1 липня 2021 року — без перебільшення видатний день в історії незалежної України. Цього дня в нашій країні починає діяти ринок землі. Так закінчується майже двадцятирічна «епоха мораторію» — період, упродовж якого через малесенький пунктик у Перехідних положеннях Земельного кодексу України, ухваленого 25 жовтня 2001 року, земельні відносини в нашій країні розвивалися в дикий, глибоко деформований і гостро дискусійний спосіб. Тепер українське село вступає в новий етап життя. Яким він буде?
Упродовж останніх кількох років в Україні тривала дуже інтенсивна суспільна дискусія щодо переваг, недоліків, моделей ринку землі та ймовірних сценаріїв розвитку подій після його запровадження. Аналітичної інформації не бракувало: кого цікавила ця тема, той мав змогу сформувати власний погляд на будь-які питання. Однак часто аргументи різноманітних експертів, що висловлювалися на земельну тематику, були надмірно політизованими й вибудованими так, щоб переконати публіку в якійсь конкретній позиції саме щодо мораторію на продаж землі — «за» чи «проти». Це надмірно спрощувало проблему й усувало із загального поля зору головний ракурс, під яким на неї слід дивитися тим, хто вболіває за Україну: а як вплине запровадження ринку землі на розвиток країни та як він може покращити життя якомога більшої кількості українців? Позаяк країна — це завжди сила-силенна різних груп інтересів, більших чи менших, то відповідь на ці запитання завжди складна й неоднозначна. Утім, їх неможливо не ставити, інакше реальність, у якій ми опинимося, залишатиметься викривленою.
Теорія
Передовсім слід розуміти, що ринок землі — це надовго, а може, й назавжди. Якщо дивитися на це під довгостроковим кутом зору, то в цьому апріорі є низка переваг, незалежно від тих обмежень, із якими запроваджують ринок. По-перше, ринок завжди формує власника, а в людей — відповідний менталітет, усвідомлення своїх прав власності, відповідальність за майно, дисципліну в користуванні ним тощо. Усе те, що мав потужний соціальний пласт українців 100 років тому і що було винищено в процесі десятиліть радянських репресій, тепер може відродитися. Хтось скаже — мовляв, українські пайовики вже давно отримали свої наділи, тому вони давно стали власниками. Чому ж тоді вони дозволяють орендарям виснажувати свої землі й так втрачають власність (вартість землі прямо пропорційна її родючості)? Чому сотні тисяч, якщо не мільйони гектарів не обробляють або обробляють у спосіб, далекий від ефективного? Можна наводити дуже багато прикладів того, чому ментальність власника поки що не домінує в українському суспільстві. Ринок землі це добряче підправить.
Читайте також: Небезпечний атавізм
По-друге, ринок — це завжди ефективність, більша чи менша, порівняно з потенційною, але однозначно вища, ніж за відсутності ринку. Здавалося б, таке твердження глибоко абстрактне, але в цьому контексті воно має дуже прикладне значення. Бо коли власник зрозуміє, від чого залежить вартість його власності (а це неможливо без достатньо прозорого ринку), то в підсумку це призведе до того, що він розпоряджатиметься своєю власністю максимально ефективно, тобто у прямо протилежному напрямі від вирощування соняшника, ріпаку чи інших однорічних культур, що виснажують ґрунт, але, на жаль, на сьогодні домінують у сівозміні на території України.
По-третє, ринок — це завжди довгострокові стратегії. Кожен власник із часом зрозуміє, що яблуневий чи малиновий сад значно вигідніший за пшеничний лан. За всіма параметрами. Можливо, таке розуміння й зараз уже прийшло до багатьох, але поки існувала невизначеність із земельною орендою та перспективами її продовження, мало хто брався його реалізувати. Тепер візьмуться.
Ринок землі — це також необхідна умова для реалізації конституційних прав багатьох пайовиків. За різними оцінками, нині 8—10% власників паїв готові якнайшвидше продати свої ділянки. Річ не в їхній короткозорості чи нелюбові до землі, а просто в життєвих обставинах. Хтось із пайовиків помер, його спадкоємці живуть у місті й не мають змоги займатися паєм. Хтось поїхав на заробітки, а земля залишилася тут. Таких життєвих ситуацій безліч. Їх кількість зростала з кожним роком дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. У людей, які в них потрапили, виникає абсолютний внутрішній резонанс із рішенням Європейського суду з прав людини про те, що мораторій порушує право власності, а тому його слід скасувати. Власне, соціальна група таких людей занадто численна, щоб ігнорувати їхні інтереси. Якщо ми прагнемо, щоб Україна була правовою державою, а без права немає розвитку, то для значно більшої кількості українців ринок землі стверджує право, а не ущемляє його.
