Від початку 2025 року на тлі перемовин про припинення бойових дій пожвавився ринок нерухомості. Передовсім зросла інвестиційна привабливість столиці. Найбільше людей хочуть купити квартиру в Києві, найчастіше – однокімнатну.
Ринок однокімнатних квартир у Києві: огляд поточної ситуації
Вибір однокімнатних квартир у Києві – широкий: багато пропозицій як на первинному, так і на вторинному ринках.
На відміну від перших років великої війни, нині забудовники стали здавати в експлуатацію більше житла – адаптувалися до нових умов, та й попит стимулює розвиток галузі. Щоправда, наразі обсяги продажу нерухомості в Києві ще не досягли довоєнних.
Традиційно стабільний попит на б/у однокімнатні квартири в Києві. Хоча це більше варіанти для невибагливих покупців, які прагнуть терміново й недорого знайти житло в столиці. Умови проживання у такому разі відходять на другий план.
Вартість квартир у Києві залежить від стану житла, розташування на мапі столиці та низки інших важливих факторів. Ключову роль також відіграють наявність розвиненої інфраструктури, якість соціального середовища та впровадження інноваційних рішень, якщо ідеться про новобудови.
Вивчивши пропозиції на ринку, кожен покупець може знайти для себе оптимальний варіант житла – відповідно до потреб та бюджету.
Ціни на однокімнатні квартири в різних районах Києва
Далеко не кожен спроможний купити однокімнатну квартиру в центральному районі Києва – Печерському чи Шевченківському. Тут найдорожча нерухомість у столиці. Чому? Передовсім – через престиж, історичну забудову, розвиненість інфраструктури. У середмісті розташовані вищі органи державної влади (Уряд, Парламент, Офіс Президента України, міністерства) та офіси великих роботодавців.
За даними рієлторів, 2024 року в Києві середня ціна 1 м² на вторинному ринку становила 1342 долари. На первинному ринку – дещо дорожче. У 2025 році спостерігається тенденція до зростання вартості житла в Києві.
Середні ціни за 1 м² на первинці в Києві від забудовників, квітень 2025 року:
| Назва району | Ціна за 1 м² |
| Печерський | $ 2430 |
| Шевченківський | $ 1770 |
| Голосіївський | $ 1280 |
| Дарницький | $ 930 |
| Подільський | $ 1370 |
| Дніпровський | $ 1110 |
| Солом’янський | $ 1210 |
| Оболонський | $ 1190 |
| Святошинський | $ 1100 |
| Деснянський | $ 950 |
Кому не по кишені однокімнатна квартира в Києві, тому варто звернути свій погляд на передмістя столиці. Там, в передмісті, ціна однокімнатної квартири коливається від 30 до 53 тисяч доларів. Найдешевше житло в Гостомелі – 700-780 доларів за 1 м², найдорожче – у Петропавлівській Борщагівці (1000-1260 доларів за 1 м²), але це вже майже Київ.
Констатуємо: як завжди, найдорожче житло в Україні саме в столиці. У трійку лідерів по вартості нерухомості також входять Львів та Ужгород.
Ключові фактори, що впливають на вартість житла в Києві
- Район: що ближче до центру, то дорожче.
- Площа квартири.
- Стан квартири: з ремонтом, під ремонт.
- Тип будинку: новобудова, радянська панелька, «сталінка, «хрущовка».
- Поверх і планування: найдорожчі 3–7 поверхи.
- Етап будівництва і клас ЖК (якщо новобудова).
- Інфраструктура: наявність школи, лікарні, ТРЦ, парку тощо.
- Транспорт: наявність метро, зручність сполучення.
- Екологія: якщо поруч промзона, цвинтар, сміттєзвалище, то це знижує вартість.
- Попит і сезонність: весна і осінь – піки купівлі, тому ціни трохи вищі.
Огляд популярних районів для покупки однокімнатної квартири
Із 10 адміністративних районів Києва найпопулярніші для купівлі житла – Голосіївський, Оболонський та Святошинський на Правому березі і Деснянський та Дарницький райони на Лівому березі Дніпра. Вони найбільші за площею і саме в них зводиться левова частка столичних новобудов.
