▪   Ірина Перевозченко

Нащупати дно

Регіональні ринки нерухомості поступово виходять із цінового піке: у більшості західних областей, Дніпропетровську, Полтаві, Харкові та Чернігові вартість житла знову зростає
Матеріал друкованого видання
№ 12 (125)
від 26 березня, 2010

Від початку кризи квартири в Україні втратили в ціні 40,5%. Якщо в серпні 2008-го квадратний метр житлової нерухомості в більшості обласних міст коштував у середньому близько $1400, то тепер менше ніж $1000.

«Еталоном» середнього показника зниження цін став Дніпропетровськ: тут за півтора року квадрат житла подешевшав на 40,5% – із $1883 восени 2008-го до $1120 навесні 2010-го. Абсолютним чемпіоном падіння виявився Сімферополь, де квартири втратили більш 52,7% вартості – з $1628 до $770/м2. Найменше криза вплинула на ціни в Чернівцях: тут ціни на квартири зменшилися лише на $200 – з $1100 до $900 за квадрат.
Півтора року тому – на піку цін – практично ніхто з ріелторів чи аналітиків не заперечував того факту, що український ринок нерухомості вкрай перегрітий. Думки експертів не збігалися лише щодо того, наскільки завищені ціни в тому чи іншому регіоні. Найрадикальніші прихильники цінової корекції стверджували, що внаслідок кредитного буму вартість квартир завищена вдвічі-втричі; стриманіші в оцінках називали 20–30%.
Крапку в суперечці дворічної давнини поставила нинішня криза. У більшості обласних міст заморожування банками кредитування знизило ціни на 40–50%.
Чи триватиме падіння цін у регіонах? Останні дані щодо цінової динаміки дають цікавий результат. Ринки нерухомості в регіонах можна поділити на три групи: ті, що пройшли пік падіння цін, близькі до стабілізації та ті, де нерухомість і далі дешевшає високими темпами.

Якщо взяти до уваги ціни весни 2010-го й серпня 2008-го, то щонайменше в дев’яти українських містах пік падіння, схоже, пройдено. Так, порівняно з весною минулого року нерухомість подорожчала в Тернополі (+28% за рік), Івано-Фран­ківську (+19,4%), Дніпропетровську (+12%), Ужгороді (+10,8%), Чернігові (+10,3%), Полтаві (+7,3%), Харкові (+6,7%), Хмельницькому (+5%), Чернівцях (+4,7%), Сумах (+4%), не змінилася вартість у Луганську (0%). Щоправда, голова правління Союзу консультантів із нерухомості Олександр Бондаренко вважає деякі цифри завищеними, оскільки вони враховують тільки ціну пропозиції (без урахування торгу), але не заперечує цінової стабілізації у названих містах. Характерно, що в цих регіонах вартість житла після обвалу на 20–50% стабілізувалася на рівні $750–850 за квадратний метр – саме цей діапазон можна вважати нормою за відсутності на ринку кредитних коштів.

Другу групу – за ціновою динамікою в 2009–2010-му – становлять такі міста, як Луцьк, Миколаїв, Рівне і Черкаси. За останній рік вартість житла в цих обласних центрах просіла менш ніж на 12% (середній показник за всіма містами України) – ринки нерухомості в названих регіонах близькі до стабілізації. Щоправда, падіння цін тут припиниться лише після того, як вартість квадратного метра знизиться до прийнятного з погляду покупців рівня. Причому для цих міст «прийнятний» рівень цін буде ближчим до нижньої межі, тобто до $700–750 за квадрат. Річ у тім, що ні в Миколаєві, ні в Черкасах, ні в Рівному, ні в Луцьку немає розвиненої промисловості й високих доходів, як у Харкові чи Дніпропетровську. Місцеві мешканці не можуть похвалитися великими заощадженнями, як, приміром, івано-франківські, тернопільські чи ужгородські заробітчани, котрі повернулися з Європи.
До третьої групи належать Він­ниця, Донецьк, Житомир, Запоріжжя, Київ, Кіровоград, Львів, Одеса, Севастополь, Сімферополь та Херсон. Тут ціни на нерухомість за останній рік знизилися в середньому більш ніж на 20%. І падіння, найімовірніше, спостерігатиметься в найближчому майбутньому, хоча багато ріелторів переконують у протилежному. Беручи до уваги приклад Дніпропетровська, Харкова та інших міст із відносно стабільною ціновою ситуацією, можна очікувати, що середня вартість квадратного метра в містах-мільйон­никах зупиниться на рівні $900–1100, а в решті обласних центрів знизиться до $700–850. Ціновий прогноз для Києва – $1100–1500.