Що каже закон
Кажуть, лукавий криється в деталях. Іноді позитивні принципи певного явища зникають у тіні деталей його функціонування. Так було й у суспільній дискусії щодо запровадження ринку землі: фокус уваги українців штучно перевели на кілька параметрів, із якими цей ринок запускатимуть. У підсумку в формі Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» країна отримала ті параметри ринку землі, довкола яких були найпалкіші суперечки. Про це багато сказано. Можна виокремити лише три пункти, важливі під кутом зору розвитку України.
Пункт перший: українська земля не може належати іноземцям. Цей постулат з часом може змінитися, тільки якщо громадяни України на референдумі дозволять іноземцям бути власниками української землі. Перевага такого рішення в тому, що поки ціна української землі зростатиме від нинішньої умовної нормативної грошової оцінки до рівня, визначеного економікою, продуктивністю й ринком, увесь цей приріст зберігатиметься в руках українців. Недолік полягає в тому, що Україна не отримає одразу значних фінансових вливань, спрямованих сюди на купівлю землі. Звісно, в ситуації, коли у світі є трильйони свіжонадрукованих доларів, країну могли б затопити іноземні гроші й це дало б певний поштовх для розвитку економіки. Однак він був би тимчасовим, до того ж цілком імовірно, що його інфляційні наслідки виявилися б значно масштабнішими за розвиткові. Потенційні загрози продажу землі іноземцям на кшталт підірваної продовольчої безпеки видаються перебільшеними, бо поки Україна контролює свої кордони та внутрішнє правове поле, усі такі загрози можна зводити до нуля, якщо на те є достатньо патріотична політична воля.
Читайте також: Від застою до кризи
Пункт другий: закон обмежує максимальну кількість землі, якою може володіти одна особа. Обмеження становитиме 10 тис. га в одні руки, а до 1 січня 2024 року — лише 100 га. Нібито зрозуміла норма, однак із нею влада ніяк не могла визначитися. На перший погляд, таке обмеження потрібне, але тут обов’язково виникатимуть нюанси. Головний аргумент запровадження такої норми — щоб українські землі не скупила жменька найбагатших сімей. Але українська практика показує, що такі законодавчі норми системно обходять шляхом покупки активу на членів родини чи підставних осіб. І тут на перший план виходить виконавча спроможність відповідних органів влади. А з нею завжди були проблеми. Інший контраргумент: якщо в Україні є 42,7 млн га земель сільськогосподарського призначення, а в одних руках можна буде концентрувати не більш ніж 10 тис. га, то в екстремальному варіанті вистачить 4270 осіб, щоб сконцентрувати всю землю. Якщо припустити що люди з грошима здатні цілком законно об’єднати навколо себе кілька десятків ближніх і «дальніх» родичів, то вийде, що в підсумку сільськогосподарські землі України будуть поділені між місцевими земельними баронами в кількості 1–2 на район відповідно до нового адміністративного поділу. Це забезпечить таким великим землевласникам неабиякий регіональний вплив і штовхатиме країну в напрямі неофеодалізму, за якого на місцях будуть свої влада, пріоритети й авторитети, що іноді суперечитимуть інтересам країни. Не факт, що ситуація розвиватиметься саме так, але треба визнати, що передумови для цього створено процесом децентралізації.
І другий аргумент за запровадження обмеження кількості землі в одних руках: ринок землі треба відкрити так, щоб створити якомога більше можливостей для людей працювати на своїй землі, тобто для розвитку малого й середнього фермерства. Але щоб цей аргумент став реальністю, нинішні й потенційні фермери повинні мати гроші, щоб купити ці 10 га, 100 га чи 1000 га. І навіть якщо спершу їх профінансує держава, їхні бізнес-моделі повинні бути здатними виплачувати отримані від неї кредити. А тут не все так просто. Річ у тім, що у своїй масі українські фермери добре навчилися вирощувати зернові й технічні культури. Це відбулося саме завдяки великим агрохолдингам: вони першими запроваджували передові технології, які зрештою копіювали дрібні й середні агровиробники. Але як тільки відкриють ринок землі та її вартість почне зростати, орендна плата потягнеться за нею (для цього потрібна низка чинників і певний час, але це невідворотно). Тоді вирощування зернових і технічних культур буде вигідним лише на дуже великих площах, які для малих і середніх фермерів виявляться недоступними. Щоб вижити в таких умовах, фермерові треба буде або збільшувати земельний банк, що без фінансових ресурсів неможливо (та й конкуренція буде чималою), або переходити в ніші садів, ягід, виноградників тощо. І ось у цьому напрямі масового руху без підтримки держави досягти не вдасться. Тобто якщо держава зараз не створить умов для розвитку фермерства в необхідному напрямі (той-таки сад ще треба виростити, перш ніж він почне приносити дохід, із якого можна буде виплачувати кредит на купівлю землі), то це обмеження на обсяг концентрації землі в одних руках не буде дієвим, тобто не виконає функції розвитку фермерства. Не можна сказати, що держава нічого не робить у цьому напрямі: на поточний рік у бюджеті на підтримку сільського господарства закладено 17 млрд грн. Але якщо взяти це число в пропорції до валової доданої вартості, яку створює галузь (388 млрд грн разом з лісовим і рибним господарствами), або в пропорції до вартості всієї землі сільськогосподарського призначення України (понад 1 трлн грн тільки за нормативною грошовою оцінкою, реальна вартість буде в кілька разів вищою), то це сльози. Як у таких умовах малим і середнім фермерам розжитися на власну землю? Питання може стати риторичним, якщо брати системно.
