Перед початком кризи, в травні 2008 року Олександр Ткачук, програміст великої IT-компанії, взяв валютний кредит, щоб купити двокімнатну квартиру в передмісті Києва. Забудовник звів багатоповерхівку в обумовлені інвестиційною угодою терміни, але будинок досі не введено в експлуатацію, оскільки до нього не підвели належних комунікацій. «Представники будівельної компанії пояснюють такий невтішний стан справ відсутністю обігових коштів і пропонують почекати, поки всі квартири в новобудові будуть продані, – каже Олександр Ткачук. – Ми з дитиною та дружиною змушені тіснитися в квартирі її батьків та ще й сплачувати валютний кредит. Знайомі радять позиватися до суду, вимагати відшкодування, але я сподіваюся на краще, рано чи пізно роботи на об’єкті поновлять. У наш будинок інвестували понад 90 родин. Усі вони в подібній ситуації». Історію Олександра Ткачука можна вважати типовою.
Мертвий сезон
За даними компанії SV Development, на 95% новобудов роботи зупинено. «Зараз у Києві споруджують лише 14 об’єктів, до кризи їх були сотні», – коментує ситуацію президент компанії «ВЛАСТ-ГРУПА» Віктор Власов. У січні – листопаді 2009-го в Україні виконали будівельних робіт на загальну суму 33 млрд грн – це 49,7% аналогічного періоду 2008 року (за даними Держкомстату). Протягом трьох кварталів 2009-го в країні було введено в експлуатацію 3,3 млн м2 житла (на 48,6% менше рік до року), з них у столиці – 418,6 тис. м2 (за рік – падіння на 53,9%). За словами екс-міністра регіонального розвитку та будівництва Володимира Яцуби, зниження обсягів будівництва в Україні перевищує середньоєвропейський рівень більш ніж у чотири рази.
Ринок нерухомості завмер: наприкінці 2009 року в Києві в середньому укладали 1,5 тис. угод купівлі-продажу квартир на місяць, у 2008-му цей показник становив 8,9 тис., в 2007‑му – 15 тис. (дані Союзу фахівців із нерухомості України). При цьому забудовники й девелопери вперто тримають ціни. За інформацією realt.ua, з жовтня 2008-го по жовтень 2009-го середня вартість квадратного метра житла на первинному ринку Києва майже не змінилася й становила 13,8–14,1 тис. грн. Наприкінці минулого року гривневі ціни навіть поповзли вгору й до середини січня 2010-го вартість квадрата досягла 14,8 тис. грн.
«Забудовники тримають ціни, оскільки орієнтуються не лише на собівартість зведених квадратів, а й на власні фінансові зобов’язання перед банками. Іноді вигідніше заморозити проекти, аніж реалізовувати квартири в новобудовах за демпінговими цінами», – каже Віктор Власов. Утім, зобов’язання будівельних компаній перед фінустановами можна розглядати і як чинник зниження цін на нерухомість цього року. Питання полягає в тому, як довго зможуть чекати банки повернення боргів? За даними НБУ, станом на листопад 2009-го обсяг кредитів, наданих вітчизняними фінустановами забудовникам, становив 5,2 млрд грн. Ще 99,8 млрд грн банкам заборгували домогосподарства – нагадаємо, що розвиток іпотечного кредитування в 2007–2008 роках спровокував стрімке подорожчання нерухомості та привчив забудовників і девелоперів до надприбутків. Водночас зовнішній борг самого банківського сектору України перевищує $33,6 млрд. Отже, рано чи пізно учасники ринку будуть змушені дати відповідь на базове запитання: якою є справедлива вартість нерухомості – здатна сформувати пропозицію і забезпечена платоспроможним попитом? Інакше рух коштів на цьому ринку не буде відновлено.