У Голосіївському районі пропонується житло на будь-яке вподобання і гаманець. Популярність цього району обумовлюється передовсім чудовою інфраструктурою – як соціальною, так і транспортною. Лінія метро наскрізь пронизує Голосіївський район, забезпечуючи зручне сполучення з будь-яким кінцем міста.
Завдяки метрополітену та з огляду на близькість до центру Києва Оболонський район зажив слави елітного. Тут навіть є свої Оболонські Липки з фешенебельним житлом на набережній Дніпра. Хто не знає, Липки – це історична місцевість у Печерському районі, одне з найпрестижніших місць для проживання в Києві.
Нині Оболонський район активно забудовується, тут багато нових житлових комплексів, які зводяться в зеленій зоні, що прилягає до кліматичного курорту Пуща-Водиця. Ведеться будівництво лінії метро, завдяки чому віддалені масиви стануть привабливішими для покупців нерухомості в Києві.
Дарницький та Святошинський райони – менш престижні і менш зручні для проживання. Вони розвивалися довкола робітничих поселень і промислових зон. Тут багато «хрущовок», ще збереглися гаражні кооперативи радянського зразка. Основний вид транспорту – трамвай, подекуди – швидкісний.
Інфраструктура, як для Києва, у Дарницькому та Святошинському районах – посередня. Проте ситуація зі школами, дитсадками, лікарнями – не гірша, ніж в інших районах. Якщо проаналізувати ціни на квартири, то вони нижчі – в цих районах справді можна дешевше купити квартиру.
Деснянський – класичний спальний район Києва. Якщо ви хочете вигідно купити 1к квартиру в Києві, варто звернути увагу саме на цей район. Тут багато пропозицій як на первинному, так і на вторинному ринках. У Деснянському районі – чудова інфраструктура, окрім транспортної.
Саме в Деснянському районі розташований велетенський житловий масив Троєщина, де проживає понад 280 тис. киян – це співмірно з населенням такого обласного міста, як Чернігів. Метрополітену тут немає, а тому зранку всі їдуть на роботу в центр Києва єдиною транспортною артерією – Північним мостом. А це непросто й довго, хоча відстань не така вже й велика.
Введення в експлуатацію Подільського мосту проблему не розв’язало – проєкт виявився недостатньо продуманим, а тому на трафік фактично не впливає. Єдиний плюс для киян цього мостового переходу через Дніпро – велосипедна інфраструктура, яка має з’явитися на мосту 2025 року.
У кожного району свої переваги та недоліки, проте зазвичай покупці, обираючи майбутнє житло, зважають на такі аспекти:
- вартість квартири;
- комфорт повсякденного життя (інфраструктура, транспорт, екологія);
- перспективи інвестицій (зростання в майбутньому вартості житла);
- якість соціального середовища та безпека.
Процес покупки квартири: юридичні аспекти та документи
Обов’язковою умовою міцного сну новоспеченого власника квартири є юридична бездоганність угоди з купівлі-продажу житла. Усі документи підлягають перевірці за базами, доступ до яких мають лише сертифіковані фахівці.
Особливо ретельно слід перевіряти документи на б/у житло, адже тривала історія квартири може крити в собі чимало неприємних несподіванок. Якраз найбільша перевага співпраці з агентством нерухомості, що надає комплексне обслуговування клієнтів, полягає саме в юридичній безпеці укладених угод.
Якщо договір купівлі-продажу проходить через агентство такого рівня, як, наприклад, AXIS Real Estate – https://axis.kiev.ua/, то всі документи піддаються якісній і всебічній юридичній перевірці. У такому разі правова безпека угоди гарантується.
«У нашій компанії працюють профільні юристи, які здійснюють комплексну перевірку усіх паперів – щодо права власності, іпотеки, судових обмежень, арешту нерухомості, комунальних боргів. Ми усуваємо всі правові перешкоди на шляху до безпечного укладання угоди з купівлі об’єктів нерухомості», – розповіла рієлтор компанії AXIS Real Estate Людмила Дяконова.
