▪   Володимир Кузнецький

Уперте ціноутворення

ФОТО: PHL
Учасників ринку нерухомості паралізувала віра в новий кредитний дощ

Якщо паперові гроші – це спокуса, то кредитні (незароблені, віртуальні, шалені)  гроші – найпростіший засіб розбещення. Не для всіх, звичайно, але для багатьох. У 2004-2008 роках Україна купалася в кредитних грошах – лише за офіційними даними Нацбанку, зовнішні запозичення держустанов і приватного сектору за цей час зросли на $79,4 млрд. Приблизно з 2006-го року – хто раніше, хто пізніше – вітчизняні банки почали шаленими темпами залучати кредитні ресурси на міжнародному ринку капіталу й перепродувати їх українцям. В умовах стабільності гривні валютні кредити здавалися привабливими – у 2006-му їхній обсяг зріс на 95,4%, у 2007-му – на 75,4%. При цьому динаміка зростання гривневих позик була скромнішою – приріст відповідно 52,3 і 72,7%. Більшість українців не відчули, що вкрай ризиковано позичати зелені папірці з портретами американських президентів, отримуючи зарплатню в різнокольорових папірцях з портретами вітчизняних діячів.

Але до кінця ризиківне відчули і банкіри. За даними Української національної іпотечної асоціації, в 2007-му році 9-ть угод із 10-ти на ринку нерухомості столиці здійснювалися із залученням позик, а станом на червень 2008-го загальний обсяг іпотечних кредитів сягнув астрономічної позначки – 499,6 млрд грн – $98,93 млрд за курсом 5,05 UAH/USD. Крокуючи по «плато кредитного процвітання», українські банкіри без рефлексії роздавали незароблені гроші і забудовникам, формуючи пропозицію, і фізичним особам, стимулюючи попит. За таких умов нерухомість дорожчала стрімко, ледь не щодня. Нацбанк неодноразово звертав увагу банкірів на часові розриви між їх зобов’язаннями перед зовнішніми кредиторами та зобов’язаннями українців перед самими банками, а також – на неможливість справедливо (хоча б з точки зору платоспроможного попиту) оцінити кредитну заставу – нерухомість. Безрезультатно. Зрештою, і банкіри, і забудовники, і – найвідчутнішою мірою – власники кредитних квартир стали заручниками незароблених, віртуальних грошових знаків.

Залежність людської свідомості від знаків (в даному контексті – грошових) сама по собі породжує язичницьке світосприйняття і специфічні форми взаємовідносин. Залежність від віртуальних знаків – розбещує. Ситуація на ринку нерухомості Києва та його передмість – тому підтвердження. В 2004-2008 рр. ми всі чомусь вирішили, що зможемо заробляти і повертати кредити. Як наслідок: покупці квартир – перестали рахувати гроші, а продавці - почали диктувати ціни. На ринку з’явилися неприпустимі аномалії. Скажімо, типові угоди купівлі-продажу (що вже саме по собі ненормально, адже однотипність виключає «полное непротивление сторон»). В межах таких договорів забудовники могли обіцяти покупцям, що завгодно, безкарно не дотримуватись обіцянок (читай «Тиждень» №31 стор.30). Армія брокерів-рієлторів, начебто надаючи послуги покупцям, заробляла на відсотках від вартості угод, а очевидний конфлікт інтересів при цьому мало кого хвилював. Керівники відділів продажу деяких будівельних компаній налагодили схеми збуту квартир, зданих в експлуатацію, за цінами «на етапі котловану», звичайно – за відкати, задля своєї безпеки – через ланцюг посередників. Але такі ланцюги безпеки, за великим рахунком, були зайвими – власників компаній не цікавили краплі в морі, їх цілком влаштовували шалені норми рентабельності, яку забезпечував підживлений кредитами попит.

У жовтні 2008-го року ситуація докорінно змінилася – кредитний дощ закінчився, настала посуха. Банки припинили видавати кредити населенню, покупці почали рахувати гроші, забудовники і пов’язані з ними посередники опинились у стані фрустрації. Можна було б стверджувати, що диктатура пропозиції на ринку нерухомості не витримала випробування часом, і почнеться диктатура платоспроможного попиту. Але це не зовсім так. Більшість забудовників перестали будувати, армія брокерів – штучно обмежує пропозицію, дозовано виставляючи квартири на продаж, не погоджуючись на зменшення комісійних (читай «Тиждень» №31 стор. 28), і місяцями нічого не продає. Фактично ринок нерухомості паралізований, всі чекають нового кредитного дощу, сліпа віра в віртуальні грошові знаки живе, але поки що умов для її процвітання немає. На щастя. В цій ситуації хочеться вірити, що українці, які власним чи чужим досвідом відчули реальну вартість чужих грошей, знайдуть в собі сили стриматися від нових кредитних спокус.