Апетити й інтереси
Більшість банкірів, опитаних Тижнем, стверджують, що іпотечне кредитування в 2010 році навряд чи розвиватиметься стрімко, найоптимістичніший прогноз – позикові кошти почнуть підживлювати ринок нерухомості в 2011–2012 роках. При цьому на квартири сформувався відкладений попит – 2009-го українці зняли з депозитів понад 20 млрд грн, і ці кошти цілком можуть бути вкладені в житло за умови його здешевлення. Розуміння цього в забудовників є – немає готовності йти на цінові поступки.
Навіть ті будівельні компанії, які не заморозили розпочаті проекти, не вважають за необхідне знижувати вартість житла. «Ми вирішили, що зупиняти роботи на об’єкті надто дорого, – розповідає Євген Чернецький, директор БК «Контакт-Інвест». – По-перше, недобудована споруда неодмінно руйнуватиметься і її слід буде відремонтувати у разі продовження робіт. По-друге, для відновлення будівництва довелося б знову отримувати дозволи, ордери, оновлювати технічну документацію, а це дуже дорого. Тому ми вирішили добудовувати об’єкт. Зараз він зведений, залишилося продати зо два десятки квартир, але ціну на вже зведені житлові метри ми не знижуватимемо».
За даними директора проектної групи «Архіматика» Олександра Попова, в середині 2008-го рентабельність будівництва в Києві сягала 70–100% і навіть більше (в окремих випадках – 300–400%. – Ред.), наприкінці 2008 року вона знизилася. У першій половині січня 2010-го середня ціна квадратного метра житла в столиці становила $1,8 тис. Через те що самі забудовники визначають собівартість на рівні $1,2–1,3 тис. за м2, резерв для зниження цін у них є. До того ж собівартість в оцінках представників будівельних компаній явно завищена. «З жовтня 2008-го витрати на будівництво в Україні в середньому знизилися до $700 за м2 у Києві та до $400 за м2 в обласних центрах. Це пов’язано зі здешевленням будівельних матеріалів і монтажних робіт на 20–25%, – каже Олександр Попов. – Тонна цементу зараз коштує від 700 до 900 грн залежно від марки – на 300 грн дешевше, ніж на початку 2008 року. За тисячу цеглин тепер викладають 850 грн, а до кризи – всі 1400».
«З огляду на невелику кількість реальних трансакцій на ринку нерухомості та зниження собівартості будівництва деякі аналітики прогнозують у 2010 році хвилю падіння цін – до 40% у доларовому еквіваленті. Натомість ми вважаємо, що різких коливань очікувати не слід, найімовірнішим є поступове здешевлення житла – на 10–15% протягом року», – говорить президент Союзу фахівців із нерухомості України Олександр Рубанов. Проте є й діаметральний прогноз. «У 2010-му ми очікуємо зростання цін на нерухомість на 10–15% через наявний відкладений попит і згортання пропозиції», – ділиться професійним поглядом на ринкову кон’юнктуру Олексій Говорун, заступник генерального директора з розвитку та маркетингу будівельної компанії ТММ.
Владна рука
Для відновлення будівельних робіт на заморожених об’єктах і руху коштів на ринку нерухомості необхідна потужна фінансова ін’єкція. Так, у Мінрегіонбуді повідомили, що кількість недобудов в Україні перевищує 2700, а для введення їх в експлуатацію потрібно близько 200 млрд грн. У 2009-му держава виділила на підтримку галузі 3 млрд грн, в 2010-му планують виділити трохи більше 1 млрд.
«Навряд чи влада знайде додаткові кошти на підтримку забудовників в умовах кризи. Швидше за все учасникам ринку доведеться вирішувати свої проблеми самотужки», – переконаний Сергій Костецький, аналітик консалтингової компанії SV Development. При цьому в 2009-му державна підтримка зацікавила далеко не всіх забудовників, адже умовою її отримання було здешевлення житла до 3,99 тис. за м2.
Більшість опитаних представників будівельних компаній очікують від держави якісно іншої підтримки – спрощення процедур землевідведення, затвердження проектної документації та підведення комунікацій. Офіційні й представницькі витрати на це, за оцінками учасників ринку, в окремих випадках сягають 50% собівартості будівництва.
Щоб збільшити графіку, натисніть на неї.