«Диктатура» покупця

Український ринок не рухомості впав у летаргію. Кількість операцій з купівлі-продажу житла цього року зменшилася у п’ять разів, а ціни сягнули максимуму і «завмерли». Фахівці стверджують, що зниження попиту та ускладнення процедури видачі іпотечних кредитів при звели до того, що «ринок продавця» перетворився на «ринок покупця». Тож варто хоча б оцінити, на що цей покупець може претендувати за нинішніх умов.

 

 

Це найперше запитання, відповідь на яке має знайти потенційний по купець квартири. Зазвичай житло вигідніше придбавати на первинному ринку, де вартість «квадрата» нижча, особливо якщо брати на етапі котловану й у віддалених районах. Однак рієлтери та забудовники зауважують, що зараз на ситуацію впливають інші чинники. «Сьогодні на різних етапах будівництва компанії виставляють максимальну ціну, оскільки не розраховують продати саме зараз, – розповідає керівник відділу мар кетингу та РR будівельно-інвестиційної компанії «Київ Житло-Інвест» Володимир Германов. – Ця максимальна ціна враховує всі можливі процеси подорожчання будівельних матеріалів. Більше того, максимальний обсяг продажу квартир припадає на стадії оздоблювальних робіт чи введення будинку в експлуатацію».

 

Квадратний метр на вторинному ринку дорожчий, але й тут не все так просто. Як стверджує менеджер департаменту нерухомості керівної компанії «ТІКО-Констракшн» Олена Череда, вища вартість житлової площі на «вторинці» формується внаслідок меншого порівняно з новобудовами метражу, при цьому коштувати квартира може дешевше, ніж аналогічна в новобудові. Так, якщо на околиці Києва нова готова однокімнатна квартира площею 46 м2 коштує $130 тис., то квартира площею 36 м2 на вторинному ринку обійдеться покупцеві в $110 тис. Втім, забудовники вважають, що різниця між вартістю житла на «первинці» і «вторинці» поступово стиратиметься.

 

Сьогодні житло економ-класу в столиці на стадії будівництва про дають в середньому по $2,2– 2,5 тис за м2. «Якщо вести мову про купівлю житла в Києві, то найприйнятніший варіант – вкласти  гроші в однокімнатну квартиру мінімального метражу (до 40 м2) на етапі котловану, коли вартість буде приблизно $100 тис. І краще зробити первинний внесок, щоб не наразитися на завищену процентну ставку за кредитом», – радить Олена Череда.

 

 

Але зробивши вибір на користь квартири в новобудові на «фініш них» етапах будівництва, ви зведете до мінімуму ризик наразитися на довгобуд. Однак майже напевне доведеться мати справу з будівельними недоліками. За оцінками фахівців, 90–95% нових квартир, що здаються в експлуатацію, мають відхилення від норм якості. Здебільшого це стосується цементних стяжок і склопакетів. Теоретично покупець має право не прийняти від забудовників таку квартиру і вимагати усунення всіх недоліків, проте, як свідчить практика, дешевше і швидше відмовитися від цього задуму й робити все самостійно.

 

Прикро те, що нерухомість, яка позиціонується як елітна, має ті самі недоліки. «Навіть якщо у людини з середнім рівнем доходу є можливість придбати житло бізнес-класу, воно того не варте», – стверджує віце-президент Спілки фахівців з нерухомого майна України Ігор Однопозов.

 

Забудовники ж притримуються іншої думки. Наприклад, Володимир Германов вважає, що якість житла на первинному ринку підвищилася: у новобудовах змінилися будівельні і пожежні норми, в середньому збільшилася відстань від підлоги до стелі, покращилося планування, з’явилися сучасні скло пакети, зросла кількість індивідуальних проектів. Фахівець радить обирати монолітно-каркасні будинки, оскільки «панельний буди нок – це криві стіни і стеля».

 

 

Зважившись на купівлю житла, можна розпочати його пошук і самотужки: промоніторити оголошення в газетах та Інтернеті, пере глянути варіанти квартир. Але в 99,9% випадків продавець вже спів працює з агентством нерухомості, яке дбатиме про його інтереси, а не про ваші. У Києві широко застосовують схему, за якою рієлтерські послуги (до 5% вартості квартири) в основному оплачує покупець, а продавець сплачує податки і мито. Що правда, гарантувати, що купівля пройде рівно і гладко, не зможе жодне агентство нерухомості. За словами директора компанії  «Юридична консультація Братів Коваленків» Наталії Опрі, під час купівлі квартири на первинному ринку клієнт ризикує, наприклад, що тер міни здачі житла буде перенесено, внаслідок чого в’їхати в нову квартиру в запланований період часто не вдається, або ж зміниться планування квартири в процесі зведення будинку: покупець одержує не ту квартиру, яку бажав. Саме це є головною причиною того, що покупці відмовляються від придбання дешевшої квартири на первинному ринку і віддають перевагу дорожчій «вторинці».

 

Найпопулярніший спосіб при дбання квартири на вторинному ринку – купівля в кредит під за ставу нерухомості. Менш розповсюджений – оренда з правом ви купу. «Такий спосіб сьогодні практично не використовується, ос  кільки продавець, виставляючи квартиру на продаж, хоче отримати всю суму одразу, а укладаючи договір оренди квартири, продавець тим самим відтерміновує її продаж», – пояснила Наталія Опря.

 

Якщо на первинному ринку головний ризик полягає в тому, що квартиру можна взагалі не отри мати, то на вторинному покупець ризикує згодом її втратити. Фахівці стверджують, що випадків втрати права власності на житло «мізерний від соток», хоча таких статистичних даних агентства нерухомості не мають. В цілому, фінансові ризики, пов’язані з втратою права власності, можна застрахувати (так зване титульне страхування). Розмір внесків становить на рік 0,3–1% вартості всіх витрат на купівлю квартири, а страхувати варто міні мум на три роки. Втім, наразі таке страхування дуже не популярне – в межах 1% обсягу всіх операцій купівлі-продажу житла.

 

В будь-якому разі, попри наявність різних варіантів придбання нерухомості, всі вони мають одну фатальну рису: ціна житла залишається занадто високою. А, отже, «диктатура покупця» наразі найчастіше зводиться до однієї-єдиної дії – не купувати нерухомість, якщо умови її продажу є економічно не виправданими для споживача.