За її словами, окрім пошуку квартири, перевірки документів і укладання договору купівлі-продажу, фахівці AXIS Real Estate порадять клієнту, як оптимізувати податкове навантаження при купівлі квартири.
Фінансування покупки: кредит чи власні заощадження?
Якщо маєте всю суму чи 80-90% необхідних коштів, то краще купити квартиру в Києві за власні заощадження. По-перше, квартира – одразу ваша, по-друге – жодних відсотків та переплат.
Окрім цього, не потрібно збирати стоси документів для оформлення кредиту. Та й угода купівлі квартири пройде швидше й без зайвого стресу. Навіть якщо з плином часу у вас зменшиться дохід, ви все одно будете в безпеці, адже нікому нічого не винні.
До позик (іпотеки чи розстрочки) вдаються тоді, коли мають лише частину коштів, але спроможні стабільно погашати щомісячні платежі. У такому разі навіщо чекати 3–5 років, щоб накопичити всю суму?
Іноді забудовники пропонують розстрочку без відсотків на 1–3 роки при купівлі квартири у них – це вигідно. Деякі категорії громадян можуть скористатися пільговою іпотекою. Найвигідніші умови зараз – за державною програмою «єОселя» (під 3% для ВПО, військових, медиків, учителів). Лише протягом першого кварталу 2025 року майже 1,5 тис. українців придбали власне житло завдяки програмі «єОселя».
Серед плюсів купівлі квартири в кредит можна відзначити те, що людина щомісячно платить за власне житло, а не за орендоване. Також можна обрати дорожчу квартиру, аніж купиш за власні кошти. А ще з’являться гроші на ремонт. Єдине – потрібно мати стабільний заробіток.
Звісно, загалом при купівлі квартири в кредит ви переплачуєте – банківські ставки в Україні становлять від 14 до 30% річних. Майте на увазі: втрата доходу може поставити під загрозу іпотечне житло.
На що звернути увагу при виборі однокімнатної квартири
Головне – локація, адже вам жити в цьому районі, користуватися його інфраструктурою та діставатися звідти до місця роботи.
Важливо – стан квартири, адже якщо все (електрика, труби, вікна, батареї, підлога, вентиляція) потребує заміни, слід закладати в бюджет на ремонтні роботи додаткові 150–300 доларів за 1/м².
Купуючи 1к квартиру, зазвичай беруть до уваги планування: окрема кухня чи студія, чи є балкон/лоджія. Плюсом стане сонячна сторона, адже так можна зекономити на освітленні та опаленні.
Часто нові власники квартир шкодують, що не поцікавилися звукоізоляцією житла, а тому змушені слухати сусідські розбірки. Та й самим доводиться говорити впівголоса, щоб ніхто не вивідав їхніх секретів.
Якщо купуєте квартиру на вторинному ринку, обов’язково дізнайтеся про сусідів, адже контингент може бути різний.
Квартири на першому поверсі завжди вологіші й холодніші, ніж на інших поверхах. Сюди більше долинає шум з дороги чи автостоянки. Дивіться, куди виходять вікна – у двір чи на жваве шосе. На останніх поверхах улітку спекотно.
Ознайомтеся зі станом комунікацій, системою опалення (власна котельня/централізоване чи індивідуальне опалення). Перевірте наявність лічильників, тиск води, надійність кабельного інтернету (робота без електрики) та мобільного зв’язку. Поцікавтеся, чи немає проблем з ОСББ/ЖЕКом.
Порівняйте ціну квартири з аналогічними варіантами в цьому районі. Якщо ціна нижча, дізнайтеся причину: можливо, проблеми з документами або галасливі сусіди.
Переваги та недоліки життя в однокімнатній квартирі
Однокімнатна квартира – це популярний вибір для молодих людей, пар без дітей, інвесторів або тих, хто хоче «почати з малого».
Отже, які переваги однокімнатної квартири в Києві?
- Доступніша ціна за рахунок невеликої площі;
- Легко прибирати й утримувати;
- Невеликі комунальні платежі;
- Легко здати в оренду.
