється або в середньому за квадратний метр, або ж власник може встановити так званий подільник тепла – пристрій, що визначає кількість теплової енергії, яку радіатор опалення «віддав» у приміщення.
Розмір тарифів на воду і каналізацію визначає міська громада, на тепло – компанії з виробництва теплової енергії. Але вони не можуть бути взяті «зі стелі»: так, розрахунок ціни на тепло для кожної компанії затверджує Національний енергетичний комітет Польщі. При цьому влада всіляко заохочує заощадження енергоресурсів: зокрема, 25% вартості комплексної термомодернізації будинку (теплоізоляція стін, даху, вікон тощо) можна відшкодувати з держбюджету.
Щодо витрат на обслуговування будинку, прибирання і ремонт, то це питання мешканці вирішують на власний розсуд. Керівник одного з варшавських ОСББ навів конкретний приклад по своєму 154‑квартирному будинку: на першому етапі тариф на обслуговування встановили на рівні 1,5 злотих/м2. Потім вирішили, що необхідно провести капремонт даху та спорудити біля будинку паркінг – і плата зросла до 2,5 злотих. Ремонт закінчився – і плату було знижено до 2,2 злотих.
Недешево. Але якщо жителі згаданого будинку вирішили платити прибиральниці 5000 злотих (тобто $1500) на місяць, то їм гарантована ідеальна чистота в під’їздах і навколо.
А тепер порівняймо польську практику зі свіжою спробою підвищити комунальні платежі в Києві. Тут тарифи зростають уп’ятеро, але їх призначають «згори» без жодного обґрунтування. В Польщі всі власники житла рівні, натомість київський мер Леонід Черновецький не хоче образити свій електорат із «бабушек і дєдушек» – для них оплата не зросте. Ті ж мешканці, на чиї плечі хочуть покласти подвійний тягар, не отримають жодних засобів контролю над тим, за що, власне, вони платять. А житлово-комунальні установи й надалі зможуть «господарювати», втрачаючи до 50% теплової енергії на шляху до споживача.
«Тут усю систему міняти треба», – казав один сантехнік із відомого антирадянського анекдота. До реформи нашого житлово-комунального господарства цей вердикт стосується і в прямому, і в переносному сенсах