Бетон під кригою

Україною ходять тривожні чутки: охолодження попиту на ринку житлового будівництва заморожує новобудови. Вдаючи з себе покупців квартири, журналісти Тижня відвідали декілька будмайданчиків Києва.

 

 

– Що потрібно? – запитує кремезний охоронець у камуфляжі й одночасно перекриває вхід до будівельного майданчика по вул. Барбюса 37/1. Тут, у найдорожчому Печерському районі Києва будують елітний житловий комплекс «Престиж Холл».

 

– Хочемо квартиру купити, – намагаємося впевнено й спокійно пояснити.

 

– А ви хоч знаєте, скільки тут житло коштує? – з недовірою запитує охоронець і прискіпливо оглядає з ніг до голови.

 

Ми у звичайному, буденному одязі. Без машини.

 

– Так, сім-вісім тисяч доларів за квадратний метр, – не змигнувши оком кажемо перші цифри, що спали на думку.

 

Виявилося, що майже вгадали, і охоронець відразу розслабився. Однак на майданчик до робітників так і не пустив. Із розмови зрозуміло, що забудовникам елітного житла проблеми поки що не загрожують. Робота триває у звичному темпі.

 

– Нас кредитує солідний банк – «Приват», – промовив охоронець із такою гордістю, начебто це мало стати найпевнішою гарантією безпроблемного майбутнього і для нього, і для будівництва. Що ж, наступний візит буде кудись подалі від центру, туди, де житимуть звичайні кияни.

 

 

Новобудова по вул. Львівській, 26 виглядає так, ніби за місяць-два тут розпочнеться парад новосіль. «Коробка» 25-поверхового будинку вже готова, вікна вмонтовано, воду та опалення підведено. Скидається на те, що тривають оздоблювальні роботи. Охоронець будівництва підтверджує припущення кореспондентів Тижня. Та додає: «Ну, ще десь рік». Трохи дивний термін, зважаючи на те, що значну частину будівельних робіт уже завершено, а заявлений термін здачі будинку на Львівській – кінець 2008-го року.

 

Приглядаємося до будівництва: жодних робіт не ведуть. Намагаємося знайти людину, яка має більше інформації. Одну з них нам відрекомендовують як прораба. Чоловік запрошує нас у вагончик, де показує креслення з плануванням квартир і дає телефон компанії, яка відповідає за продаж. На наші сумніви щодо вчасного завершення будівництва чоловік відповідає: «Ну, до кінця року точно не завершимо. А от десь у квітні-травні можна буде заселятися». Те, що на об’єкті не ведуть жодних робіт, прораб пояснює погодою: мовляв, через похолодання роботи трохи призупинено. (Насправді працювати з будівальними матеріалами, які містять воду, можна до мінусових температур, яких поки ще не було).

 

Замовником будівництва на Львівській, 26 є фірма «Матінка». На питання про купівлю квартир у фірмі відповідають із задоволенням. Коли ж Тиждень як ЗМІ намагається з’ясувати, що з будівництвом, у «Матінці» починається пошук відповідальних осіб, які могли би прокоментувати ситуацію. На момент виходу номера їх не знаходять.

 

Більше говорять про будівництво на Львівській, 26 у генпідрядника, яким є «Київміськбуд-3». Особа, яка забажала лишитися неназваною, повідомила Тижню, що «будівельники змушені були зупинити всі роботи через те, що «Матінка» заборгувала 4 млн грн за вже виконані роботи». Та додає: сторони не зацікавлені в розголосі конфлікту й намагаються тихцем тиснути одна на одну. «Київміськбуд» погрожує взагалі припинити будь-які роботи, а «Матінка» – найняти іншого підрядника. Тому офіційних підтверджень замороження будівництва немає. Навпаки: об’яви про продаж квартир у цьому будинку є майже в усіх профільних газетах і журналах, а на сайті «Матінки» постійно оновлюється інформація про хід будівельних робіт.

 

 

Незважаючи на фінансову кризу та загальні проблеми з кредитуванням, існують компанії, котрі намагаються швидкими темпами завершити будівництво та продати квартири, доки ринок не «впав» узагалі. Будівництво на пр. Перемоги 119/121, яке відвідав Тиждень, не зупиняється ні на мить. «За два тижні наша бригада має видати дев’ять поверхів – по три в кожній із трьох споруд», – розповідає Тижню будівничий. Він не киянин, працює по 12 годин на день і отримує близько 5000 грн за два тижні роботи. Потім бригада їде додому.

 

На цьому об’єкті кореспондентів Тижня запевнили, що у зазначений термін (за півроку) будівництво завершать. Схоже на правду: роботи ведуть настільки швидко, що на недобудованих поверхах уже вмонтовують вікна. Фірма, яка займається продажем квартир, одразу пропонує знижку в 10% – але у випадку, якщо покупець сплачує всю суму одразу.