Пункт третій: до 2030 року встановлюють обмеження на мінімальну ціну продажу землі. Резонно. Якщо розрахунки експертів правильні й уже зараз 8—10% власників паїв готові продати свої наділи, а купувати можна не більш ніж 100 га в одні руки, то поки не установиться ринок чи схеми обходу зазначених обмежень, доти пропозиція може перевищувати попит, що тимчасово могло б тиснути на ціну донизу. У підсумку пайовики могли б навіть утратити від запуску ринку землі. Отже, такий запобіжник держава запровадила в інтересах саме тих, хто опинився в певних життєвих обставинах, згаданих вище. І це добре, хоча наявність такого запобіжника вказує на високу ймовірність сценарію, за якого розвиток ринку та встановлення адекватної ціни на українську землю займе роки, а не місяці, як дехто прогнозує.
Ще один важливий момент, який випливає з духу закону. Держава прагне зробити власність на землю максимально прозорою. Про це свідчить низка норм, починаючи від підрахунку кількості землі, якою володітиме конкретна фізична особа через юридичну особу пропорційно до частки першої в статутному капіталі другої, закінчуючи забороною переходу землі у власність юридичних осіб, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціара. Це хороше прагнення. Але в його реалізації на перший план виходить спроможність відповідних органів виконавчої влади. Прецедент є. Коли НБУ зобов’язав комерційні банки розкрити своїх власників, ті опиралися руками й ногами, аж поки зайшлося про виведення банку з ринку за відмову від розкриття відповідної інформації. Тоді Нацбанк виявив принциповість — і тепер імена власників усіх банків можна читати на одному сайті. Чи буде здатним виявити принциповість відповідний орган у питаннях власності на землю — велике питання. Але оскільки ціна того-таки питання різко зросте, то спокуса може виявитися непосильною.
Практика
Майже всі оглядачі наголошують на тому, що масштаб потенційних конфліктів, які виникатимуть після запровадження ринку землі, може бути непосильним для виконавчої та судової гілок влади в Україні. Кілька моментів видаються невідворотними. По-перше, вартість робочих місць і контактів у держгеокадастрі, держкомземах і пов’язаних органах різко зросте. На практиці врегулювання проблемних питань на мільйони гривень нерідко залежатиме від розуміння й трактування закону не надто освіченим чиновником районного рівня. Тут уже як пощастить: можуть виникати великі конфлікти, а можуть і стихійно з’явитися цілком цивілізовані механізми роботи, бо влада на місцях буде здатною розв’язувати всі суперечки. По-друге, оця прозорість має і зворотну сторону: тепер усі шахраї бачитимуть повну структуру власності на землю. І вони битимуть у найслабші точки цієї структури, створюючи додаткове навантаження на й так «перевантажених», «бідних» суддів. Недосконалість українського законодавства й виконавчої практики стали живильним ґрунтом для такого явища, як рейдерство підприємств і нерухомості. Тепер цілком можна сподіватися, що ця хвороба перекинеться й на сферу земельної власності. По-третє, у галузі з’являться великі гроші, а вони завжди приваблюють певні суспільні верстви, починаючи від шахраїв і закінчуючи силовиками та суддями. Одні створюватимуть проблеми — інші їх розв’язуватимуть за відповідну «подяку». Тож відкриття ринку землі може породити системні проблеми такого масштабу, який тестуватиме на зрілість і спроможність увесь державний апарат України. Ці ризики не варто недооцінювати. Водночас власник, який повинен з’явитися в української землі передусім на ментальному рівні, обов’язково самоорганізується й продемонструє високу спроможність розв’язувати новоявлені проблеми самотужки або в об’єднанні з іншими власниками. На це також варто сподіватися.
Читайте також: Випереджаючи решту. В яких галузях найбільша додана вартість?