Звісно, всі ці викладки можуть бути справедливими тільки тоді, якщо ситуація в будівництві, кредитуванні та економіці найближчим часом кардинально не зміниться (ні на краще, ні на гірше). Найімовірніше, у 2010–2012 роках кредити залишатимуться дорогими й недоступними (за нинішньої ставки 30% річних у гривні позикові кошти не впливають на обсяги ринку), а рівень доходів потенційних покупців суттєво не зміниться. А ось у галузі будівництва можливі зміни.

Річ у тім, що внаслідок кризи будівельники значно зменшили свої апетити: багато хто готовий працювати з рентабельністю 5–10% річних, як і колеги в країнах ЄС. За собівартості будівництва, що за кризи у більшості регіонів зменшилася до $400 за квадрат, це означає ціну реалізації $450–500. Але знизити ціни до цього рівня забудовникам не дають висока вартість землі та побори місцевої влади – в сумі лише ці два фактори піднімають ціни в новобудовах майже вдвічі. Зараз асоціації та об’єднання будівельників прощупують ґрунт, пропонуючи новій владі гарантоване зведення великих обсягів дешевого житла економ-класу в обмін на земельні преференції (див. тут ). Якщо лобізм будівельників увінчається успіхом, поява на регіональних ринках нерухомості квадратних метрів за ціною $450–500 може надовго поставити хрест на щонайменшому зростанні цін.

 
ІНША ДУМКА

ЛЬВІВ:

ПОПИТ ДАЛЕКО НЕ АЖІОТАЖНИЙ

Руслан Бараненко,
керівник агенції нерухомості «Оберіг» (Львів)
Я вважаю, що пік падіння пройдено. У докризовий період квадратний метр житла на вторинному ринку Львова в середньому коштував близько $2000, тепер – $1100. З початку 2010-го ціни на вторинному ринку зросли в межах 5–7%. Найбільший попит спостерігається на малобюджетні квартири: маленька площа – низька ціна. Малосімейки та готельки, наприклад, купують за $30 тис. У кризу майже не продаються чотирикімнатні квартири. Ринок нерухомості Львова не стоїть, квартири купують, особливо найдешевші, однак попит не ажіотажний. Активно продають квартири в новобудовах, деякі забудовники навіть підвищили ціни від початку року з 6–7 до 8–9 тис. грн за квадрат.


ХАРКІВ:

ПОДАЛЬШОГО ПАДІННЯ ЦІН НЕ БУДЕ

Максим Клименко,
маркетолог, спеціаліст із консалтингу в галузі нерухомості компанії «Харківське агентство нерухомості»

У січні – лютому 2010-го середня ціна пропозиції на вторинне житло в Харкові становила $981–983 за квадратний метр. Зараз найзатребуванішим є недороге житло (одно-, двокімнатні квартири у спальних районах) – на нього припадає близько 70–75% запитів. Уже понад рік найдорожчий квадратний метр у двокімнатних квартирах, на які нині спостерігається найбільший попит.
У другій половині 2009 року ринок нащупав рівноважну ціну, що влаштовує і покупців, і продавців, тому за умови стабільності макроекономічних показників та політичної ситуації в 2010-му подальшого падіння цін не прогнозуємо.


КИЇВ:
В ОЧКУВАННІ ЗРОСТАННЯ ЦІН

Наталія Братко

директор центру продажу компанії «Ольжин Град»
На ринку нерухомості цього року ми прогнозуємо зростання цін. Стимулюватиме його передусім обмежена пропозиція первинного житла на тлі значної потреби у квадратних метрах. Первинне житло стане вкрай дефіцитним товаром, що дасть забудовникам змогу піднімати ціну реалізації. Крім того, очікуємо відновлення іпотечного кредитування вже у 2011–2012 роках, що також підігріватиме попит на житло, а отже, штовхатиме ціни вгору.


Дмитро Шостя,
керівник відділу продажу компанії «НБК»
Цього року ми очікуємо зростання цін на однокімнатні квартири на вторинному ринку в межах 3–7%, а також на первинному. На цінову динаміку найбільше впливатиме відкладений попит населення – люди очікують стабілізації цін. Ціни на первинному ринку визначає подорожчання будівельних матеріалів, металу. Ефект зростання собівартості посилюється фактом зменшення кількості об’єктів інвестування, оскільки зараз багато розпочатих проектів заморожено, будівництво на них досі не відновлено. Натомість найближчим часом ми не очікуємо відновлення банківського кредитування на докризових умовах. Нинішні умови банків – гривневі кредити під ­25–30% річних – не влаштовують ані потенційних покупців, ані будівельників.

Якщо ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію.