Цього тижня на рахунок Державної іпотечної установи перерахують перші гроші для завершення будівництва житла, готового більше ніж на 70%. За даними міністра регіонального розвитку та будівництва Василя Куйбіди, до кінця року буде надано 1 млрд грн іпотечних кредитів під 14% річних тим, хто потребує поліпшення житлових умов [ детально див. «Квартирний ліміт» ]. Ще по 1 млрд грн від уряду отримають Укрексімбанк і Ощадбанк, що розподілять кошти у формі пільгових кредитів між забудовниками, відібраними Мінрегіонбудом.
За підрахунками гравців ринку, 3 млрд грн державної допомоги вистачить на добудову 2009 року 200 багатоквартирних об’єктів, готових на 80–90%. Це лише 8% будівництв, заморожених під час кризи.
Сумна арифметика
За даними Мінрегіонбуду, кількість недобудованих житлових об’єктів на початку 2009-го перевищила 2700, для своєчасного введення їх в експлуатацію потрібно близько 200 млрд грн. Щоб не допустити історії «Еліта-Центру» в масштабах країни, але вкластися у 3 млрд грн, Кабмін розробив програму ступінчастого фінансування. Механізм поетапної добудови регламентований Законом «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі», а також десятком проектів урядових постанов. Згідно з документами в 2009 році за рахунок держкоштів мають добудувати об’єкти, готові більше ніж на 70%, у 2010-му – більше ніж на 50% і т. д.
Проте, як виявилося, в Україні понад 750 об’єктів, недобудованих на третину. За підрахунками Василя Куйбіди, орієнтовний кошторис будівельних робіт на них становить близько 14 млрд грн. Утім, по держдопомогу звернулися не всі власники проблемних новобудов – до березня профільне міністерство отримало заявки на фінансування добудування 415-ти житлових об’єктів на суму 6,7 млрд грн [ див. «Карта недобудов» ]. Такої суми в держбюджеті немає.
Є низка умов надання держдопомоги. Перша – ступінь готовності об’єкта (що ближче будівля до введення в експлуатацію, то більше шансів отримати гроші з держбюджету). Друга – гранична вартість квадратного метра. За рішенням уряду, ціна 1 м2 нерухомості забудовників, які претендують на держдопомогу, в Києві не має перевищувати 8 тис. грн, в обласних центрах – 6 тис. грн, у решті міст – 5 тис. грн. Нарешті, третя умова – на держбюджетну підтримку можуть розраховувати лише компанії, в яких кошторисна вартість виконаних будівельних робіт на об’єкті не менша суми, отриманої від приватних інвесторів.
Найімовірніше, профінансувавши введення в експлуатацію близько 2 млн м2 житла (тобто 200 об’єктів, на добудову яких вистачить 3 млрд грн), Кабмін зможе запобігти масовому банкрутству забудовників у 2009 році. Приблизно в півтора раза більше житлоплощі самостійно добудують компанії, що залишилися на плаву, – власники 335-ти об’єктів, які могли, але не звернулися по держдопомогу. Це підвищить загальну площу новобудов у 2009-му ще на 3–3,5 млн м2. Таким чином за підсумками року в експлуатацію буде введено 5–5,5 млн квадратів, що майже вдвічі менше, ніж у 2008-му. Проте надалі ситуація в будівельній галузі лише погіршуватиметься.
Грошей немає
За даними забудовників, до березня 2009 року в Україні заморожено будівництво 80% житлових об’єктів. Фактично це означає, що будівельні роботи тривали тільки на 500–550 з 2700 розпочатих будівництв. Навіть якщо Кабмін у повному обсязі профінансує програму держпідтримки, а самі забудовники, які не припинили роботи, доведуть справу до кінця, на початок 2010-го в країні залишиться близько 2000 недобудов. Причому ні в будівельних компаній, ні в держави не буде грошей на завершення робіт на цих об’єктах.
Найімовірніше, виділені Кабміном 3 млрд грн стануть останньою великою сумою держдопомоги забудовникам. Економічна ситуація в Україні поки що погіршується: у січні зниження промислового виробництва сягнуло 34,1% рік до року, податкові надходження становили 70% плану і надалі знижуються. Сподіватися на фінансову допомогу від держави будівельникам у цій ситуації не слід – до кінця року грошей не вистачатиме на виплату пенсій і зарплат бюджетникам.
Немає грошей і в самих забудовників. Житлове будівництво в Україні на 80% фінансували фізособи-інвестори, які купували квартири у ще не збудованих об’єктах. Причому в дев’яти випадках із десяти кошти на придбання житла бралися в кредит. За даними Української національної іпотечної асоціації, починаючи з травня 2008-го обсяг видаваних кредитів різко зменшується. І хоча в січні 2009 року сукупний іпотечний портфель банків збільшився до 102,37 млрд грн – на 44,7% рік до року, це пояснюється не активізацією кредитування, а різкою девальвацією гривні. 87% загального обсягу іпотечних кредитів видано в доларах США і євро. Після того як до України докотилася світова криза ліквідності, цей грошовий потік вичерпався.
