Житлове питання ніколи не потрапляє у фокус широких публічних дискусій, але й ніколи не втрачає своєї гостроти. Помітний відсоток українців сьогодні перебуває в досить скрутних житлових умовах, і з часом масштаби проблеми тільки зростатимуть.
Більша частина нашого житлового фонду збудована ще за радянських часів і відтоді застаріла як технічно, так і морально. Додають проблем і диспропорції соціально-економічного розвитку: потоки внутрішньої міграції прямують зі стагнуючої провінції до Києва та регіональних центрів. І хоча раптове зміцнення національної валюти змусило ринок нерухомості завмерти, загальної тенденції це не міняє. Забезпечити себе якісним житлом здатні далеко не всі, і сама собою ця проблема не розв’яжеться. Тому рано чи пізно Україні доведеться вдатися до цілеспрямованої державної політики в житловій сфері.
По-перше, багато українців живе в банальній тісняві. Офіційно встановлена норма житлової площі в нашій країні досить невелика — 13,65 м2 на особу. Згідно з офіційною статистикою, понад третина українських родин має в розпорядженні мінімальний або ще менший простір (див. «Житлові умови українських родин»).
Однак річ не лише в кількості «квадратів», а й у відповідності житла соціально-демографічному складу домогосподарства. Наприклад, за методикою Статистичної організації Європейської комісії (EU-SILC), одна окрема кімната для подружньої пари вважається достатньою, але для двох підлітків різної статі вже ні. Крім того, за європейськими нормами, у розпорядженні родини має бути додаткова кімната для загального користування. Тобто навіть подружжю без дітей потрібна двокімнатна квартира, а не «однушка». Останній критерій категорично не відповідає українським комунальним реаліям, основні риси яких сформувалися ще за радянських часів. Тому, оцінюючи житлові умови, Державна служба статистики використовує стандарт, який називають EU-SILC мінус 1 (тобто на одну кімнату менше). Попри це, моніторинг усе одно свідчить, що в перенаселеному житлі мешкає половина українців, зокрема понад 70% дітей до 18 років (без урахування тих, хто проживає в гуртожитках) (див. «Скільки українців мешкає в перенаселеному житлі»).
По-друге, окрім кількості кімнат і загальної житлової площі слід зважати й на наявність базової інфраструктури. Так, якщо у великих містах водогін і каналізація доступні 98,5% родин, то в селі цими принадами цивілізації користується менше ніж 60% домогосподарств. Те саме стосується наявності ванни або душу: якщо у великих містах вони є практично в усіх, то в селі лише в 54% (Держстат, 2019).
Але й наявність елементарних зручностей — це ще не все. Під час оцінювання житлових умов, слід брати до уваги технічний стан самих будинків, а також їхній вік. Тільки 13% українців послуговуються житлом, збудованим після 1991 року, тоді як майже половина використовує ще радянський житловий фонд зведений у 1960-х або раніше (див. «Вік житлового фонду України»). Оцінюючи частку застарілого й зношеного житла, у Мінрегіоні оперують різними цифрами — від 50% до 80%. Умови життя в таких будинках можуть відповідати всім формальним критеріям зручності, проте надійним і якісним його не назвеш, оскільки термін його експлуатації давно закінчився. Одне слово, велика кількість наших співгромадян мешкає в тісноті, іноді не маючи елементарних зручностей, і абсолютна більшість — у старих будівлях, які потребують капітального ремонту чи повної реновації.
Читайте також: Податок на нерухомість: хто має його платити
Щоправда, суб’єктивне самовідчуття громадян значно краще, ніж об’єктивні умови їхнього життя. За оцінками Держстату, лише 45% українців різною мірою незадоволені своїм житлом, натомість 55% усе влаштовує. Схожі дані підтверджує й дослідження CEDOS, проведене у 2019-му серед мешканців міст із населенням 100 тис. і більше. Станом своїх будинків були задоволені 53% опитаних (тільки 25% незадоволені); 67% задоволені кількістю кімнат (20% незадоволені); 67% задоволені площею житла (20% незадоволені). Причому 77% опитаних заявили, що не мають ані бажання, ані потреби змінювати місце проживання.
