«Пік падіння цін пройдено», «ринок нерухомості стабілізувався», «за підсумками року вартість житла може зрости на 5–20%», – приблизно так протягом останнього місяця столичні ріелтори «заклинають» дійсність, намагаючись за допомогою ЗМІ переконати оточення в тому, що криза на ринку житла минула. Насправді передумов для підвищення цін у 2010 році немає.
Зниження цін справді сповільнилося – якщо взимку і влітку минулого року квартири щомісяця дешевшали приблизно на 5–10%, то тепер темпи падіння вартості зменшилися до 1–2%. Однак це не означає, що криза для житлового ринку позаду, – квартири дешевшатимуть і в 2010-му, і в 2011-му.
Попри зниження цін майже в півтора раза – із докризових $2,8–2,9 тис. до $1,6 тис. за м2 (дані АН «Планета Оболонь»), житло в Києві залишається переоціненим, а довгі дешеві кредити – головний драйвер зростання цін у 2004–2008 роках – як і раніше, недоступні потенційним покупцям.
Приміром, згідно з міжнародною класифікацією на збалансованому ринку житло має приносити близько 6–7% річних. Нерухомість вважають недооціненою, якщо вона забезпечує більшу дохідність. Квартири, які приносять меншу ренту, переоцінені. Дохідність столичного житла на сьогодні становить 4–5% річних.
Ще один критерій оцінки перегріву ринку – зіставлення вітчизняних цін із цінами на житло в країнах із приблизно таким самим ВВП на душу населення, як і в нас. Україна за цим показником найближча до країн Латинської Америки, особливо до Мексики. Але нерухомість у Мексиці вдвічі-втричі дешевша, ніж вітчизняна.
При цьому будувати в Україні стало дешевше: за підрахунками директора проектної групи «Архіматика» Олександра Попова, з грудня 2008-го по грудень 2009-го витрати на зведення одного квадратного метра зменшилися приблизно на 15% – до 600 $/м2 у столиці й 400 $/м2 у регіонах. Ціна реалізації практично скрізь вища у 2–2,5 раза.
Нарешті, платоспроможний попит. До початку масового іпотечного кредитування 2004-го квадратний метр у Києві коштував $750–800. Торік банки згорнули іпотечне кредитування. Доходи громадян у національній валюті за час кризи зменшилися на 20% (дані Держкомстату), у доларах – більш ніж на 50%. Оскільки галопуюче зростання цін на квадратні метри було наслідком саме кредитування (із залученням позикових коштів перед кризою купувалося до 90% всієї нерухомості), логічно очікувати зниження цін до рівня 2004–2005 років.
Квартири в Києві дешевшатимуть доти, доки в Україні не відновиться кредитування (позики кількох банків під 30% річних до уваги не беруться). За прогнозами більшості банкірів, у найближчі два роки іпотека не відродиться. «Активізація іпотечного кредитування очікується не раніше ніж на початку 2012 року», – прогнозує Антон Погорєлов, заступник голови Астра Банку (Київ). За нинішнього темпу зниження цін – приблизно на 2% щомісяця – квартири в Києві до того часу можуть подешевшати до $1 тис. за квадрат і менше.
Втім, ціни можуть узагалі обвалитися, якщо Мінрегіонбуд підтримає програму спорудження житла економ-класу, запропоновану Українською будівельною асоціацією (УБА) наприкінці цього місяця.
Суть пропозицій УБА зводиться ось до чого: якщо держава виділить забудовникам 1 млрд грн держкредиту і забезпечить безплатною землею, близько 200 будівельних організацій, що входять до Асоціації, гарантують зведення 10 млн м2 дешевого блокового житла – панельних чотири- і п’ятиповерхівок приблизно на 30 квартир, квадратний метр у яких коштуватиме лише $400.
«Ідея полягає в тому, що потрібно залучити в державну структуру, яка була б єдиним замовником і відповідала б за освоєння коштів, 1 млрд грн держфінансування, які потім буде повернуто, – пояснює директор із корпоративних комунікацій Української будівельної асоціації Дмитро Васильєв. – За рахунок безплатного виділення землі, комунікацій, спрощеної системи оформлення документації коштуватиме таке житло близько $400 за 1 м2. Відповідно квартира площею 25 м2 обійдеться покупцеві в $10 тис.».
Пропозиція цілком прагматична – внаслідок кризи обсяги будівництва в деяких регіонах зменшилися більш ніж удвічі, забудовники раді працювати з рентабельністю лише 5% (за попередніми даними, це основна умова для участі будівельної компанії в проекті УБА). Крім того, масове будівництво у складі асоціації – це шанс посунути київського монополіста ХК «Київміськбуд» і закріпитися на столичному ринку компаніям, що не встигли до поділу земельного пирога.
Програма має шанси бути схваленою новим урядом. Голова ради директорів асоціації Лев Парцхаладзе має теплі стосунки з новопризначеним міністром будівництва Володимиром Яцубою ще з часів роботи останнього в Кабміні трирічної давності. Міністрові реалізація програми «народного» житла дасть змогу записати в актив (і в актив регіоналів) більш ніж дворазове зниження цін на житло. А за вдалого збігу обставин також отримати контроль над столичним ринком житла, а то й над усім Києвом. 1 млрд грн заради досягнення такої мети не буде шкода ні Володимирові Яцубі, ні Миколі Азарову. Зрештою, попередній уряд зумів знайти 1,5 млрд грн на добудову заморожених будівництв у самий розпал кризи.
Що буде з цінами вторинного ринку в разі масового зведення в Києві «економок Парцхаладзе», уявити неважко. Як не крути, а економ-житло, побудоване в 2010-х, вигідно відрізнятиметься (а це може бути понад 300 тис. м2; для порівняння: торік у столиці здано близько 500 тис. житлових квадратів) від аналогічних будинків, що зводилися в 1950–1960‑х, новими матеріалами, теплоізоляцією тощо. Відповідно й вартість хрущовок, на які припадає до третини вторинного ринку Києва, миттєво опуститься нижче $1000 за квадратний метр; середній рівень цін у столиці не перевищуватиме $1,5 тис