Ситуація ускладнюється тим, що, отримуючи надприбутки в 2006–2008 роках, будівельні компанії вкладали вільні гроші в земельні ділянки і нові проекти, продати які зараз практично неможливо. Щоправда, за оцінками експертів, до осені собівартість будівництва може знизитися на 35–50%. Імовірно, незначній частині забудовників, які мають у своєму розпорядженні мінімум коштів, удасться вийти зі становища, дочекавшись зниження цін на будматеріали і вартості найманої праці. Але скористатися цим шансом і добудувати (нехай із затримкою) розпочаті об’єкти зможуть лічені компанії – значну частину з 2000 недобудов не буде завершено.
Перехід на особистості
У 2007–2008 роках квартири у більшості споруджуваних будинків розпродували задовго до здачі їх в експлуатацію. Третина покупців заходили в проект на стадії зведення коробки, третина – на початку внутрішніх робіт, до завершення будівництва мешканці розкуповували близько 90% площі. З огляду на те, що в сучасному багатоквартирному будинку близько 120-ти квартир (у деяких 300 і більше), 2000 заморожених будівництв зі ступенем готовності від 0 до 70% – це щонайменше 80 тис. інвесторів, які ризикують залишитися без квартир.
[1209][1210]
Квартирний ліміт
Відповідно до Постанови уряду №127 «Деякі питання іпотечного кредитування» (від 11 лютого 2009 року) першочергове право на отримання іпотечного кредиту за ставкою 14% (облікова ставка НБУ + 2%) мають громадяни, які потребують поліпшення житлових умов і перебувають на квартирному обліку. Кредит може бути наданий на купівлю житлової площі, виходячи з норми 21 м2 на кожного члена сім’ї плюс 10,5 м2 на сім’ю. Перевищення нормативної житлоплощі позичальник має оплатити з власної кишені.
ТОЧКА ЗОРУ
.jpg)
Олексій БУТЕНКОПрезидент компанії «Східна інвестиційна група»
Рішення про надання допомоги будівельній галузі є результатом лобіювання з боку великих забудовників, а тендер з вибору об’єктів до завершення не був прозорим. 3 млрд грн – це незначна допомога для галузі загалом, натомість для окремих компаній підтримка є значною. Як на мене, допомоги потребують передусім невеликі компанії, що займаються зведенням одного-двох об’єктів. Я переконаний, що ні дотації, ні послаблення податкового тиску не принесуть стільки позитивних зрушень у галузі, як спрощення режиму придбання землі та цивілізований механізм узгодження проектної документації.
.jpg)
Дмитро ШОСТЯ Начальник відділу продажу ЗАТ «Національна будівельна компанія»
Щоб стимулювати будівельну галузь, потрібно значно більше ніж 3 млрд грн – у формі довготермінових кредитів для забудовників та недорогої іпотеки для громадян. Було б непогано, якби держава просто викупила певний відсоток житлової площі у майже добудованих будинках і надала квартири тим, хто стоїть у черзі. Цей антикризовий захід поширений у всьому світі, але в Україні його чомусь проігнорували. Крім того, слід спростити бюрократичні процедури, на які забудовники зазвичай витрачають близько третини (!) акумульованих коштів. Іноді компанія, спорудивши будинок і цілковито виконавши свої зобов’язання перед інвесторами, не може ввести об’єкт в експлуатацію, тому що, приміром, водопостачання залежить від інших організацій.
.jpg)
Клавдія БОНДАРЕВА Директор фінансово-будівельної компанії «Пагода»
3 млрд грн недостатньо, щоб завершити будівництво усіх об’єктів зі ступенем готовності понад 70%, що занесені до списку інвентаризації. Оцінювати ефективність програми підтримки поки що зарано, адже незрозуміла схема, за якою кредитуватимуться забудовники. Хотіла б звернути увагу на те, що вартість будівництва, визначальний чинник під час відбору об’єктів, може призвести до того, що держава підтримуватиме власників недобудов трирічної давнини, коли вартість робіт і суми відрахування місту були набагато нижчими за теперішні.
.jpg)
Юрій КАРПЕНКОГендиректор компанії «Основа-Солсіф»
Схема розподілення 3 млрд грн держпідтримки, звичайно, – нова спокуса для чиновників. На мою думку, уникнути спекуляцій не вдасться. Проте фінансування, безумовно, необхідне, позаяк воно допоможе принаймні завершити ті проекти, що в роботі, а також започаткувати нові, а це додаткові робочі місця. В багатьох випадках забудовники – лише замовники будівництва, вони знімають «вершки» і, судячи з усього, отримують ще й держпідримку. На мою думку, держдопомога в першу чергу необхідна безпосередньо вітчизняним виробникам, а не лише посередникам. Для будівельних компаній, таких як моя, державне фінансування – нагода отримати підряди, що не можна не оцінювати позитивно, оскільки це робочі місця та стимул розвитку галузі загалом.
.jpg)
Олексій ГОВОРУНЗаступник гендиректора зі стратегічного розвитку та маркетингу компанії «ТММ»
Держава не може і, мабуть, не має підтримувати абсолютно всі будівельні компанії. 3 млрд грн держпідтримки можуть сприяти не лише добудові окремих об’єктів, а й стабілізації галузі загалом. Будівельним компаніям, які хотіли б одержати підтримку, висунуті жорсткі вимоги щодо вартості квадратного метра житлової площі, що може вкрай негативно вплинути на якість об’єктів нерухомості.