Ключі від квартири

Антон Вітрук, столичний програміст, заощаджував кілька років, аби сплатити перший внесок для купівлі житла в кредит. «Із початком кризи, в жовтні 2008-го, ціни почали падати, і я зрозумів, що зможу осилити кредит на квартиру в новобудові на околицях Києва, – згадує пан Вітрук. – Наприкінці 2009-го знайшов ідеальний варіант і купив двокімнатну квартиру в Боярці. Роботи на об’єкті майже завершили, забудовникові залишалося тільки придбати ліфти… Перед укладанням угоди довго розмірковував, адже термін введення будинку в експлуатацію неодноразово переносили, але наважився. В червні 2010 року ми з родиною мали отримати квартиру у власність, однак сталося не так як гадалося. Ліфтів немає досі. Зараз доводиться не лише гасити кредит, а й орендувати житло замість того, щоб робити ремонт у власній оселі». Цю історію можна вважати типовою.

За інформацією Мінрегіонбуду, станом на початок 2010 року в Україні налічувалося 4356 об’єктів незавершеного будівництва. Відомості Асоціації допомоги постраждалим інвесторам більш песимістичні – 9 із 10 споруджених новобудов із тих чи інших причин не вводять в експлуатацію за графіком, деякі забудовники не поспішають роз­­раховуватися з комунальними службами, аж поки всі квартири будуть розпродані. Житло в об’єктах, будівництво на яких мляво триває, залишається непопулярним товаром, але девелопери не поспішають знижувати ціни – за даними порталу realt.ua, з грудня 2008-го по червень 2010 року середня вартість квадратного метра в столичних недобудовах у гривневому еквіваленті майже не змінилася (в доларовому впала з $2,9 тис. до $1,7 тис.). За даними учасників ринку, кількість непроданих квартир в об’єктах незавершеного будівництва в столиці до кінця року сягне 14 тисяч. З урахуванням того, що частина цих квартир належить спекулянтам, можна припустити, що трохи менше, ніж 14 тис. родин будуть змушені невизначений термін чекати отримання прав власності на житло.

Додому через суд…

Якщо інвестор (більшість угод купівлі-продажу передбачає саме такий статус покупця квартири, який тим самим поділяє із забудовником усі ризики) зневірився в тому, що роботи на об’єкті будуть завершені, він має право вимагати розірвання інвестиційного договору та повернення коштів. Згідно з частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України, в разі суттєвого порушення умов договору його може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін. «Суттєвим є таке порушення договору однією стороною, внаслідок якого інша не отримала того, на що вона розраховувала», – уточнює керівник департаменту будівництва, нерухомості та земельного права АК «Кононов і Созановський» Віталій Правдюк. Типовими є випадки, коли компанії-за­бу­до­вники посилаються на мораторій на дострокове одностороннє розірвання інвестиційних договорів, за якими здійснено стовідсоткову оплату (впроваджений Законом №800-VI від 25.12.2008 р. «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» до 1 січня 2012 року). Але зазначений документ не позбавляє інвестора-покупця конституційного права захищати свої інтереси в суді, зокрема – права вимагати повернення коштів від забудовника.

Адвокати-практики оцінюють перспективи судових позовів проти забудовників доволі оптимістично, але застерігають, що боротьба буде довгою (досвід засвідчує, що такі спра­­ви з урахуванням розгляду в апеляційних інстанціях тривають рік-півтора), а процес виконання рішення суду на користь інвестора-по­­купця – ще довшим. «Можна навести безліч випадків ухвалення позитивних судових рішень із виплати відшкодування інвесторам, але ж випадки вико­­нання – поодинокі», – констатує пан Правдюк, і цю думку поділяє більшість опитаних юристів.
 
…Або до прокурора

Дещо ефективнішим засобом впливу на недобросовісного забудовника є звернення інвес­тора-покупця до прокуратури. Віталій Правдюк стверджує, що при поданні відповідних заяв доцільно звернути увагу на факти, які можуть довести обман із боку посадових осіб забудовника, нецільове використання коштів, котрі мали спрямувати на будівництво, тощо. Йдеться передовсім про випадки, коли не були розпочаті чи майже не проводилися будівельні роботи, мали місце подвійні продажі квартир (одні й ті самі квадрати продавали кільком інвесторам), змінювалися підрядники й т. ін. Адвокати радять інвесторам-по­­куп­­цям направляти до прокуратури колективні звернення (аби зменшити вірогідність того, що забудовник домовиться з правоохоронцями), а перед тим, як звертатися, – зібрати максимально можливу інформацію про причини затримки введення того чи іншого об’єкта в експлуатацію. Радник АО «ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олександр Бородкін стверджує, що ініціювання прокурорської перевірки саме по собі не поверне інвестованих коштів. Проте нагадати забудовникові, що в його діях можуть бути ознаки злочину, однозначно варто. Принаймні вже є прецеденти, коли сам факт колективного звернення до прокуратури «прискорював» виконання забудовником договірних зобов’язань.