До недоліків життя в однокімнатній квартирі можна віднести:
- Якщо живеш не сам – важко усамітнитися;
- Складно приймати гостей;
- Якщо збільшиться сім’я, доведеться шукати просторіше житло.
У будь-якому разі однокімнатна квартира в Києві – непоганий початок самостійного життя. Краще мати своє компактне й економне, аніж орендоване житло. А за необхідності свою нерухомість згодом можна вигідно продати, адже однокімнатні квартири в Києві завжди в ціні.
Перспективи інвестицій в однокімнатні квартири
Столичний ринок нерухомості, попри всі ризики, залишається привабливим для інвесторів. В Україні нижчі ціни на житло, ніж в інших європейських країнах. І це вагомий аргумент, аби вкладати гроші в київську нерухомість. Однокімнатні квартири – найходовіший товар на столичному ринку.
Якщо в Києві 1 м² коштує 1,3–2 тисячі євро, то в європейських столицях ціни сягають 5–7 тисяч євро. Зрозуміло, що з часом ситуація зміниться і Київ підтягуватиметься до Праги й Берліна, а то й до Відня та Парижа.
Український ринок нерухомості ще не вперся в цінову стелю, тому й демонструє високу інвестиційну привабливість. Навіть у нинішніх умовах річна прибутковість столичної нерухомості становить близько 7% річних.
Хоча стан ринку надалі залежатиме від стабільності в країні, експерти сходяться на думці, що 2025 рік стане кращим для українських девелоперів, аніж попередній. Прогнози – найрізноманітніші: ціни на квартири в новобудовах протягом року можуть зрости від 5 до 20%.
Серед причин здорожчання називають інфляцію, підвищення вартості будматеріалів, брак будівельників, зміни в оподаткуванні та й загалом поступове відновлення будівельної галузі. Даватиметься взнаки і той факт, що за час війни нових проєктів майже не започатковували.
Попит на первинному ринку стимулюватимуть держпрограми, зокрема «єОселя». Щоправда, через зміну правил ця програма тепер не поширюватиметься на «вторинку».
Вигідно купувати житло під здачу в оренду. Торік вартість оренди однокімнатної квартири в Києві зросла на 5% і становила в середньому 17-18 тис. грн (без врахування квартплати).
Тож експерти радять інвесторам не чекати закінчення війни, а вже зараз вкладати кошти в столичну нерухомість. Позитивні зміни в економіці країни неодмінно стимулюватимуть зростання цін на житло в Києві. Не дарма щомісяця кількість угод з купівлі-продажу нерухомості в столиці збільшується.
Корисні поради для майбутніх власників однокімнатної квартири
Отже, по-перше, відкладати купівлю квартири в Києві не варто – ніщо не вказує на ймовірне здешевлення житла. Навпаки, експерти прогнозують, що у квітні-травні пришвидшиться середньозважене зростання цін на квартири в Києві, навіть ідеться про певний стрибок цін. Тож покупцям варто поквапитися, аби не переплачувати в майбутньому.
По-друге, аби швидко й безпечно купити квартиру в Києві, зверніться до агентства нерухомості, яке надає комплексні послуги з підбору та юридичного оформлення угод. Самостійно шукати квартиру не варто, адже тепер і продавці, і покупці ідуть до рієлторів, аби вони забезпечили найвигідніші умови купівлі-продажу.
Уявімо, що нарешті настав радісний момент – документи на однокімнатну квартиру в Києві, перевірені й оформлені юристами агентства нерухомості, у вас на руках і ви заселяєтеся у власне житло. Щоб комфортно почуватися в однокімнатній квартирі, максимізуйте простір – для цього використовуйте меблі-трансформери (ліжко-диван, розкладні столи), зробіть ставку на вертикальне зберігання (полиці до стелі, шафи-купе). Також подумайте про «розумні» рішення (таймери на бойлер та пральну машину).
Щасливим власникам однокімнатної квартири в Києві можна дати ще багато корисних порад, але це вже тема для іншої статті.