Економіка

  ▪   Володимир Кузнецький

Вогняна земля

В Україні ніхто не застрахований від вилучення землі: ні власники, ні орендарі
Матеріал друкованого видання
№ 12 (177)
від 25 березня, 2011

Питання захисту права власності є базовим для ухвалення будь-якого інвестиційного рішення. В Україні ніхто не застрахований від експропріації землі і з огляду на надмірну розпливчастість законодавства, яке регулює це засадниче питання, і з урахуванням, м’яко кажучи, непростої історії набуття прав власності на ділянки. Якщо помножити ці проблеми на недолугість і корумпованість системи земельного обліку держави, то не пов’язаним із владою інвесторам можна дати безкоштовну пораду: сім разів переміряти землю, перш ніж один раз купити. Інакше є ризики її втратити, навіть якщо ви сумлінний покупець і отримали акт права власності на ділянку під будівництво (лише ними в Україні торгують цілком легально) на підставі договору купівлі-продажу. 

Ризик №1. 

Суто нормативний
 
У Земельному кодексі України є дві універсальні підстави примусового припинення права власності (користування) на ділянки будь-якої категорії:
 
– суспільні потреби;
– нецільове використання.
 
Із посиланням на будь-яку з них орган місцевої (державної) влади може ухвалити рішення про вилучення землі, що перебуває в постійному користуванні, – ст. 144, 149 ЗК. А примусове припинення права власності (розірвання договору оренди) припустиме лише за рішенням суду – ст. 143 ЗК. Для суспільних потреб (наприклад, будівництва соціально значущих об’єктів, реалізації інфраструктурних проектів) ділянки вилучають нечасто, у таких випадках держава своїм коштом компенсує власникам утрати – частково чи повністю, в тій чи іншій формі.
 
А ось підстава «нецільове використання» – знахідка для будь-якого рейдера. Юристи-практики зауважують, що саме після звернення третьої сторони (юридичної чи фізичної особи) до органів влади в чиновників з’являються претензії до власників. У вітчизняному законодавстві немає ані чіткого визначення терміна «цільове використання», ані критеріїв, за якими воно може бути кваліфіковане як нецільове. Таким чином, суди, визначаючи долю землі, керуються здебільшого не нормами, а переконаннями. Власники, які не освоюють ділянок або роблять це не за призначенням, ризикують їх утратити.
 
Ризик №2. 
Нормативний поглиблений
 
Парадокс: використання землі за призначенням, указаним в акті права власності (скажімо, будівництво житла чи об’єкта інфраструктури, наприклад логістичного центру), не гарантує, що чиновники (самі або мотивовані рейдерами) не доведуть протилежного. Цільове призначення ділянки, зафіксоване в акті права власності, не обо­­в’язково й не завжди збігається з тим, яке фігурує в рішенні органу місцевого самоврядування (особливо якщо призначення було змінено). Отже, перед ухваленням рішення стосовно придбання землі в Україні доцільно ретельно ознайомитися не лише з правоустановчими документа­­ми, які надає продавець ділянки і які перевіряє нотаріус, а й із протоколом засідання місцевої ради стосовно неї, виснов­­ками землевпорядної експертизи щодо проекту зміни цільового призначення землі тощо.
 
Ризик №3. 
Адміністративно-правовий
Навіть надзвичайно ретельне вивчення правоустановчих документів продавця землі й рішень органу місцевого самоврядування щодо її цільового використання не убезпечує будь-якого сумлінного інвестора від виникнення проблем, пов’я­­заних із правами власності чи навіть оренди. Суто теоретично підставою для визнання договору купівлі-продажу або орен­­ди ділянки нечинним може бути судове рішення, яке встановить нелегітимність будь-якого переходу прав власності на землю (аж до оскарження результатів розпаювання). І це у випадку з Україною не гіпербола. Річ у тім, що після оприлюднення 3 грудня 1999 року президентського указу (який мав пришвидшити реформування аграрного сектору) в державі розгорнувся процес шаленого розпаювання та відчуження колгоспно-радгоспних земель. Граничним терміном виконання вимог цього документа було визначено квітень 2000-го, культурно нарізати паї за кілька місяців було практично нереально, а під загрозою відповідальності керівники органів місцевої влади (технічно-зе­­мельних відділів адміністрацій) робили це поспіхом. Очевидці засвідчують, що на межі ділянок ніхто особливо не зважав. Юридичні особи-право­­нас­­туп­­ники колгоспів-рад­гос­­пів (та їхніх земель) змінювалися мало не щодня. На ринку активно торгувалися пайові сертифікати (які засвідчували право власників володіти, користуватися, розпоряджатися землею) – їх купували, просто кажучи, за пляшку; можна було придбати навіть відмови цілих колгоспів-радгоспів від ділянок. Зрозуміло, що така історія приватизації земельного фонду істотно знижує його інвестиційну привабливість і гіпертрофує ризики.
 
Ризик №4. 
Адміністративно-географічний
Безпосереднім наслідком-під­­твердженням нецивілізованого розпаювання землі є ситуації, коли права власності на одну й ту саму ділянку є в кількох (!) юридичних чи фізичних осіб або ж відсутність у натурі (!) самих наділів. Ідеться не про підроблення актів права власності на землю, а про недбалість землевпорядників, несправедливість територіальних спорів між різними органами місцевої влади, а за великим рахунком, про відсутність у державі земельного кадастру, що був би адекватний реєстрові землевласників. Досі законодавчо не визначено, хто патронуватиме облік землі: Мін’юст чи Держкомзем. Натомість у межах наявної системи обліку та реєстрації прав власності є купа інстанцій та відомств (на рівні села, району, міста), безліч корупційних лазівок і водночас розмита відповідальність. Ще 2005 року між укладанням договору ку­­півлі-продажу ділянки під забудову й підтвердженням прав власності державою (на всіх рівнях) був часовий лаг, який перевищував півроку. Згодом нотаріусам дозволили під час оформлення угод змінювати відомості про власників ділянок безпосередньо в державних актах, однак це лише частково послабило напруження інвесторів. Без перебудови нинішньої системи реєстрації прав власності на землю та її обліку формування цивілізованого ринку землі не відбудеться.
Якщо ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію.