Питання купівлі-продажу сільськогосподарських земель в Україні ніколи не залишалося поза увагою як громадян, так і політиків. За 32 роки незалежності країна пройшла шлях від колгоспів, мораторію на продаж паїв до відкриття ринку. Щоправда, забігаючи наперед, варто відзначити, що дискусії тривають і досі. Ба більше, питання продажу сільськогосподарських земель особливо гостро постало під час війни.
Тиждень пропонує згадати, як в Україні проходила земельна реформа й чому її називають найтривалішою в історії країни.
На зорі незалежності політичне керівництво наголошувало, що питання землі — складова економічної реформи у зв’язку з переходом економіки країни до ринкових відносин. З 15 березня 1991 року визначали всі землі Української РСР об’єктом земельної реформи. Тоді вперше за 70 років радянської влади селянам дозволили створювати підсобні господарства й обробляти до 50 гектарів землі.
На хвилі змін у грудні 1991-го ще більше замайоріла ідея утвердження в Україні фермерського устрою. Тоді ухвалили Закон «Про селянське фермерське господарство», який проголошував приватну власність на землю. А 13 березня 1992 року Верховна Рада затвердила Земельний кодекс. Відтак за цільовим призначенням землі поділили на сільськогосподарські, населених пунктів, промисловості, транспорту, зв’язку, землі природоохоронного й історико-культурного призначення, лісового й водного фонду, землі запасу.
«За законом про фермерське господарство від грудня 1991-го, продаж землі фермерами мав запрацювати через шість років. Чинне тоді законодавство передбачало ще одну норму: земля в користуванні фермерів протягом шести років безоплатно переходила в їхню приватну власність. Але ці норми так і не запрацювали. Їх заблокували положення Земельного кодексу. А норму про продаж землі фермерами вилучили лише 2 листопада 2000 року — за півтора місяця до запровадження мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарських земель», — каже український політик, член Асоціації фермерів та приватних землевласників України Іван Заєць. За його словами, з другої половини 1990-х аграрна політика починає розвиватися в напрямі латифундій — великого приватного землеволодіння на противагу фермерському, селянському.
Читайте також: Метод експерименту
У серпні 1995 року за указом президента Леоніда Кучми починається розпаювання земель колишніх колгоспів та радгоспів. Паї передавали у власність членам колективного сільськогосподарського підприємства, кооперативу, акціонерного товариства, зокрема пенсіонерам, які раніше працювали в ньому й залишилися його членами. Отриману землю можна було продавати, дарувати, обмінювати, успадковувати чи використовувати як заставу. Є думка, що таке рішення сприяло появі в Україні перших приватних компаній. Через нестачу економічних знань, навичок роботи із сільськогосподарськими активами не всі з них змогли пережити конкуренцію на ринку землі. Однак деякі об’єднались і з часом наростили земельний банк. Це й стало основою появи перших агрохолдингів в Україні, які функціонують донині.
Між іншим, за рік до офіційного розпаювання земель колгоспів — 1994-го — тодішній президент Кучма підписав указ про заборону створювати агрохолдинги в процесі приватизації. Однак такої заборони в Законі «Про холдингові компанії в Україні» від 15 березня 2006 року вже не було. З того моменту діяльність великих аграрних підприємств, які раніше працювали «в тіні», була регламентована українським законодавством.
Запровадження мораторію
Після ухвалення Конституції 1996-го треба було оновити положення Земельного кодексу. Нове законодавство почало діяти із жовтня 2001-го й чинне дотепер. Зокрема, у кодексі була заборона відчужувати земельні паї та ділянки для введення фермерського господарства до 1 січня 2005 року. Ідеться про запровадження мораторію на купівлю-продаж землі. Замість запланованих чотирьох років заборона діяла 20. Можновладці постійно шукали так звані оптимальні умови для відкриття ринку землі та продовжували терміни дії мораторію.
Наприклад, у грудні 2006-го Парламент продовжив заборону на продаж землі без кінцевої дати дії. Планували, що обмеження зберігатимуться, доки не буде ухвалено нове законодавство про земельний кадастр і власне ринок землі.
У липні 2011-го Закон «Про Державний земельний кадастр» таки ухвалили. Того ж року в грудні Парламент у першому читанні ухвалив законопроєкт «Про ринок земель». Згодом про документ забули, а дію мораторію вкотре продовжили.
Читайте також: Нова аграрна доба
Найбільше в затягуванні з відкриттям ринку землі були зацікавлені агрохолдинги, адже брати в оренду в селян земельні наділи було дешевше, ніж купувати їх. Наприклад, 2018-го ціна за оренду становила 1613 гривень за гектар, як свідчать дані Держгеокадастру. Водночас за умови відкриття ринку землі придбати гектар коштувало б 40–50 тисяч гривень.
«Небезпека в тому, що агрохолдинги нераціонально використовують сільськогосподарські землі. Вони не зацікавлені в розвитку села. Їхня мета — отримати якомога більше прибутку. Сіючи одну й ту саму культуру роками, використовуючи хімічні препарати для боротьби зі шкідниками чи небажаною рослинністю, виснажують ґрунти. Натомість ті втрачають природну вологість і родючість. Тому найкращим типом аграрного устрою є саме фермерський устрій. Він покликаний повернути на село господаря — людину, яка володіє землею, живе й працює на ній, а тому відповідальна за збереження ґрунтів», — каже Іван Заєць.
Нардеп Сергій Тарута, що входить до Комітету з питань економічного розвитку, пояснює, що великі компанії не створюють робочих місць. Вони, навпаки, оптимізують та автоматизують процеси. Україні треба запозичувати європейський досвід Франції, Польщі. Країни мають великі сільські території, чисельне сільське населення та розвинуту сільську економіку. Розвиток фермерства — найкраща економічна модель.
Відкриття ринку землі
Новий виток в історії земельної реформи стався 2019-го. У жовтні депутати з різних фракцій подали до Парламенту 10 законопроєктів про ринок землі. У першому читанні Верховна Рада ухвалила проєкт закону, запропонований парламентською більшістю, — № 2178-10. До другого читання документ готували протягом п’яти місяців. За цей час до законопроєкту надійшла рекордна кількість поправок — 4,5 тисячі.
Закон про відкриття ринку землі Верховна Рада ухвалила 31 березня 2020 року. За проголосували 259 народних депутатів.
Офіційно український ринок землі запрацював у липні 2021 року. Це був перший етап земельної реформи, за яким ринок відкрили тільки для фізичних осіб — громадян України. Крім того, було встановлено максимальну площу землі в одні руки — 100 гектарів. Забороненими досі залишаються угоди з купівлі та продажу земель державного й комунального значення. Крім того, ринок закритий для іноземних громадян.
У звіті про 100 днів роботи ринку Держгеокадастр відзначив, що за цей час було відчужено 28 288 земельних ділянок загальною площею 70,57 тисячі гектарів. Середня вартість за один гектар відчужених земельних ділянок становила 43 879 гривень.
Десять тисяч гектарів в одні руки
Другий етап земельної реформи запрацював уже під час повномасштабної війни — із січня 2024 року. З початку року на ринок землі, крім фізичних осіб, допустили також юридичних. Ба більше, зріс ліміт землі у власності однієї людини — зі 100 гектарів до 10 тисяч.
Напередодні точилися дискусії стосовно доцільності й потреби запровадження другого етапу земельної реформи під час війни. Були пропозиції відкласти зміни на певний час, а також залишити незмінною граничну площу землі, яку може придбати покупець, — 100 гектарів.
«Концентрація тисяч гектарів землі у власності однієї людини небезпечна. Та й нововведення не запрацюють належним чином під час війни. Влада не може провести інвентаризації земельних ділянок, заповнювати Державний земельний кадастр. У тій же сусідній Польщі є обмеження не тільки на купівлю землі, а й на її оренду. Між іншим, там нараховують 1,5–2 мільйони фермерів. Зі змінами, які нам пропонують, можемо розраховувати на три тисячі фермерів», — наголошує Іван Заєць.
Наприклад, група депутатів наприкінці грудня минулого року зареєструвала у Верховній Раді законопроєкт про перенесення термінів відкриття ринку для юридичних осіб із січня 2024-го на січень 2025 року. Перенести нововведення на час після завершення воєнного стану також пропонує генеральний директор Української аграрної конфедерації Павло Коваль. За його словами, реальну ціну землі сьогодні знижують проблеми реалізації української аграрної продукції як морем, так і залізничним транспортом, пов’язані з безпековими ризиками. Також негативно впливають блокування й обмеження переміщення українського зерна сусідніми країнами. Тим паче в умовах війни не можна продавати найдорожчий актив — землю.
До початку повномасштабного вторгнення в лютому 2022-го на ринку сільськогосподарської землі за тиждень у середньому продавали 10 тисяч гектарів. Нині обсяги угод купівлі-продажу упали до 2,5 тисячі гектарів. Загалом, із часу відкриття ринку вдалося продати менш ніж 1 % земель сільськогосподарського призначення в країні. За даними жовтня 2023 року Opendatabot, продано 289 тисяч гектарів угідь із 42,4 мільйона сільськогосподарської землі.
За розрахунками Центру досліджень продовольства та землекористування при Київській школі економіки (KSE Агроцентр), повномасштабне вторгнення завадило укласти 120 тисяч угод сукупною площею 355,5 тисячі гектарів. Через це ринок утратив 325 мільйонів доларів. У нацвалюті — 12,4 мільярда гривень.
Крім того, залишається відкритим питання вартості землі. Нині найдорожчі ціни в Івано-Франківській і Львівській областях — понад 100 тисяч гривень за гектар. І це тільки через те, що регіони розташовані якнайдалі від лінії фронту. Натомість ціни штучно занижені в Миколаївській, Херсонській, Запорізькій, Харківській і Донецькій областях. За таких умов навіть великим агрохолдингам у східних і південних регіонах країни не вигідно, щоб ринок землі нині відкривався для юридичних осіб.
За словами фахівців, за нормативною грошовою оцінкою найдорожчою земля мала б бути в Черкаській області, та й загалом у центральних регіонах України. Натомість фіксуємо, що там угіддя продають у межах 30–50 тисяч гривень за гектар. У середньому на грудень 2023 року в Україні просять 37 тисяч гривень за гектар.
Читайте також: Земельний момент істини
Інше питання — наявність грошей у громадян для купівлі паїв. Малі й середні фермери під час війни не в змозі профінансувати купівлю землі. А наявних кредитних програм недостатньо, адже під купівлю землі потрібні окремі спеціальні програми. Тобто зміни, запроваджені з 1 січня 2024 року, більше стосуються бізнесу, який готовий придбати гектари за власні кошти. Та й нікуди не зникає ризик, що в цьому разі іноземці через підставних юридичних осіб спробують скупити українські землі. А це створює не рівні умови для всіх учасників ринку. Тим паче нині багато фермерів на війні. Їхні господарства в найкращому разі без догляду, у найгіршому — на тимчасово окупованих територіях.
З початку дії другого етапу земельної реформи бізнес устиг придбати 68 ділянок загальною площею 216 гектарів. Середній розмір проданої ділянки становить 3,2 гектара. 59 ділянок купили на вторинному ринку. Це землі, які бізнес викупив у фізосіб, що придбали їх під час попереднього етапу реформи, передає Мінагрополітики.
Водночас ринок оренди землі залишається панівним в Україні. За даними четвертого кварталу 2024 року, сукупна площа угод оренди була більшою від площі угод купівлі-продажу в 3,5 раза. Площа угод оренди становила 76 627 гектарів, а купівлі — 19 756, мовиться в аналітичному звіті KSE Агроцентр.