Запуск ринку землі залучить великі гроші в галузь та економіку України загалом. Різні експерти називають різні суми, але найважливіше те, як їх використають. Власники паїв можуть продати свою землю й витратити вторговане на хороше життя без жодного сліду для економіки. Фермери можуть узяти кредит під заставу землі й за п’ять років збанкрутувати. Агрохолдинги можуть розмістити облігації, щоб купити якомога більше землі, яку вони через десять років доведуть до ручки інтенсивним вирощуванням соняшника й ріпаку без належної сівозміни та збереження якості ґрунту. Таких сценаріїв не бракує, і вони не будуть корисними Україні. Чи готова галузь спрямувати на розвиток кошти, які залучить? Певності в цьому немає.
Власне, коли говорити про агрохолдинги, то вони також по-різному підходять до запуску ринку землі. Якщо проаналізувати динаміку найліквідніших активів кількох найбільших агрокомпаній України, які регулярно публікують фінансову звітність (див. «Хто готовий, а хто ні»), то деякі з них накопичували готівку після прийняття закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, а деякі — ні. Можливо, хтось чекає на 2024 рік, коли дозволена кількість землі в одних руках суттєво зросте, а хтось планує правдами й неправдами скуповувати її вже зараз. А може, реальність така, як кілька років тому на одній із конференцій озвучив власник «Миронівського хлібопродукту» Юрій Косюк, — мовляв, МХП інвестуватиме не в розширення земельного банку, а у збільшення віддачі від того, який обробляє зараз. Насправді це безпрограшна стратегія, яка в довгостроковому періоді завжди даватиме змогу платити власникам землі конкурентну орендну плату незалежно від того, наскільки вона зросте в результаті запровадження ринку землі. А агробізнес, здатний заплатити вищу оренду, ніж середня по ринку, завжди оброблятиме стільки землі, скільки йому буде потрібно.
Стратегія та ментальність
Якщо дивитися на запровадження ринку землі під кутом зору розвитку України, її сільського господарства й територій, які з нього фактично живуть, то іноді здається, що річ зовсім не в тому, чи продається земля, чи ні. Що заважає українцям, які роками горбатяться та збирають полуниці чи яблука в Польщі та вже досконало володіють технологією вирощування відповідних культур, повернутися на власну землю й зробити те саме, але вже як власники бізнесу, а не наймані працівники? Зараз по селах навіть на заході України, який межує з Польщею, можна натрапити лише на поодинокі такі випадки, але вони є більше винятками, аніж правилом. Чому є окремі села, які ще задовго до зняття мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення освоїли технологію вирощування певних культур, створили кооперативи й тепер продають на експорт сотні тонн нішевої продукції й живуть без перебільшення розкішно, а є села, у яких люди й досі цілі городи засаджують картоплею, а потім витрачають дні та тижні на те, щоб її вручну просапати й зібрати колорадських жуків? Це проблеми ментальності, і ринок землі тут не допоможе.
Читайте також: Економіка локдаунного періоду
Українці мають одну рису, яка дуже заважає розкрити потенціал сільського господарства: інерційність мислення. Грубо кажучи, ми хочемо робити те, що робили наші батьки, до того ж так, як вони робили. У містах це виявляється радше в якихось побутових звичках, а в селі — передусім у культурі роботи на землі. Прості люди з діда-прадіда садили картоплю чи сіяли пшеницю. Вони хочуть робити те саме так само. Фермери як засівали поля зерном 20 років тому, так і роблять це досі. Коли їхні просунутіші й економічно обізнаніші родичі радять їм, що, наприклад, можна вирощувати капусту чи квасолю з майже тими самими затратами праці, але на порядок вищим доходом, ті навідріз відмовляються будь-що змінювати. Їхній максимум — підглянути в багатого агрохолдингу деякі ноу-хау (аналогічної техніки вони собі дозволити не можуть) — і все. Якщо дати їм кредит під заставу землі, то вони не зміняться, а в якийсь момент просто втратять гроші й увесь сенс свого життя.
Проте є в українців інша риса, яка робить картину не такою безнадійною. Якщо знайдеться хтось, хто спробує щось нове, — а це в наших умовах має бути «інопланетянин», людина зі сталевими нервами й абсолютною байдужістю до того, що скажуть люди, — і це нове спрацює, то через кілька років тим самим займатиметься пів села. Якби держава знайшла спосіб, як навчати молодих і необтяжених суспільними стереотипами людей вирощувати нішеві культури й надавати їм поштовх для розвитку в якомога більшій кількості населених пунктів сільської місцевості, то запровадження ринку землі пішло б на благо країні. А так може виявитися, що мораторій на продаж землі був не найголовнішим вузьким місцем у розвитку земельних відносин і країни загалом. І тоді вся епопея із земельною реформою просто стане великим промахом.