 

Забудовникам, які планують завершити поточні будівництва, є куди поспішати.

 

Як стало відомо Тижню, існує неофіційне (за іншою версією, таємне) розпорядження Нацбанку, згідно з яким комерційним банкам заборонено видавати кредити під купівлю житла в недобудованих будинках. НБУ зробив це тому, що остерігається масової зупинки будівництва та зниження таким чином рівня кредитного забезпечення.

 

Цілком логічно: одна справа, коли кредит забезпечений готовою квартирою чи котеджем, які можна швидко продати, зовсім інша – коли це лише котлован, де колись, можливо, з’явиться житловий будинок. Із іншого боку, саме така політика Нацбанку призведе до масової зупинки будівництва через брак кредитних ресурсів.

 

Офіційного підтвердження існування такої заборони ми не знайшли. У відділі продажу девелоперської компанії «Маєток» нічого про такі вказівки НБУ не чули, проте підтвердили, що є проблема з кредитуванням потенційних клієнтів. Приблизно 90% із них отримують у банках відмови, через що знизився обсяг продажів. Компанія має завершене будівництво котеджевого містечка під Києвом.

 

А от девелоперська компанія «ХХІ Століття» вирішила взагалі переорієнтуватися. Наразі вона веде близько 43 будівельних проектів, проте фінансова криза змусила компанію переглянути стратегію й зосередитися на будівництві торговельних та офісних центрів, а також житла преміум-класу. «Зважаючи на ситуацію на ринку, ми порадили би покупцям нерухомості звертати увагу на потужність компанії, а також купувати квартири лише у добудованих спорудах. Або таких, що можуть бути швидко завершені: наприклад, коли залишилось усього кілька поверхів чи тільки оздоблювальні роботи», – розповіла Тижню директор з управління активами компанії «ХХІ Століття» Тетяна Честнєйшая.

 

 

Привид заморожених будівництв блукає Києвом (та й іншими містами) вже кілька місяців. Це класична історія кризового часу. Незабаром ми почуємо десятки історій зі схожими сюжетами. За деякими відомостями, у столиці призупинено зведення майже половини житлових будинків. Проте, жодної офіційної статистики чи повідомлень немає. Єдине відверте повідомлення про призупинення будівництва зробила російська компанія Mirax Group, яка будувала величезний комплекс по вул. Глибочицькій. Представники компанії повідомили, що через кризу призупиняють будівництво на рік, але планують його поновити.

 

За відомостями Тижня, у великих будівельних компаніях на кшталт «Київміськбуду» існують списки заморожених будівництв – звісно, для внутрішнього використання. Покупці, які найбільше постраждають від цього, дізнаються про них останніми.

 

Недобудови найближчим часом з’являться у багатьох великих і маленьких компаній. Бо майже всі вони останніми роками працювали за однаковою схемою. Вона приблизно така. Фірма-замовник знаходить

 

земельну ділянку під житлове будівництво. Щойно готові документи по землі, починається піаркампанія з продажу квартир у будинку, а замовник укладає угоду з банком про кредитування. Часто цей же банк видає кредити й громадянам, які вкладають позичені гроші в купівлю квартир у майбутньому домі. Коли процес набирає мінімальних обертів, розпочинається реальне будівництво. Тим часом фірма-замовник підбирає нову земельну ділянку. Розкрутка наступного проекту починається за рахунок коштів інвесторів із першого проекту. І так далі. Таким чином фірма-замовник має можливість одночасно вести кілька будівельних проектів. В кожному з них може бути значна частка непроданих квартир.

 

Коли ж у другій половині 2008 року банки суттєво скоротили обсяги кредитування громадян, у забудовників виник дефіцит ресурсів для завершення розпочатого будівництва. Річ у тім, що фірми-замовники часто не є власниками майна, під заставу якого можна було б узяти кредит. Будівництво ведуть, зазвичай, підрядники, які формально не є власниками нового будинку. Фактично, все будівництво фірма-замовник веде за рахунок початкового банківського кредиту та коштів інвесторів – громадян, які купували в неї житло.

 

В такій ситуації замовникові простіше заморозити будівництво, ніж брати дорогі кредити в банках для його завершення. Одночасно фірма-замовник може спокійно продавати квартири в таких будинках, розраховуючись за початкові кредити чи повертаючи власні кошти, вкладені в будівництво. У тому числі отримуючи «дивіденди» за незавершене будівництво.

 

В результаті «крайніми» залишаються громадяни, які фактично купили повітря й тепер змушені платити борги банкам. Формально пред’явити претензії фірмі-замовнику неможливо, бо ніякої афери немає. Просто є фінансова криза, через яку зупинилося подальше фінансування будівництва.