Зважаючи на реальний стан справ у житловій сфері, такий позитивний настрій українців можна вважати почасти культурно зумовленим або почасти нещирим. Також це може бути наслідком того, що більшість не має змоги змінити свої житлові умови, а отже, воліє пристосовуватися до того, що має. Причини цього банальні. За даними CEDOS, серед тих, хто хоче змінити місце проживання, 89% визнають, що не мають на це коштів. У разі втрати наявного житла приблизно третина українців сподіватиметься на допомогу друзів і родичів, а майже половина взагалі не знатиме, що робити (див. «Що робитимуть українці в разі втрати житла»).
Сьогодні суперечність між житловими потребами й скромними можливостями спонукає українців до поганих компромісних рішень. Серед таких купівля дешевого, але надто маленького чи просто неякісного житла. До останнього належить не лише зношений фонд, який активно обертається на вторинному ринку, а й «бюджетні» новобудови, зведені ненадійними девелоперами з порушеннями законодавства тощо.
Розв’язання одних проблем у такий спосіб породжує інші. Тому очевидно, що без державної уваги до житлового питання не обійтися. Передусім в країні повинна нарешті розпочатися масштабна реновація зношених будинків. Закон щодо реконструкції застарілого житла є в Україні з 2006 року, але через невизначеність багатьох механізмів фактично ніколи не діяв. Навесні 2019-го Мінрегіонбуд презентував законопроект, покликаний нарешті запустити процес реновації. Після зміни влади ідея не реалізувалася, і в грудні 2019 року документ виставили на громадське обговорення. Утім, про практичні результати казати поки що рано: як свідчить досвід, законотворча ініціатива може завмерти на будь-якій стадії. Але якщо реновацію таки вдасться запустити, то це допоможе тільки відтермінувати кризу на кількадесят років.
Ще одним способом пом’якшення житлової проблеми може стати легалізація ринку оренди житла. Сьогодні оренда також належить до поганих компромісів, оскільки ця сфера практично повністю тінізована. Про реальні обсяги цього ринку можна лише здогадуватися, вони не видимі ані соціологам, ані податковій. Тінізація робить його динамічнішим і водночас ризикованішим, оскільки і власник житла, і орендатор у більшості випадків не захищені юридично спроможними угодами. Востаннє легалізацію ринку орендного житла в Мінрегіонбуді обговорювали в серпні 2019-го, буквально в останні дні перед «перезавантаженням» Кабміну. Відтоді ані в уряді Олексія Гончарука, ані в державних відомствах про це не згадували. Але це тільки питання часу: навести лад у цій сфері обіцяє кожна українська влада, щоправда, без жодних практичних наслідків. Як варіант — держава сама могла б стати гравцем на ринку оренди. У 2015 році відповідний законопроект презентував Мінрегіонбуд, проте все закінчилося нічим.
Читайте також: Підводні камені закону про ЖКГ
Утім, оренда — це все ж таки тимчасове рішення. Окрім успадкування більшість українців може набути житло у власність двома способами: скористатись однією з державних програм або придбати. Що стосується державних програм, то вони надзвичайно різноманітні. Сьогодні в Україні діють програми для молоді, військових, поліціянтів, залізничників, осіб з інвалідністю, переселенців, сиріт, чиновників, суддів, педпрацівників тощо. Але навіть у сукупності вони не здатні розв’язати житлову проблему в національному масштабі. Приміром, керівництво Держмолодьжитла з гордістю повідомляє, що за останні 25 років фонд наділив помешканням 39 тис. українських родин, тобто близько 0,25% їхньої загальної кількості. Звичайно, розширення спектра житлових програм гаряче віталося б у суспільстві, оскільки 70% українців вважають, що кожен має право отримати у власність житло від держави (CEDOS, 2019). Не слід пояснювати, що такі популістські мрії і нереалістичні, і шкідливі.
Вочевидь, єдиний спосіб розв’язати житлову проблему — підвищити купівельну спроможність українців. На практиці це стосується і розміру іпотечних ставок. Сьогодні іпотека — це ще один поганий компроміс, оскільки річні ставки зазвичай наближаються (а іноді навіть перевищують) до 20%. Не дивно, що приставати на таку пропозицію люди не поспішають. Тим часом у Болгарії іпотечна ставка в середньому становить приблизно 5%, у Литві та Словаччині — близько 2%, у Польщі — близько 4% тощо. За словами Гончарука, у планах уряду домогтися зниження ставок до 12–13% завдяки співпраці з НБУ. Але чи вдасться досягти заявленої мети (як і решти цілей), питання відкрите. А доти мільйони українців житимуть у тісняві своїх старих будинків, звикаючи задовольнятися тим, що мають.